Il 92% sceglie il mutuo fisso per paura. Non per convenienza.
Il 92% degli italiani che accende un mutuo oggi sceglie il tasso fisso.
Non perché sia il più conveniente. Perché hanno paura.
L’ha misurato MutuiOnline a agosto 2026. Dato secco, senza sconti: nove italiani su dieci firmano il fisso al 3,10% quando il variabile è al 2,40%. Settanta punti base di differenza. Su un mutuo da 200.000 euro a 25 anni, parliamo di oltre 80 euro al mese in più. Ogni mese. Per vent’anni.
Non è una scelta razionale. È una risposta emotiva a quattro anni di paura.
Il paradosso di agosto 2026
Nel 2022 l’Euribor è esploso. I variabili che erano all’1% sono arrivati al 4,5%. Chi aveva un variabile si è trovato la rata raddoppiata in dodici mesi. Il trauma è rimasto.
Oggi la situazione si è ribaltata. La BCE ha lasciato i tassi fermi al 2,25% da giugno 2025. L’Euribor a 3 mesi è sceso tra il 2,00% e il 2,10%. Il variabile è tornato a costare meno del fisso — e non di poco.
Eppure il 92% sceglie il fisso.
Questo ha un nome: trauma da mercato. Lo stesso meccanismo che porta chi ha perso soldi in borsa a non investire mai più. Chi ha vissuto il rialzo del 2022-2023 preferisce pagare di più per dormire tranquillo. È umano. Non è necessariamente sbagliato.
Il problema è quando si prende una decisione da migliaia di euro basandosi sull’emozione invece che sui numeri.
Quello che nessuno ti dice sul fisso vs variabile
Il tasso fisso dà certezza. Lo capisco. Sai esattamente quanto pagherai tra cinque, dieci, vent’anni. Puoi pianificare. Non hai sorprese.
Ma c’è un costo nascosto in questa certezza: stai pagando una assicurazione contro il rischio di rialzo. Quella assicurazione, oggi, vale circa 80-100 euro al mese su un mutuo standard.
La domanda giusta non è “fisso o variabile?”. È: “quanto vale per me questa certezza? E posso permettermi di pagare 80 euro al mese per averla?”
Se la risposta è sì, il fisso è la scelta corretta.
Se hai un reddito solido, una situazione stabile e puoi gestire piccole variazioni di rata, il variabile oggi potrebbe essere la scelta più conveniente. Non è “più rischiosa” in senso assoluto: dipende dal tuo profilo.
Quello che non devi fare è scegliere il fisso solo perché “hai sentito di gente che ha perso tutto con il variabile nel 2022”. Quel momento è passato. I numeri di oggi sono diversi.
Gli affitti rompono il record del 2012
Mentre questo dibattito fisso-variabile si consuma, c’è un’altra storia che nessuno racconta.
Nel secondo trimestre 2026, il canone medio degli affitti in Italia ha raggiunto 15,4 euro al metro quadro. È il livello più alto mai registrato dal 2012. Dati Idealista, confermati dal sondaggio congiunturale della Banca d’Italia.
Milano è a 22,4 euro al metro quadro. Un bilocale da 60 mq: 1.344 euro al mese. Roma: 19,6 euro al metro quadro. Un 70 mq in zona semicentrale: 1.372 euro.
Sai qual è la rata di un mutuo per acquistare quello stesso appartamento a Roma?
Con il fisso al 3,10% su 200.000 euro a 25 anni: circa 958 euro al mese. Con il variabile al 2,40%: circa 880 euro.
Stai pagando 400-500 euro al mese in più di affitto rispetto alla rata di un mutuo per la stessa casa.
Ogni anno: 4.800-6.000 euro che escono dal portafoglio senza costruire nulla.
Il costo dell’attesa che nessuno calcola
“Aspetto che i prezzi scendano.”
L’ho sentita mille volte. È la frase che mi fa capire che il problema non è il mercato: è la psicologia.
I prezzi delle case in Italia nel primo trimestre 2026 sono cresciuti del +5,2% su base annua. Le compravendite sono aumentate del +4,4%. Il mercato non sta aspettando che tu ti decida.
Nel frattempo, ogni mese di attesa ha un costo reale e misurabile: – L’affitto che paghi e che non costruisce patrimonio – I prezzi che nel frattempo salgono – Il capitale che potresti accumulare come equity sulla tua casa
Ho fatto i calcoli su un caso reale. Una coppia a Roma, appartamento da 280.000 euro. Se aspettano 24 mesi sperando in un calo del 10% (che statisticamente non arriverà), nel frattempo avranno pagato circa 33.000 euro di affitto. E il prezzo dell’immobile nel frattempo sarà salito di altri 15.000-20.000 euro.
Il risparmio che cercavano? Non arriverà mai. Anzi, hanno già speso di più.
Chi dovrebbe pensare alla surroga
Se hai acceso un mutuo fisso tra il 2022 e il 2024, con tassi tra il 4% e il 5%, questo è il momento di fare i conti.
La surroga — il trasferimento del mutuo a un’altra banca — è gratuita per il cliente. Ti permette di passare al variabile al 2,40% o a un nuovo fisso più basso del tuo attuale.
Su 150.000 euro residui a 20 anni, passare dal 4,5% al 3,10% significa circa 120 euro di risparmio al mese. 1.440 euro l’anno. 28.800 euro in vent’anni.
Il rischio? Zero costi di surroga per te. Il tempo? Qualche settimana di pratiche.
Non è per tutti. Dipende dalla tua situazione, dal tuo immobile, dalle condizioni della tua banca attuale. Ma se hai firmato un mutuo nel 2022-2023 e non hai ancora valutato la surroga, stai probabilmente lasciando soldi sul tavolo ogni mese.
La cosa giusta da fare è parlare con un consulente del credito indipendente — non con la banca che vuole vendere il suo prodotto — e chiedere una simulazione concreta sulla tua situazione.
La decisione che cambia il calcolo
Il mercato immobiliare italiano nel 2026 si trova in una condizione rara: tassi in discesa (o fermi), affitti ai massimi, prezzi in crescita ma ancora sotto i livelli di altre capitali europee.
Chi ha aspettato sperando nel crollo dei prezzi ha già perso due anni di equità e ha pagato due anni di affitto record.
Chi sta valutando se comprare e si chiede “fisso o variabile” sta facendo la domanda giusta — ma solo dopo aver già deciso che il momento è quello giusto.
La mia risposta diretta, da chi ha visto centinaia di acquisti andare bene e male: il tipo di tasso è secondario rispetto alla qualità dell’immobile e alla solidità della trattativa. Un mutuo variabile su una casa comprata bene batte un mutuo fisso su una casa comprata male, sempre.
Quello che conta davvero è sapere cosa stai comprando, a che prezzo reale, con che garanzie. Il resto è contorno.
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