Sicuramente lo sai già, ma riassumiamolo in due parole: è un prestito di denaro che la banca ti fa e che dovrai restituire assieme ad un somma di denaro che si chiama interessi.

Il suo scopo è quello di darti la possibilità di acquistare cose per le quali non avresti tutti i soldi subito, ma dilazionati nel tempo.

Questo è il motivo per il quale viene usato, nel 99% dei casi, quando viene acquistato un immobile. È molto difficile che si abbiano svariate centinaia di migliaia di euro disponibili sul conto corrente, soprattutto se si è molto giovani.

Tornando a noi, e quindi all’acquisto di una casa, il fatto che sia necessario richiedere un prestito bancario apre svariati scenari e variabili da prendere in considerazione.

Andiamo a capire cosa devi fare per evitare di fare passi falsi e perdere dei soldi.

Partiamo dal quando, ovvero quando richiedere il finanziamento. Se prima o dopo aver speso del tempo per andare a visitare immobili in giro per la zona che ti interessa.

Generalmente, quando si vuole acquistare casa, come abbiamo visto all’inizio, la prima cosa che si fa è una ricerca sui portali immobiliari online e un giro nelle agenzie immobiliari, per vedere cosa c’è d’interessante.

Il passo successivo è andare a visitare gli immobili di persona, finché non si è trovato quello che piace.

A questo punto, gli scenari nei quali mi sono sempre trovato con i clienti, sono solo due:

1. Il cliente firma il contratto preliminare e poi va in banca a vedere se gli fanno il mutuo;
2. Il cliente dice qualcosa come “vado a sentire quello che mi dicono in banca e ti faccio sapere”.

Nel primo caso, il cliente si assume il rischio di aver firmato un contratto e di perdere la caparra versata nel caso in cui la banca non lo finanziasse (oltre a tutto il tempo perso), o gli concedesse solo un prestito inferiore.

Nel secondo caso, invece, se la banca non lo finanzia o gli da meno di quello che gli serve, ha perso una montagna di tempo lui e ne ha fatto perdere altrettanto al venditore.

Può però succedere, in questo caso, che la banca i soldi glieli dia. Ma lo sappiamo tutti: le banche hanno tempi molto lunghi. Questo significa che può succedere che, seppur la banca conceda il finanziamento (magari dopo più di un mese, o anche più), l’immobile sia già stato venduto, risultando un’occasione perduta e, di nuovo, una montagna di tempo perso, perché si dovrebbe cominciare tutto daccapo.

Con questo non ti voglio dire che tu debba necessariamente rientrare nella prima ipotesi, quella in cui firmi il contratto e poi vai alla ricerca dei soldi. Questa strada è più rischiosa, perché potresti perdere la caparra, e non è per tutti.

Ma non voglio neanche che tu perda una vagonata di tempo e delle occasioni seguendo la seconda strada, quella di cercare l’immobile che più ti piace per poi andare in banca a chiedere il prestito e vederti scappare la casa che ti piace tanto perché o non ti vengono prestati tutti i soldi che ti servono o perché la banca ci mette troppo a dirti di si.

A questo punto penso tu abbia già capito dove voglio andare a parare.

Quella che sto per suggerirti è l’unica, vera soluzione per evitare di:
– Perdere la caparra perché non puoi più comprare l’immobile;
– Farti scappare la casa che ti piace perché la banca ha tempi troppo lunghi.

Ma è meglio chiedere il mutuo primo o dopo andare a visitare gli immobili?

Prima di rispondere a questa domanda, voglio chiederti scusa. Mi voglio scusare perché non ti ho detto completamente la verità e la domanda che ho appena posto non fa intendere veramente ciò che dovrebbe.

Vedi, il mio suggerimento, la soluzione che ti voglio proporre, non è quella di andare a farsi fare un mutuo prima ancora di andare a visitare un solo immobile, come fa intendere la domanda “è meglio chiedere il mutuo primo o dopo andare a visitare gli immobili?”.

La cosa che devi fare è un’altra.
Ciò che devi fare non è andare in banca per farti dare un mutuo ma un’altra cosa, che sichiama pre-delibera.

Che diamine è una pre-delibera?!

