Conviene comprare casa per affittarla?

La risposta è semplice: comprare casa per affittarla conviene quando ti rende almeno il 5% lordo del suo valore ogni anno. Ma nel mercato immobiliare non c’è niente di semplice, quindi voglio spiegarti meglio quando e perché conviene comprare per affittare. Seguimi!

Comprare e affittare casa: l’immobile giusto per ogni tipo di inquilino.

Se stai pensando di comprare una casa per darla in affitto, la prima valutazione che devi fare riguarda la tipologia di conduttore che sceglierai, ovvero la persona (o le persone) alla quale affitterai la tua nuova casa. L’immobile da affittare che acquisti infatti deve rispondere alle esigenze prima di tutto del locatario. Ti consigli quindi di valutare non soltanto il volume della domanda in una certa zona, ma soprattutto l’inquilino tipo: famiglie con bambini, coppie giovani, studenti universitari, turisti o lavoratori hanno necessità diverse in termini di spazio e di disposizione della casa.

Comprare casa per affittarla: i requisiti tecnici.

La seconda considerazione da fare per capire se conviene comprare casa per affittarla riguarda i requisiti tecnici, ovvero il rapporto tra i costi di gestione dell’immobile e possibili ricavi, tra metratura della casa e numero dei vani e degli ambienti. Ricorda che un immobile posto a reddito non gode degli stessi privilegi e sgravi della prima casa.

Dove conviene comprare casa per affittare?

Come dicevo all’inizio dell’articolo, prima di fare un investimento immobiliare per metterlo a reddito, devi valutare con attenzione sia la zona che, all’interno della zona, il tipo di inquilino che cercherai. I poli di attrazione maggiore sono:

Presenza di grandi aziende
Forte attrattività turistica
Presenza di università
Aree residenziali
Presenza di ospedali o uffici pubblici

A quanto comprare un immobile per metterlo in affitto?

La redditività minima perché comprare una casa e affittarla sia conveniente deve essere pari o superiore al 5% lordo del valore dell’immobile. Ti faccio un esempio per rendere più chiaro il concetto: ho un appartamento che affitto a 900€ al mese, quindi a 10.800€ all’anno; l’appartamento vale 200.000 euro; il 5% di 200.000 è 10.000, quindi il canone di locazione è ok perché mi sta rendendo appena di più del 5%.

Se invece fai il calcolo all’inverso, puoi capire quanto devi pagare al massimo un immobile perché ti convenga affittarlo. Per esempio: voglio trovare un immobile da affittare a 900 al mese, quindi 10.800 all’anno; devo moltiplicare il canone annuo (10.800) per 100 e dividere il risultato per 5 (10.800×100/5=216.000). L’importo massimo che dovrai pagare per un immobile che affitti a 900€ al mese è di 216.000 euro, comprensivo del costo della casa e di tutte le altre spese che dovrai sostenere come imposte, rogito, lavori edili e agli impianti, interessi del mutuo, ecc…

Conviene comprare casa per darla in affitto?

Partiamo dal presupposto che hai calcolato la redditività dell’immobile che vuoi acquistare, il risultato è favorevole e sei pronto per procedere con la compravendita. Hai valutato anche a chi affittare il tuo nuovo immobile? Cerco di aiutarti, diamo un’occhiata insieme al mercato degli affitti e ai diversi tipi di locatari.

