Generalmente, la consegna dell’immobile è contestuale all’atto di vendita: tu dai i soldi, il venditore ti da le chiavi. Breve e semplice.

Ci possono essere, ovviamente, delle eccezioni. Ad esempio:
1. la casa ti è stata data in custodia prima del rogito notarile per permetterti di arredarla ed iniziare il trasloco perché il venditore ti ha voluto fare un piacere;
2. La casa ti viene consegnata dopo il rogito perché non è ancora pronta, ma tu te la vuoi comunque intestare.

La normalità, e quindi il 90% dei casi, è che le chiavi (e quindi il possesso) ti vengano date subito dopo la firma del rogito notarile.

In questo caso, essendo contestuale alla vendita, non ti devi preoccupare di grandi cose (a parte quelle che vedremo).

Nei due casi che abbiamo visto prima, invece, quelli dove la consegna non combacia con la vendita, ci sono delle precauzioni da prendere.

Nel primo caso, quello in cui tu prendi possesso dell’immobile prima di esserne diventato effettivamente il proprietario, devi tutelarti per alcune cose:

• Se metti dei mobili o fai già il trasloco, devi tutelarti perché non vengano “perdute” nel caso in cui, per qualunque motivo, non avvenisse più la vendita. Supponiamo che il costruttore fallisca subito prima del rogito. Di chi sono i mobili? Capisci quindi che è bene mettere nero su bianco che l’immobile è consegnato vuoto e che tutto ciò che è al suo interno è di tua proprietà.
• In caso di danni o problemi dell’immobile, devi tutelarti perché il venditore non possa dirti che queste problematiche siano avvenute per causa tua. Ad esempio, se c’è una piastrella scheggiata o una porta graffiata, cosa succederebbe se il venditore dicesse che sei stato tu durante il trasloco? Anche in questo caso è bene tutelarsi, redigendo un verbale di consegna in cui vengono indicati tutti i difetti e le problematiche dell’immobile (possibilmente con fotografie), sottoscrivendolo sia tu che il venditore. In questo modo sarà palese se i difetti lamentati fossero già esistenti o meno.

Nel secondo caso, invece, quello in cui la casa ti viene consegnata dopo il rogito, si possono configurare un paio di casistiche:

• Hai voluto anticipare tu il rogito, nonostante la casa non fosse ancora pronta: in questo caso, fa comunque fede il contratto preliminare. Per tutelarti al massimo, rinnova, con un nuovo breve contratto (o dentro l’atto notarile), il termine per la scadenza, prevedendo una penale nel caso te la dovesse consegnare in ritardo. Sostanzialmente, quanto abbiamo visto parlando delle tutele dell’acquisto su carta.
• Il venditore è in ritardo e te la vuoi intestare comunque per evitare possibili problemi: vale anche in questo caso quanto detto al punto precedente. Prevedi una penale e, se la ragione è che il costruttore è in difficoltà, trattieni una parte del prezzo dell’immobile (grande in base allo stato avanzamento dei lavori e quanto manca alla fine) che pagherai alla fine dei lavori. In questo modo ti tuteli in due modi:
• Hai una somma a garanzia dei lavori che mancano, in modo che tu non abbia pagato per finito un appartamento che ti viene consegnato da finire;
• Hai già “in mano” i soldi dell’eventuale penale che dovesse nascere se non ti venisse consegnato l’immobile entro la data prevista.

Mi raccomando, prendi le precauzioni giuste quando la consegna non avviene contestualmente al rogito.

Ora, per comodità, parleremo solo del caso più classico, ovvero quello in cui il rogito e la consegna dell’immobile avvengono lo stesso giorno.

Andiamo quindi avanti vedendo che cosa devi ricevere il giorno della consegna dell’immobile, ipoteticamente quindi, all’atto notarile.

Supponiamo che la consegna dell’immobile avvenga il giorno del rogito notarile.

