Il mercato è fermo. I prezzi delle case no

Ti stanno dicendo che il mercato immobiliare italiano si è fermato.

Lo dicono i titoli. Lo ripetono i grafici. Lo senti al tavolo, quando qualcuno alza le spalle e dice: “aspetto, tanto non si vende più niente”.

Io quella frase la temo. Non perché sia falsa. Perché è incompleta. E un’incompletezza, quando stai per firmare, costa soldi veri.

Il 17 settembre 2026 l’Istat ha pubblicato le stime preliminari dell’IPAB, l’indice dei prezzi delle abitazioni comprate dalle famiglie. Nel secondo trimestre i prezzi salgono del 4,0% rispetto allo stesso periodo del 2025. Rispetto ai tre mesi precedenti, +1,7%.

Nello stesso trimestre l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate conta gli scambi: oltre 201 mila abitazioni, +0,1% su un anno. Quasi fermo.

Due numeri. Lo stesso Paese. Due storie opposte.

Se guardi solo le compravendite, aspetti lo sconto. Se guardi i prezzi, lo sconto non c’è. C’è un rincaro che continua mentre tu resti fermo.

Il +0,1% non è il prezzo della tua via

Partiamo da una distinzione che quasi nessuno fa, e che io faccio sempre prima di una proposta.

L’OMI conta gli atti. Quante case sono passate di mano. È un volume. Non è un listino. Non è il valore della casa che stai visitando sabato pomeriggio.

L’IPAB misura i prezzi. Quello che le famiglie hanno pagato, per abitare o per investimento.

Nel primo trimestre 2026 gli scambi OMI erano ancora in espansione: +4,4% su un anno. Nel secondo trimestre quella spinta si è spenta: +0,1%. L’Istat lo scrive senza giri di parole: stabilità dei volumi, dopo circa due anni di espansione.

I prezzi, però, non hanno spento il motore. Hanno solo rallentato. Dal +5,1% del primo trimestre al +4,0% del secondo. Rallentare non è scendere. Rallentare è continuare a salire, un po’ meno in fretta.

La variazione media acquisita dell’IPAB per il 2026, a fine giugno, è già +3,8%. Vuol dire questo: se da qui a dicembre i prezzi restassero fermi sul livello del secondo trimestre, l’anno chiuderebbe comunque quasi quattro punti sopra. Non è una previsione. È il pezzo di inflazione immobiliare già messo in cassa.

Io non compro un titolo. Compro un immobile, in una via, con un atto, con un mutuo, con un costo di tenuta. Il +0,1% nazionale non entra in nessuno di quei quattro pezzi.

Nuovo e usato non sono lo stesso mercato

Dentro quel 4,0% ci sono due case diverse.

Le abitazioni nuove: +5,0% su un anno. Erano +6,7% tre mesi prima. Le esistenti: +3,7%, da +4,6%.

Anche qui, rallentamento. Non ribasso.

L’OMI, dal lato degli scambi, racconta un’altra crepa. Le nuove costruzioni restano una fetta piccola: il 6,4% del totale. Ma quella fetta cresce del 15,6% rispetto al secondo trimestre 2025. L’usato, che è quasi tutto il mercato, cala dello 0,8%.

Tradotto: il “mercato fermo” è soprattutto l’usato che si muove un filo di meno. Il nuovo, che costa di più e arriva con tempi, capitolati e fideiussioni, sta prendendo quota.

Se stai inseguendo il comunicato del nuovo, stai inseguendo il 6,4% del Paese. Non il 93,6%. E quel 6,4% non sconta il listino. Non copre un ritardo di consegna. Non paga i metri dichiarati e non abitabili.

Ho visto troppe trattative partire dal titolo sbagliato. “Il nuovo vola, quindi anche questa palazzina.” No. Prima apri i documenti. Poi decidi se quel pezzo di mercato ti riguarda.

Torino +8,5%. Milano +2,4%. Roma +6,4%. Scegli la città, non la media

L’IPAB nazionale è una media. Le medie sono il modo più elegante per sbagliare strada.

Nel secondo trimestre 2026 i prezzi salgono in tutte le città per cui l’Istat pubblica l’indice. Ma non salgono allo stesso modo.

Torino: +8,5% su un anno. Tre mesi prima era +3,8%. Ha più che raddoppiato il passo.

Roma: +6,4%, da +5,5%. Accelera.

Milano: +2,4%, da +7,1%. Rallenta in modo netto.

Tre capoluoghi. Tre mercati. Un solo titolo in prima pagina.

Il Centro Italia cresce del 5,1%. Il Nord-Est del 4,2%. Il Nord-Ovest del 3,9%. Sud e Isole del 2,6%. Anche le ripartizioni, da sole, non ti dicono se la casa in zona Sempione o al Tuscolano sta facendo lo stesso viaggio.

Dal lato dei volumi, FiscoOggi riporta i dati OMI delle grandi città. Napoli +4,2%. Genova +2,9%. Roma +0,4%. Milano sostanzialmente ferma. Firenze e Palermo in calo. Roma e Milano, insieme, fanno più della metà degli scambi delle otto principali città. Se quelle due tengono il fiato, il titolo nazionale diventa “stabile” anche quando Napoli si muove.

Io non firmo su una media. Firmo su comparabili della via, sullo stesso taglio, sulla stessa condizione edilizia, sullo stesso stato urbanistico. Se il venditore ti mette sul tavolo “l’Italia è a +4%”, chiedigli di Torino, di Milano, del tuo quartiere. Se non sa rispondere, non sta trattando il tuo immobile. Sta trattando un comunicato.