Affittare ai turisti è molto conveniente, ma non sempre possibile, perché non tutte le aree sono di grande attrazione. Supponiamo però che hai acquistato un immobile in una zona che si presta agli affitti turistici: ti occuperai personalmente della gestione della casa, gestendo check-in, check-out, pulizie, cambio biancheria, piccoli problemi e inconvenienti? Metti in conto tutto questo, oppure dai in gestione la tua casa a un’agenzia specializzata in locazioni turistiche, ma in questo caso i tuoi ricavi si abbasseranno notevolmente, anche del 60% in meno. Rifletti, calcolatrice alla mano.
Affittare agli studenti è sicuro, anche se in molti pensano il contrario. È sicuro perché gli studenti garantiscono una redditività costante, pagano sempre (i genitori degli studenti, il più delle volte) e non hanno grandi esigenze, quindi abbasserai sicuramente i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria del tuo immobile. Se vuoi affittare agli studenti devi cercare un immobile con tante camere da letto e una cucina.
Affittare immobili a redditività stagione, mare o montagna, è un’operazione sempre molto complessa, perché di solito sono luoghi soggetti a fattori imprevedibili come meteo e mode, che possono alzare o abbassare notevolmente i tuoi ricavi negli anni. Senza contare eventuali incognite legate a problemi sanitari – come abbiamo visto ultimamente.
Affittare a famiglie e a lavoratori è tutto un altro paio di maniche: la zona deve essere ben servita dai mezzi pubblici e da altri servizi, gli spazi devono essere ampi e luminosi, ma soprattutto la dichiarazione dei redditi e la busta paga degli inquilini deve essere a prova di bomba: un numero sempre maggiore di locatori negli ultimi anni si è ritrovato a dover sfrattare inquilini morosi. In questo periodo di incertezza finanziaria, meglio essere sicuri o indirizzare la scelta verso altre tipologie di affittuari.

Comprare seconda casa per affittarla: i requisiti tecnici.

Se stai comprando una casa per affittarla, valuta bene i requisiti tecnici necessari per un contratto di locazione: per esempio, gli impianti devono essere a norma, l’immobile deve avere un attestato di prestazione energetica (APE) e deve rispettare tutti i requisiti di sicurezza previsti per legge. E non è finita qui, ma ci torneremo sopra in un altro articolo del nostro blog dedicato al settore immobiliare.

Quanto pesano le tasse selle locazioni?

Se vuoi comprare casa e affittarla devi valutare, oltre alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, anche le tasse che andrai a pagare per il tuo nuovo reddito. In Italia la disciplina fiscale è sempre complessa, provo a spiegarti in breve come funziona, senza addentrarci in tecnicismi da commercialisti:

Con la cedolare secca paghi il 21% di tasse sugli importi ricevuti, a prescindere dall’entità delle somme.
Con la cedolare secca a canone concordato paghi invece il 10% di tasse, ma è attuabile soltanto in alcuni comuni d’Italia, le città con un alta densità abitativa, e per contratti 3+2 o transitori.
Con il regime ordinario la somma da pagare varia in funzione del proprio scaglione IRPEF – sempre più alto del 21%, e sopra i 50 mila euro di redditi l’anno raggiunge il 43%.

Ecco un paio di consigli extra per comprare casa e affittarla:

Le case con inquilini dentro, quindi con contratti di locazione già in essere, costano meno, e se gli inquilini pagano con regolarità potrebbe rivelarsi un bel vantaggio: non dovrai cercare un inquilino e soprattutto sarai sicuro della sua correttezza nei pagamenti – qui parliamo della compravendita di un immobile locato.
Gli immobili da ristrutturare possono rivelarsi un affare ancora migliore – ecco un articolo sul tema “Meglio comprare casa nuova o da ristrutturare?” – perché possono aumentare il loro valore anche del 30% e di conseguenza anche la redditività di una locazione.
È più importante la zona della casa, ovvero: meglio una casa non bella in una zona super, che una casa stupenda in una zona pessima, senza poli di attrazione oppure mal servita.

Consigli per comprare casa per affittarla.

Il mercato immobiliare è una vera giungla, nelle grandi città addirittura la domanda è maggiore dell’offerta, i prezzi delle case sono alti quasi ovunque e comprare una seconda casa per affittarla rappresenta quasi sempre un buon investimento, ma attenzione, devi calcolare bene i costi dell’operazione e avere ben chiare tutte le possibili sorprese. Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare o vendere casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

Per richiedere gratuitamente compERare, non devi fare altro che cliccare qui sotto.

A presto!

Enrico