Quel giorno avviene una specie di rituale, perché viene effettuato un vero e proprio passaggio di consegne, che non si limita a “io ti do i soldi – tu firmi l’atto di vendita”.

La consegna dell’immobile infatti è, in realtà, una cosa che non esiste. Bada bene, non intendo che non ti venga consegnato, intendo che non avviene fisicamente, perché si tratta di una semplice firma su un pezzo di carta.

Vediamo quindi cosa ti deve essere consegnato, fisicamente, dal venditore, per completare il “passaggio di mani”.

Nel caso tu acquisti un immobile nuovo, appena costruito, dal costruttore, il giorno dell’atto notarile ti dovrai far consegnare le seguenti cose:

1. Le chiavi: queste sono l’unica cosa tangibile che afferma tu abbia la disponibilità effettiva dell’immobile. Non che se non ti venissero consegnate sarebbe un grosso problema, però dovresti cambiare il cilindro della porta, il che, su una casa nuova, non mi sembrerebbe un buon inizio. Assicurati che ti venga consegnata più d’una copia per ogni chiave. Il portoncino blindato della tua unità immobiliare, appartamento o villetta che sia, “nasce” con più copie della chiave. Devono esserti consegnate tutte.

2. Il telecomando dell’interrato: nel caso ci fosse un interrato protetto da un basculante elettrico, ti dovrà essere fornita una copia del telecomando per azionarlo. Anch’esso, possibilmente, in almeno due copie, anche se non c’è una regola (a differenza del portoncino blindato, per il quale ti devono essere consegnate tutte).
3. La polizza decennale postuma: questa polizza assicurativa è una assicurazione che il costruttore è obbligato a fare e che assicura l’immobile da danni statici per i 10 anni successivi alla fine dei lavori. Seppur una copia sarà in possesso dell’amministratore di condominio, il costruttore è obbligato ad acquistarla, quindi farsene dare una copia è una garanzia di avvenuta stipula. Nel caso il costruttore non te la portasse, quindi, richiedigliela senza indugio.
4. Le dichiarazioni di conformità dell’impianto elettrico ed idraulico: queste certificazioni sono redatte rispettivamente dall’elettricista e dall’idraulico che ha eseguito i lavori di costruzione degli impianti e certificano che l’impianto elettrico e quello idraulico sono a norma. Questi documenti li richiede anche il Notaio, generalmente, ma assicurati comunque che vengano portati dal costruttore/ venditore il giorno dell’atto notarile.
5. L’atto di prestazione energetica: questo documento certifica la prestazione energetica dell’immobile che hai acquistato. La prestazione energetica indica, in sostanza, il livello di isolamento con cui l’immobile è stato costruito e, quindi, quanta energia sarà in grado di farti risparmiare riscaldandolo. Questo documento è obbligatorio per il rogito notarile e, senza di esso quindi, il Notaio non può stipulare l’atto di vendita.

Queste erano le varie cose che ti devi aspettare di ricevere il giorno dell’atto notarile da parte del costruttore.

Nel caso tu acquistassi, invece, l’immobile da una persona (o azienda) diversa dal costruttore, o da una azienda che ha effettuato dei lavori di ristrutturazione, oppure ancora un immobile usato, ci sono alcune differenze rispetto ai punti sopra, in particolare per i punti 3 e 4.

Nello specifico, in questi casi appena elencati, non c’è l’obbligo di consegna della decennale postuma. Nel caso, comunque, l’immobile sia stato costruito da meno di 10 anni, ne potrai trovare una copia presso l’amministratore di condominio, per i condomini, o direttamente dal vecchio proprietario, nel caso di abitazione indipendente (sperando il vecchio proprietario non l’abbia gettata via).

Infine, non c’è l’obbligo di consegnare le dichiarazioni di conformità degli impianti se questi, dopo essere stati costruiti e certificati, non hanno subito modifiche. Se, quindi, gli impianti sono gli stessi di quando la casa è stata costruita, l’attuale proprietario non è tenuto a ri-certificarli o a consegnarti le certificazioni.

