La caparra è una somma di denaro a garanzia del contratto che si sottoscrive. Questo significa che se tu, ad un certo punto, non volessi più la casa, il costruttore può tenersi quanto tu hai versato come caparra a titolo di risarcimento. Nel caso invece sia il costruttore a non volerti più dare la casa, ti dovrà dare il doppio della caparra.

A livello fiscale, non paghi l’IVA sulla caparra e non viene emessa una fattura. Quando poi si va dal notaio, il costruttore inserisce la caparra nella fattura del saldo, aggiungendoci anche l’IVA della caparra. Lo so, è un po’ contorto. Per semplificare: l’IVA sulla caparra la paghi quando ti viene consegnata l’ultima fattura, quando vai dal notaio.

Gli acconti invece sono somme di denaro che versi nel corso della costruzione. Nel caso in cui la casa non venisse più acquistata, per qualunque ragione, a differenza della caparra gli acconti ti devono essere restituiti. Senza penale e senza costi.

A livello fiscale, invece, ogni volta che versi un acconto deve esserci una fattura che lo prevede e devi anche versare l’IVA. Ovviamente, non paghi di più versando acconti. La somma di tutti i soldi che versi darà sempre il prezzo totale dell’immobile.

Andando oltre, come abbiamo visto, versamento di caparra e acconti consistenti possono farti spuntare un ottimo sconto.

È importante ricordare che quando si parla di acquistare una casa, siccome si tratta di una spesa del valore di centinaia di migliaia di euro, anche un piccolo sconto può voler dire risparmiare migliaia di euro, che non è poco.

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Il mio consiglio è quindi di versare più soldi possibile prima della vendita, per ottenere più sconto possibile, risparmiando così parecchie migliaia di euro che possono essere usati, ad esempio, per acquistare i mobili nuovi. O qualunque altra spesa tu voglia fare.

Ti consiglio di farlo ma solo ad una condizione, solo a patto che tu verifichi che livello di sicurezza ti dà il costruttore.

Lascia che mi spieghi meglio.

Qualche anno fa è stata introdotta una legge a tutela di chi compra casa per evitare che i costruttori che ricevono soldi come caparra e acconti scappino con il malloppo o facciano perdere tutti i soldi ai clienti nel caso loro falliscano.

Questa legge prevede l’obbligo per i costruttori di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente che garantisca tutti i soldi versati da quest’ultimo all’impresario.

Se sei in possesso di questo documento tu non puoi perdere nemmeno un centesimo di quanto hai versato, in nessuno di questi casi:

– Il costruttore scappa con i tuoi soldi;
– Il costruttore fallisce;
– Il costruttore ti ha venduto qualcosa che non poteva;
– Per qualsiasi motivo, il costruttore non può darti la casa o restituirti i soldi.

Insomma, ti permette di dormire notti tranquille.

Questa legge ha inoltre previsto che, in caso il costruttore non rilasciasse questa fideiussione, il contratto preliminare d’acquisto sia nullo. Significa che, se non ti vuole dare la fideiussione, tu puoi annullare il contratto quando vuoi, senza penali e senza costi, ed il costruttore sarebbe obbligato a restituirti tutti i soldi da te versati. Senza fare storie.

Per non lasciare che venissero rilasciate fideiussioni improvvisate e create apposta per raggirare i clienti, è sempre questa legge che ha previsto chi possa emettere queste polizze e come debbano essere fatte.

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Sono autorizzati a rilasciarle solo società iscritte in Banca d’Italia, nella apposita sezione. Questi enti sono assicurazioni, banche, consorzi di garanzia e società finanziarie.

La norma prevede inoltre le esatte parole che questa polizza deve contenere. Devono quindi essere tutte uguali, seguendo un preciso formato. Una fideiussione di questo tipo non può essere modificata, per evitare appunto che venisse inserita qualche scappatoia o qualche clausola a tutela del costruttore anziché del cliente.

È una legge quindi che tutela appieno chi acquista un immobile in costruzione, sulla carta. Se vuoi approfondire, si tratta del decreto legislativo 122 del 2005.

Ovviamente, però, siamo in Italia e quindi “fatta la legge, trovato l’inganno”. Cosa intendo dire con questo?

Devi sapere che queste fideiussioni, che il costruttore è obbligato a rilasciare a pena di nullità, sono molto costose. Possono costare svariate migliaia di euro ciascuno.

Un costruttore può quindi trovarsi nella situazione in cui deve spendere anche €50.000 per fare le fideiussioni ai clienti di un’intera palazzina.

È quindi successo che per l’emissione di queste polizze i costruttori, per risparmiare, si rivolgessero ad enti poco solvibili: enti si autorizzati dalla Banca d’Italia ad emettere queste fideiussioni, ma che non hanno la capacità economica di restituire i soldi al cliente in caso il costruttore fallisca.

Quindi il costruttore ti fa credere che tu sia protetto senza in realtà esserlo.

Un altro caso in cui gli impresari si rivolgono a questi enti non affidabili per l’emissione della fideiussione è quando una banca o una assicurazione non li ritengono meritevoli di essere assicurati.

Questo significa che se considerano il costruttore come un soggetto a rischio, o in difficoltà, e quindi con alte probabilità che loro debbano poi restituire i soldi ai clienti (perdendoci quindi svariate centinaia, se non milioni, di euro), non gli concedono le

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fideiussioni. Ecco quindi che il costruttore si deve rivolgere a società poco solvibili a cui non importa se l’impresario sia a rischio o meno.

Ma come capire se le fideiussioni sono affidabili o meno? Te lo spiegherò nel prossimo video!

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di

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Ci vediamo al prossimo video. Ciao