Come ti ho anticipato nello scorso video, la proposta diventa un vero e proprio contratto se firmata per accettazione dal venditore. Ti obbligherebbe a quel punto ad acquistare e, se non lo facessi, perderesti la caparra.
Nel caso in cui il venditore non la firmasse per accettazione entro la scadenza prevista tu non avresti nessun obbligo e potresti tranquillamente ritirare la proposta. Anche nel caso in cui venisse firmata in ritardo (se il mediatore è abbastanza onesto da segnare la data corretta).
Nel caso invece non fosse presente una data di scadenza, sarebbe un bel problema per te.
Sarebbe un problema perché il venditore avrebbe tutto il tempo del mondo per firmarla.
Questo significa che, anche se lui la sottoscrivesse sei mesi dopo, tu saresti obbligato a quel punto ad acquistare l’immobile. E se in quel momento non potessi più o ne avessi già acquistata un’altra, perderesti la caparra.

Ecco perché è molto importante prevedere una data di scadenza entro la quale il venditore deve decidere se accettarla, rifiutarla o fare una contro proposta.
Ti do, infine, un ultimo consiglio riguardo alla scadenza: non farla troppo lunga. Dagli una settimana o al massimo 10 giorni perché possa decidere.
Come abbiamo visto nel video sulla trattativa, una delle leve principali con i venditori è avere la certezza di vendere. Stringi quindi i tempi. Come hai sicuramente intuito ci sono alcuni casi in cui la proposta d’acquisto perde di validità o, in altre parole, efficacia.
Uno di questi lo abbiamo già visto ed è il caso in cui il venditore non la accetti, firmandola, entro la data indicata nella proposta stessa.
Quindi, ad esempio, se tu hai previsto nell’offerta che debba accettarla entro il giorno 10 ma lui la firma il 12. In questo caso tu non sei obbligato ad acquistare l’immobile.
Ovviamente, lo specifico per pignoleria anche se non servirebbe, devi poter essere in grado di provare che è stata firmata il 12 anziché il 10, perché altrimenti la proposta accettata da parte del venditore è valida.
Se, quindi, il mediatore accetta la firma il giorno 12 ma ti dice che il venditore l’ha fatta il giorno 10, tu non puoi né sapere che sta mentendo né evitare di acquistare l’immobile (se
non perdendo la caparra). In questo caso quindi tutto si basa sull’onestà dell’agente immobiliare.
Se invece, ad esempio, il venditore affianco alla firma mette la data del 12, allora è palese che l’abbia accettata in ritardo e la proposta non è più per te vincolante. Puoi quindi decidere di cercare un altro immobile.
Tu puoi, inoltre, finché la proposta non è stata sottoscritta per accettazione dal venditore (o non ti è stato comunicato che l’ha fatto), ritirarla e quindi, di fatto, annullarla. Questo a meno che tu non abbia fatto una proposta d’acquisto irrevocabile per un certo periodo di tempo, ovvero nel caso in cui ti sei impegnato a non ritirarla prima dell’accettazione o del rifiuto da parte del venditore.
In merito all’accettazione da parte del venditore ricorda che non è necessario che tu venga in possesso della copia originale sottoscritta dal venditore. Perché la proposta sia valida, è sufficiente che l’agente immobiliare ti chiami e ti dica di avere ricevuto l’accettazione scritta da parte del venditore. È quindi efficace anche senza che ti venga mandata copia del documento (che puoi prendere in qualsiasi momento dal mediatore).
È utile infine ricordare che la proposta accettata fa nascere un obbligo giuridico solo fra le parti (acquirente e venditore). Se il proprietario vende ad altre persone (dopo l’accettazione della proposta ma prima del rogito notarile), l’acquirente può solo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa.
Per tutelarsi, nel caso tu voglia assolutamente quella casa e nessun’altra, puoi chiedere che la proposta d’acquisto (così come il contratto preliminare) venga trascritta.
La trascrizione è uno strumento che la legge mette a disposizione e che ti permette di prenotare l’immobile. Vedremo meglio come funziona la trascrizione e come ti permette di
proteggerti successivamente.
Nel prossimo video vedremo la prossima tipologia di contratto che si incontra quando si vuole comprare casa: il contratto preliminare.
Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su www.compracasainsicurezza.com e richiedi anche tu una copia del mio libro ‘Compra Casa in Sicurezza – la guida passo passo dalla trattativa alla consegna’.
Ci vediamo al prossimo video. Ciao