Domanda n. 1: di che anno è l’immobile?

Questa è una domanda molto semplice che però potrebbe non trovare risposta nel caso, ad esempio, il venditore sia un privato. È comunque verificabile dall’atto di acquisto o sulla vista dell’immobile. 

Perché è importante questa domanda? Perché a seconda di quanto è vecchia la costruzione ha caratteristiche più o meno buone.

Una casa che ha 10 anni, ad esempio, non potrà mai essere energicamente efficiente come una nuova o di due anni fa. Immagina se la casa invece ne ha 40. 

Questo impatta moltissimo sulle spese condominiali e sui costi di riscaldamento, perché una casa non nuova non è ben isolata e quindi c’è molta dispersione di calore. Questo significa spendere molto di riscaldamento.

Un altro fattore su cui incide la vecchiaia della casa sono i lavori straordinari. Più è vecchia e più è probabile che a breve si dovranno spendere migliaia, se non decine di migliaia, di euro per tinteggiarla, oppure fare il cappotto, o cambiare la caldaia oppure ancora rifare il tetto. Insomma, tutte quelle manutenzioni necessarie ad una casa vecchia.

Domanda n. 2: il riscaldamento è centralizzato o autonomo?

Di questo aspetto ne ho parlato molto in dettaglio sul mio blog ed ovviamente tu già sai che la miglior scelta per costi ed affidabilità è il riscaldamento centralizzato, perché la riparazione se si rompe e la manutenzione periodica sono a carico di tutti, mentre con il riscaldamento autonomo è tutto a spese tue. Centinaia di euro che ogni anno se ne escono dalle tue tasche per ingrassare gli idraulici.

Inoltre, per tenere sempre l’acqua ad una temperatura elevata, una piccola caldaia di un riscaldamento autonomo deve funzionare molto di più di una grande e centralizzata. Questo significa che spendi anche di più di gas ed energia elettrica con il riscaldamento autonomo.

Con il riscaldamento centralizzato però devi stare attento ad un dettaglio molto importante. Devi chiedere se l’impianto di riscaldamento è provvisto del “contachilocalorie”. Questo parolone altro non è che un contatore che ogni appartamento ha e che l’amministratore di condominio usa per sapere quanta acqua calda/riscaldamento ha effettivamente consumato. Senza di questo hai il rischio di pagare più di quello che dovresti.

Se non viene utilizzato questo sistema le spese di riscaldamento ed acqua calda vengono divise in base ai millesimi. Sia che tu abbia usato il riscaldamento sia che tu l’abbia tenuto spento. Quindi una vera e propria fregatura.

Per questo devi assicurarti che ci sia questo contatore per ogni appartamento. 

È inoltre meglio se eviti anche le soluzioni alternative come i sensori per i termosifoni. Questi sono dei piccoli dispositivi che in base al calore che ogni tuoi termosifone emana, fanno un calcolo per far sapere all’amministratore di condominio quanto hai usato il riscaldamento. Un metodo decisamente più impreciso del contachilocalorie.

Domanda n. 3: che tipo di impianto c’è per produrre l’acqua calda?

Come ben sai, ci sono vari tipi di macchinari che producono acqua calda (per i lavandini/doccia e per il riscaldamento): caldaie a gas, pompe di calore, caldaie a pellet. 

Ce ne sono anche altri, ma questi tre sono i principali.

È inutile nascondercelo. Se è un condominio vecchio ed ha una caldaia a gas, preparati a pagare una montagna di soldi per il riscaldamento. Questo perché una casa poco isolata ed una caldaia che deve continuare a funzionare per scaldare l’acqua sono una cattiva coppia.

Se invece la casa ha una pompa di calore con i pannelli solari e fotovoltaici sul tetto allora la situazione è molto migliore, perché questo impianto ti garantisce energia ed acqua calda quasi gratis. Meglio ancora se è presente, assieme alla pompa di calore, una piccola caldaia a gas di supporto per evitare di restare al freddo dovesse fare troppo freddo, perché le pompe di calore non lavorano bene con temperature molto basse. La caldaia a gas, in questo caso, è un ottimo supporto ed è molto consigliata. Come abbiamo visto, invece, la sola caldaia a gas non è la soluzione ottimale.

Infine abbiamo le caldaie a pellet. In breve? Stanne alla larga. Il più possibile. Soprattutto se stai valutando un appartamento in un condominio. Te le sconsiglio perché hanno bisogno di molto spazio condominiale (e quindi spazio che tu paghi) per stoccare i pellet, e necessita di una costante pulizia. Ho personalmente visto costruttori costruire complessi composti da 5 palazzine riscaldate da una sola caldaia a pellet. Roba allucinante. Persone che abitato in questi appartamenti mi hanno infatti personalmente confermato che pagano un prezzo folle per il riscaldamento (il triplo del normale).

Poni quindi molta attenzione a questo dettaglio.

Domanda n. 4: a quanto ammontano le spese condominiali, comprensive di riscaldamento ed acqua calda?

Questa domanda è abbastanza intuitiva. Devi capire quanto ti costa il condominio (o comunque mantenere la casa di bollette) in un anno, perché queste sono spese aggiuntive che dovrai affrontare.

Non è raro trovare abitazioni con altissime spese accessorie e va pertanto, verificato con cura.

Domanda n. 5: sono stati fatti dei lavori straordinari negli ultimi 5 anni (se la casa ne ha almeno 5)?

Questa domanda, che non ti serve in caso di immobili nuovi, ti serve per sapere se l’immobile è stato sistemato di recente. In caso contrario, devi prevedere che di li a breve dovrai sostenere delle spese straordinarie per sistemare ciò che non va nell’immobile e dargli una “rinfrescata”, come una tinteggiatura esterna.

Questi sono tutti costi che si sommano al prezzo d’acquisto, pertanto stai in guardia.

Vedremo nel prossimo video le altre domande da fare per inquadrare meglio l’immobile.