1. Metodo e termini di pagamento: questo punto serve per definire quando dovrai versare i soldi e in che modo. Ad esempio: 30.000€ a titolo di caparra ed il resto a rogito. Questa clausola serve perché il venditore non possa pretendere, senza il tuo consenso, un pagamento non previsto.
2. Fideiussione: come abbiamo visto per la proposta d’acquisto, devi assolutamente pretenderla (e deve pagarla il venditore!). È un obbligo della legge consegnarla, pena la nullità del contratto (diventa quindi carta straccia). Nel preliminare devi prevedere una data entro la quale te la deve consegnare. Devi inoltre prevedere che fino a quel giorno il venditore non possa incassare l’assegno che gli hai lasciato (come caparra o acconti), in modo che tu resti tutelato e non rischi di perdere i soldi.
3. Allacciamenti: per allacciamenti si intende i contatori e riguarda gli immobili in costruzione. In base a dove si trova l’immobile che stai acquistando può succedere che i contatori debba installarli tutti il venditore oppure che sia tu che, una volta diventato proprietario, vada alla società che gestisce le utenze per richiederli. In ogni caso, e se non previsto diversamente, il costo dei contatori è a carico tuo. Non si tratta di una grossa cifra ma è meglio se viene previsto da subito chi deve pagare questi soldi, inserendolo nel contratto. Purtroppo molto spesso accade che i costruttori non ti dicano nemmeno che c’è questa spesa, lasciandoti la brutta sorpresa alla fine. Puoi anche provare a usare come leva di trattativa il fatto che questo costo lo paghi il venditore.
4. Notaio e relativo costo: deve essere previsto chi può decidere il notaio, se tu o chi vende, anche qui per evitare brutte sorprese e costi inaspettati. Per i miei clienti, ad esempio, faccio una convenzione con un Notaio di mia conoscenza che garantisce un prezzo ottimo per la stipula dell’atto notarile. Vista la grande quantità di atti che faccio posso ottenere un ottimo prezzo per i miei clienti. È una grande opportunità che perderesti se volessi a tutti i costi scegliere il tuo Notaio (perché spenderesti sicuramente di più). Se invece lo vuoi scegliere perché hai paura che ci sia sotto una fregatura, beh, lascia che ti dica che se io e te siamo arrivati alla fine del cantiere e ancora non ti fidi di me, dopo tutto quello che ho fatto (garanzie ed esperienza uniche), c’è un grosso problema di fondo.

5. Polizza decennale postuma: devi pretendere nel preliminare che il costruttore ti consegni una copia della polizza decennale postuma il giorno dell’atto notarile. Questo documento è una assicurazione che garantisce l’immobile per danni per difetti costruttivi che dovesse avere nei 10 anni successivi alla sua ultimazione.
6. Regime fiscale: questo è un punto che sta a cuore all’Agenzia delle Entrate, perché vogliono sapere se la vendita è soggetta ad IVA oppure no. Nel momento in cui sto registrando, se l’immobile è una casa nuova venduta dal costruttore, allora dovrai pagare l’IVA e dovrà essere prevista all’interno del contratto. Il fatto che tu paghi questa tassa o meno sull’acquisto fa cambiare i costi di registrazione del contratto.
7. Modifiche per atto scritto: questa clausola è importante prevederla perché impone che ogni modifica debba essere scritta e firmata sia da te che dal venditore. Non sarà quindi possibile che il venditore ti dica cose come “mi hai detto di si al telefono e quindi ti ho rimpicciolito la camera”.
8. Spese elaborazioni e pratiche catastali: questa clausola è bene specificarla perché è una tutela per te. Riguarda tutte le eventuali pratiche che, il costruttore, deve fare perché l’immobile venga venduto in regola. Potrebbe succedere che tu possa subire un ricatto dal venditore dicendoti “devi pagare 3.000€ per le pratiche altrimenti non possiamo fare il rogito”. Queste spese di elaborazione del progetto, pratiche catastali e il loro deposito devono essere a carico di chi vende.
9. Mediatore: nel preliminare deve essere indicato il nome dell’agente immobiliare grazie al quale è avvenuta la vendita (nell’atto definitivo anche quanto viene pagato). Con le nuove norme, infatti, è obbligatorio indicarlo e deve perfino essere presente il giorno dell’atto notarile. Se non viene previsto nel compromesso (o nel rogito) che è intervenuto un mediatore non sarà possibile dedurre dalle tasse il costo della mediazione.
10. Spese registrazione: questa clausola pattuisce chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare. La legge obbliga a registrare i contratti, pena una sanzione. Inoltre, se il compromesso non viene registrato, non si possono dedurre le spese sostenute per il mediatore. Generalmente il costo della registrazione viene diviso a metà fra il venditore e l’acquirente, lasciando a carico di quest’ultimo tutte le marche da bollo (ad oggi, una marca da bollo da 16€ ogni quattro pagine).