Abbiamo quindi visto che cosa ti devi aspettare di ricevere il giorno dell’atto notarile e della consegna dell’immobile.

Vediamo invece ora cosa invece devi consegnare tu al venditore.

Non è solo il venditore ad avere degli “obblighi”.

Il giorno dell’atto e della consegna, infatti, hai da fare un paio di cose anche tu. Ma non ti preoccupare, sono due “sciocchezze”.

Innanzitutto, come già sai, il giorno dell’atto dovrai pagare l’immobile.

Questo significa che nei giorni precedenti, dovrai organizzare il pagamento. Se hai richiesto un mutuo, non dovrai fare altro che comunicare gli importi dei pagamenti al tuo referente bancario, il quale preparerà:

• Il bonifico per il pagamento del garage (noto anche come box auto) con modalità specifica per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali (deve assolutamente essere fatto il giorno stesso dell’atto notarile con apposita procedura da parte della banca);
• Gli assegni circolari per il pagamento della differenza fra il prezzo dell’immobile ed il bonifico per il garage, che porterà il giorno dell’atto e ti consegnerà una volta firmato l’atto di mutuo ( quest’ultimo lo vediamo in un secondo momento).

Ricordati inoltre di portarti il blocchetto degli assegni, perché dovrai pagare, se previsti, il Notaio ed il costo degli allacciamenti alle utenze.

La seconda cosa che dovrai ricordarti di portare è la copia in originale della fideiussione che il costruttore ti ha rilasciato a garanzia dei soldi che hai versato come caparra e acconto.

Senza l’originale, infatti, il costruttore non potrà farla terminare (perché ti garantisce solo fino alla consegna dell’immobile), dovendo subire dei costi aggiuntivi. Se non dovessi portarla, potrebbe quindi essere un problema.

A questo punto vediamo l’ultima parte rimasta riguardante la consegna dell’immobile: il pagamento finale.

Come abbiamo visto, è molto difficile che si arrivi al giorno del rogito notarile senza aver versato nemmeno un centesimo al costruttore.

Nella normalità, quantomeno la caparra, viene pagata prima.

Indipendentemente, comunque, dal fatto che tu abbia versato o meno la caparra e degli acconti, il conto da fare per sapere quanti soldi dovrai dare al venditore il giorno dell’atto è molto semplice.

Possiamo riassumere il conteggio in questa semplice formula matematica:

Totale da pagare = prezzo di vendita + IVA + imposta di registro + allacciamenti – acconti – caparra

In base ai casi, come abbiamo visto, una o più delle componenti della formula può essere uguale 0. Se il venditore è un privato, infatti, come abbiamo visto, potresti avere più imposta di registro e zero IVA.

Il risultato della formula ti darà, in soldoni (in tutti i sensi), quanti soldi dovrai essere sicuro di “portarti” all’atto notarile.

Non intendo “portare in mano”, bensì tramite assegni e bonifici. Come avrai capito, sono contrario al nero e penso sia sconveniente per tutti.

Se hai richiesto, ed ottenuto, un finanziamento bancario, alquanti di questi passaggi (come preparare i bonifici o gli assegni) verranno svolti direttamente dalla banca per te.

Questo non significa che tu non debba controllare che facciano tutto correttamente.

Mi è capitato più d’una volta di trovarmi all’atto notarile con il funzionario della banca con documenti sbagliati. Non voglio dire che i bancari siano scemi, ma quando ci sono troppe persone coinvolte è facile che le informazioni arrivino sbagliate o si “perdano pezzi per strada”.

Quindi mi raccomando. Il giorno prima dell’atto vai in banca e controlla che tutto sia corretto. In caso d’errore, sei tu che ci rimetti, perché verrebbe rinviato il rogito.

Ricevuti i documenti che abbiamo visto, pagato il prezzo e firmati i documenti, beh…congratulazioni! Sei ufficialmente proprietario della tua nuova casa!

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Ci vediamo al prossimo video. Ciao