Prima di spiegarlo, facciamo un passo indietro. Poco fa abbiamo visto che le situazioni che possono accadere quando si compra casa sonno due: firmi il contratto e poi vai in banca oppure cerchi l’immobile che ti piacerebbe e poi vai in banca, con il rischio che non ti vengano prestati tutti i soldi che ti servono.

L’ideale, quindi, sarebbe quello di poter sapere quanti soldi, effettivamente, puoi spendere per acquistare casa in anticipo ed andare a cercare solo gli immobili che rientrano nel tuo budget, per firmare il contratto non appena l’hai trovato, evitando così che venga venduto ad altri.

Questa sarebbe la soluzione idilliaca.

Ed è qui che entra in gioco la pre-delibera.

La pre-delibera bancaria è un documento che la banca redige, dopo aver fatto un’analisi molto simile a quella che viene fatta quando richiedi il mutuo, in cui ti viene detto quanti soldi ti possono prestare.

La pre-delibera, inoltre, non ti obbliga a prendere i soldi e non ha nessun costo. Non sei vincolato nei confronti della banca: puoi decidere di non prendere il prestito ma anche di rivolgerti ad un altro istituto.

Facciamo un esempio per capire meglio come funziona la pre-delibera.

Tu vai in banca, dici al tuo referente che hai deciso di acquistare casa e vuoi sapere quanti soldi puoi spendere, quindi ti serve sapere quanti soldi massimo ti possono prestare.

La somma fra i soldi che ti vengono prestati ed i tuoi risparmi sarà la cifra massima che ti potrai permettere di spendere.

La pre-delibera, quindi, altro non è che una verifica, basata sul tuo reddito, di quanti soldi la banca può metterti a disposizione.

Ovviamente, la pre-delibera, e quindi il successivo mutuo, saranno legati al valore che avrà l’immobile che vorrai acquistare.

Se, per esempio, la pre-delibera dice che ti possono prestare massimo 200.000€, ma l’immobile ne vale 170.000€, allora i soldi non ti verranno prestati (o, meglio, te ne verranno prestati meno).

A questo punto, con la pre-delibera che dice che puoi spendere la cifra X, ti puoi mettere alla ricerca della casa che fa veramente al caso tuo, senza rischiare di perdere tempo andando a visitare immobili che sarebbero troppo costosi o rischiare di rimetterci la caparra versata per un appartamento che poi scopri non poter comprare.

In questo modo, vincono tutti, tu in particolare:

• Tu sai quanto puoi spendere prima;
• Non perdi tempo cercando e visitando immobili che sono fuori portata;
• Non rischi di perdere l’immobile che veramente ti piace perché la banca ci mette troppo tempo a dirti se ti presta o meno i soldi, ed in caso quanti;
• Non rischi di perdere la caparra che hai versato per un immobile, perché scopri solo dopo che la banca non ti presta quanto pensavi.
  Non sai quante volte mi sono trovato davanti clienti in una di queste situazioni appena descritte.

E la soluzione, cioè richiedere una pre-delibera prima, è semplicissima e senza impegno.

Una breve nota. Mi è capitato di vedere clienti che si sono sentiti rispondere dalla banca cose come “ti dichiamo se ti diamo i soldi solo quando vediamo il contratto preliminare” oppure “come facciamo a dirti se possiamo darti i soldi se non sappiamo qual è l’immobile?”.

Se dovesse capitare anche a te, ricorda queste due cose:

• Non possono pretendere di farti rischiare la caparra firmando un contratto preliminare senza sapere se potrai comprare l’immobile, è assolutamente illogico;
• La pre-delibera è vincolata ad un valore minimo di un immobile. Se, quindi, il perito della banca che valuta la casa che vuoi comprare non ritiene che valga i soldi che vuoi spendere, la banca non è tenuta a prestarti i soldi. Sono quindi tutelati.

È, quindi, nell’interesse di tutti farti una pre-delibera.

Adesso che è chiaro che prima di andare a cercare e visitare immobili è meglio andare a chiedere una pre-delibera alla propria banca (o ad un’altra), per esser così pronti a firmare il contratto preliminare non appena trovi l’immobile che più ti piace, per evitare di fartelo scappare, andiamo avanti al prossimo punto.

Nel prossimo video verranno descritte quali sono le condizioni principali di un mutuo bancario e cosa controllare per non incappare in costi nascosti e finanziamenti poco convenienti.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su 
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Ci vediamo al prossimo video. Ciao