Gli affitti si muovono. E non tutti allo stesso contratto

C’è un terzo numero, e riguarda chi sta aspettando “il momento giusto” restando in locazione.

Nel secondo trimestre 2026 l’OMI conta circa 248 mila nuove locazioni di abitazioni: +3,1% su un anno. I canoni annui pattuiti salgono del 6,3%. Quasi 1,7 miliardi di euro.

Le compravendite sono ferme. Gli affitti no. I canoni ancora meno.

Dentro quel +3,1% c’è uno spostamento di contratti, non un’unica Italia in affitto. I contratti ordinari di lungo periodo si contraggono. Le formule agevolate si espandono. A Milano i contratti agevolati di lungo periodo crescono del 76,8%, dopo l’accordo territoriale del luglio 2023. Quelli ordinari lunghi calano del 10,2%. A Roma le nuove locazioni sfiorano le 13 mila unità (+6,1%). A Milano arrivano a 13.700 (+6,9%).

Se stai firmando un 4+4 ordinario a Milano guardando “gli affitti a +3,1%”, stai usando il numero sbagliato. Quel +3,1% mescola canoni, durate e regole diverse. Il tuo contratto ha una clausola, un indice, una scadenza. Il comunicato no.

E se stai aspettando che le compravendite ferme ti consegnino uno sconto, mentre l’affitto che paghi sale più in fretta dei prezzi di acquisto in alcune città, stai facendo un conto a pezzi. Il pezzo che manca è sempre lo stesso: il costo di restare fermo.

Il mutuo c’è. Non è il 50%

Un’altra frase che sento troppo spesso: “tanto ormai tutti comprano con il mutuo, quindi i tassi decidono il mercato”.

Nel secondo trimestre 2026 la quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con mutuo ipotecario è il 46,6%. In lieve calo sul trimestre precedente. Sopra, di poco, rispetto al 2025. Sotto la metà.

Il tasso medio applicato alla prima rata, scrive l’OMI, resta intorno al 3,6%.

Meno di un acquisto su due arriva in atto con un’ipoteca. L’altra metà paga in altro modo: liquidità, vendita precedente, famiglia, mix. Se costruisci la tua decisione solo sul ciclo dei tassi, stai guardando metà della fila. L’altra metà continua a comprare, e tiene su i prezzi anche quando gli scambi non crescono.

Questo non è un invito a indebitarti. È il contrario. È un avviso: il tuo preventivo non è il mercato. Il TAN medio di un campione di offerte non è la rata che ti spetta. La banca guarda il tuo reddito, il tuo LTV, il tuo debito al consumo, la tua città. L’OMI guarda l’Italia.

Prima di usare un tasso letto sul giornale per chiudere una trattativa, fai verificare il tuo caso da chi eroga il credito. Io i numeri li metto sul tavolo. La firma sul mutuo la mette un altro.

Cosa fare prima della proposta. Non dopo

Il pericolo vero di questa stagione non è il crollo. È l’attesa vestita da prudenza.

Aspetti perché “non si vende”. Intanto a Torino i prezzi corrono all’8,5%. Aspetti perché Milano “è ferma”. Intanto Milano sui prezzi è ancora a +2,4%, e sugli affitti sposta i contratti. Aspetti perché l’Italia è a +0,1% di atti. Intanto l’IPAB ha già messo in cassa un +3,8% di media acquisita per il 2026.

Io, prima di una proposta, voglio tre cose. Non tre opinioni. Tre pezzi di carta.

Primo: i comparabili della zona, non la media nazionale. Stesso taglio, stessa epoca, stessa condizione. Se non ci sono, non inventarli con l’IPAB.

Secondo: lo stato urbanistico e catastale. Un abuso pregresso non sparisce perché il venditore “non sapeva”. L’ordine di ripristino può restare sulla casa. L’ho scritto e lo riscrivo: la buona fede non cancella un abuso.

Terzo: il costo vero di tenere l’immobile. Bolletta, IMU, condominio, eventuali lavori. Il prezzo al metro quadro è l’anticipo. Il resto lo paghi ogni mese, dopo il rogito.

Se stai comprando sul nuovo, aggiungi un quarto foglio: tempi, penale, fideiussione vera, metri calpestabili. Il 6,4% del mercato non ti perdona un capitolato vago.

Non devi diventare un tecnico. Devi fare le domande giuste prima che la fretta — o la paura di “perdere la casa” — ti faccia firmare il foglio sbagliato.

Il 97% di chi compra casa nuova incontra almeno una delle insidie classiche: caparra, ritardi, metri, garanzie, spese. Non è sfortuna. È asimmetria. Chi vende ha i documenti. Chi compra, spesso, ha un titolo di giornale.

Tu puoi scegliere di non essere quel 97%.

Se stai valutando un acquisto in queste settimane, ferma il titolo. Apri i numeri della tua città. Poi compila il form qui sotto: è il modo più rapido per ricevere la guida ComperaRE e affrontare la trattativa con le domande che di solito nessuno ti mette in mano.

I dati di questo articolo arrivano dalle stime preliminari Istat sull’IPAB del secondo trimestre 2026, pubblicate il 17 settembre, e dalle Statistiche trimestrali OMI dell’Agenzia delle Entrate, riprese da FiscoOggi il 10 settembre 2026. Restano dati di sistema. Il tuo atto è un caso singolo: va letto con notaio, tecnico e, se c’è un mutuo, con chi analizza il tuo credito.