Vendita immobile locato: tutti gli obblighi del venditore

Abbiamo già menzionato questo argomento – vendita immobile locato – ma non ci siamo mai soffermati a pensare come funziona, quali sono le conseguenze della compravendita per il venditore, per l’acquirente e soprattutto per l’inquilino, che si vede cambiare il padrone di casa (il locatore). Allora andiamo con ordine e analizziamo ogni aspetto.

Come vendere immobile locato.

Molte persone, negli ultimi tempi, mi hanno chiesto se è possibile vendere un appartamento con un inquilino all’interno, un inquilino che paga un regolare contratto di affitto. Domanda più che legittima, perché può sembrare strano vendere una casa sulla quale non possiamo esercitare tutti i nostri diritti di proprietario. Ebbene, è possibile vendere un immobile locato, cioè dato in affitto, e con la vendita trasferiamo al nuovo proprietario anche il contratto di affitto – che resta immutato per l’affittuario. Ovviamente il nuovo locatore (cioè il nuovo proprietario) non deve venire meno a una serie di obblighi di legge che vediamo subito.

Gli obblighi di legge nella vendita di un appartamento locato.

La legge consente a una persona di vendere legittimamente il proprio immobile, anche se è presente un contratto di locazione valido (per la precisione Legge n°431 del 1998, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), prima che tale contratto scada, trasferendolo così in capo al nuovo proprietario. In parole povere, se sei proprietario di un appartamento dove non vivi, ma che affitti per esempio a una famiglia, puoi vendere l’appartamento senza dover aspettare che il contratto di affitto scada o che gli inquilini diano la disdetta.

Locatario e locatore, diritti e doveri.

Abbiamo preso in esame la vendita di un immobile locato, ma adesso facciamo un esempio al contrario: facciamo finta che vuoi comprare un immobile locato. La legge in questo caso stabilisce che devi impegnarti a onorare gli stessi accordi che il vecchio proprietario ha sottoscritto con l’affittuario. L’affittuario, dal canto suo, non ha nessuna voce in capitolo sulla compravendita dell’immobile, ma in effetti poco gli cambia. Detto questo, però, se è vero che chi vende l’appartamento non deve chiedere il consenso all’affittuario, deve però comunicare (in forma scritta e dimostrabile, come sempre, mi raccomando!) la volontà di vendere l’immobile, per quello che si chiama “diritto di prelazione”, e che vediamo subito.

Vendita di immobile locato e diritto di prelazione.

Nel caso della vendita di un immobile affittato, il venditore è tenuto per legge a comunicare al locatario (cioè all’affittuario) la volontà di vendere la casa perché proprio la legge, con l’art. 38 delle legge 392/78 prevede il diritto di prelazione per chi è in affitto. Per dirla semplice: se sei in affitto e il proprietario di casa decide di vendere l’immobile, ha il diritto di prelazione (quindi di acquistare prima degli altri) la casa per la quale stai pagando l’affitto. Ma in che cosa consiste e come funziona il diritto di prelazione?

Come funziona la prelazione su un appartamento locato?

Restiamo nell’esempio di poco prima: sei in affitto e il proprietario di casa vuole vendere l’appartamento. A questo punto ti comunica la sua intenzione di vendere e scatta automaticamente il tuo diritto di prelazione: hai 60 giorni di tempo per acquistare l’immobile, altrimenti il diritto di prelazione scade e la casa viene immessa sul mercato liberamente. Ah, dimenticavo: puoi esercitare il diritto di prelazione soltanto se non hai altri immobili di proprietà, ma non accade spesso che chi ha una casa poi vada in affitto. E l’immobile, per esempio un appartamento, non deve essere all’interno di un blocco o di un edificio che viene venduto tutto intero.

Gli obblighi dell’inquilino nella vendita immobile locato.

Nella vendita immobile locato prima della scadenza del contratto di affitto, non dimentichiamo che un attore importante, presente in tutti i nostri esempi, è il locatario, ovvero la persona in affitto. Anche lui, infatti, ha degli obblighi verso il venditore e il compratore: per legge deve essere diligente e disponibile, ovvero non può ostacolare la vendita della casa, deve mettersi a disposizione per far vedere l’appartamento circa una volta a settimana in orari consoni, deve presentare l’abitazione in maniera dignitosa, ovvero pulita e ordinata – nei limiti del possibile. Di solito l’affittuario non ha motivi per ostacolare la vendita, ma non si sa mai…

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Enrico