Oltre a queste clausole che non devono assolutamente mancare in un compromesso, voglio spendere due parole in merito ad alcuni punti che sono quasi sempre presenti nei contratti preliminari ma che, ho notato, creano sempre dei dubbi e delle perplessità:

• Regolamento di condominio e nomina amministratore: troverai spesso nel preliminare un punto che dice che dai la delega al venditore a redigere il regolamento di condominio e le tabelle millesimali e a nominare l’amministratore di condominio. Questa voce non comporta nulla di che. Come saprai, sopra un certo numero di appartamenti in una palazzina è obbligatorio che venga nominato un amministratore di condominio. Questo punto prevede che il costruttore possa creare regolarmente il condominio, fino a quando ci sarà la prima assemblea condominiale, senza dover disturbare ogni acquirente che ha acquistato un appartamento. Ti viene tolta, sostanzialmente, una bella rottura di scatole.
• Necessità di realizzare varianti, servitù e vincoli: puoi trovare delle volte una clausola che permette al costruttore di realizzare delle varianti al progetto o di costituire delle servitù (dare diritti ad altre persone rispetto agli acquirenti su parti del condominio). Detta così può sembrare una cosa allarmante, ma lascia che ti spieghi cosa si intende. Può essere che nel corso della costruzione un cliente (come ad esempio tu) decida di modificare la pianta del suo appartamento. Per far sì che questa modifica venga poi registrata al catasto è necessario che venga fatta una modifica (una variante) all’intero progetto, perché viene modificata una sua parte. Nel caso delle servitù e dei vincoli, invece, può succedere che per fare l’allacciamento del gas condominiale l’azienda energetica debba posare la tubazione nel cortile condominiale. In questo caso, essendo il tubo non privato ma dello Stato, il condominio dovrà concedere una servitù all’azienda pubblica energetica. Come vedi, quindi, non si tratta di nulla di allarmante. L’importante è che oltre alla possibilità per il costruttore di fare varianti e concedere servitù e vincoli, sia prevista la frase “eccetto quanto forma oggetto del presente contratto”. Questa formula impedisce al costruttore di concedere diritti ad altre persone senza il tuo consenso, proteggendoti da cattive sorprese.
• Modifica spazi condominiali: potresti anche trovare una clausola che permette al costruttore di modificare gli spazi condominiali. Anche in questo caso, non ti devi preoccupare eccessivamente. Ormai le norme urbanistiche sono abbastanza stringenti, quindi è difficile che una parte condominiale venga trasformata in qualcos’altro. Quello che può succedere, però, è che magari vengano spostati i posti auto oppure il giardinetto condominiale, per rendere tutto più carino e meglio disposto. Ma senza questa voce il costruttore non potrebbe farlo, risultando di conseguenza un condominio imperfetto.
• Vendita a corpo e non a misura: quest’ultima clausola che analizzeremo è piuttosto semplice e si trova in ogni contratto. Come immaginerai, può succedere che le misure dell’immobile che hai comprato siano leggermente diverse da quelle sulle planimetrie. Ad esempio un centimetro in meno di larghezza perché è stato messo più intonaco. O il bagno, anziché essere 6mq è di 5,90mq. Questa è una situazione normale e questa voce previene che ci siano contestazioni perché manca mezzo centimetro per parte (risultando un centimetro in meno di larghezza).

Questa era la lista delle principali condizioni che devi appurare siano presenti nel contratto preliminare che ti verrà chiesto di sottoscrivere per impegnarti, o impegnarti ancora di più nel caso avessi già prima firmato una proposta d’acquisto, a compare l’immobile.

Nel caso una o più di queste condizioni (e di quelle che abbiamo visto per la proposta d’acquisto, che devono essere incluse anch’esse nel preliminare) non sia presente o il venditore non voglia includerla nel contratto, ti consiglio caldamente di rinunciare all’acquisto e cercare un altro immobile, perché significa che c’è sotto qualcosa.

Se continuassi prendendoti l’impegno contrattuale rischieresti di fare una brutta fine. Non nel senso mafioso del termine e quindi che verresti ucciso, ma che è molto probabile tu perda parecchi soldi. Tanti soldi duramente guadagnati.

Nella mia carriera ho incontrato centinaia di persone che volevano comprare un nuovo immobile ed il 93% di loro veniva da pessime esperienze precedenti:

• Hanno pagato più soldi di quello che avevano pattuito;
• Hanno ricevuto una casa con caratteristiche diverse da quelle promesse;
• Hanno perso i soldi versati ed hanno dovuto cercare un altro immobile;
• Non gli è mai stata consegnata la casa perché il costruttore è fallito e loro non si

  erano tutelati;

• Si sono ritrovati a spendere 4.000€ di riscaldamento ogni inverno in una casa appena costruita ed in Classe energetica A;
• E tanti altri casi.

Per questo è fondamentale tu non prenda sotto gamba quanto ti ho descritto e capisca che, capitare in una di queste situazioni solo perché si è preferito lasciar correre di fronte ad un costruttore che non ha voluto ascoltarti, può rovinarti la vita.

Ho visto persone piangere davanti a me raccontandomi le loro storie, cosa gli era successo, e le paure che quei fatti gli avevano causato.

E non voglio che accada anche a te. Non voglio che succeda più a nessuno. Questo è il vero scopo di questi video.

Anche se l’immobile è già pronto e puoi andare dal Notaio a rogitare il giorno stesso della visita, e quindi non servirebbe nemmeno un contratto preliminare (a patto che tu non versi soldi prima del rogito), dovesse passare anche solo una settimana dall’accordo verbale al rogito, devi assolutamente tutelarti prevedendo le condizioni che abbiamo visto fino a qui. Perché le sorprese spiacevoli possono capitare in ogni momento, in qualunque situazione, se non debitamente previste con apposite tutele.

Nel prossimo video affronteremo il tema della scadenza del contratto preliminare.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su 
www.compracasainsicurezza.com e richiedi anche tu una copia del mio libro ‘Compra Casa in Sicurezza – la guida passo passo dalla trattativa alla consegna’.

Ci vediamo al prossimo video. Ciao