Come abbiamo visto, per la legge loro non devono fare altro se non mettere in contatto le due parti, ma noi sappiamo che acquistare un immobile non è una passeggiata ma, anzi, è un cammino su una strada tortuosa piena di insidie, trappole e tranelli.

Dobbiamo quindi ora capire come farli lavorare a nostra tutela, in modo da arrivare a destinazione (e quindi acquistare la casa) sani e salvi.

Visto che la legge non li obbliga a fare nulla in particolare, devi essere tu preparato per fargli fare ciò che è necessario. 

Considera che non tutti gli agenti immobiliari sono dei fannulloni che fanno solo il minimo indispensabile. Ce ne sono anche molti che svolgono la loro professione in modo serio e preciso, dando la tranquillità necessaria all’acquirente. Devi comunque stare attento, anche in questo caso, che oltre a svolgere delle mansioni, le svolgano in modo corretto.

Il primo compito che un mediatore deve svolgere, e che devi pretendere, è che abbia sotto mano tutti i documenti e le informazioni relative all’immobile che ti interessa: planimetrie, catastini, prestazione energetica (quindi sapere se l’immobile è efficiente e ben isolato termicamente), spese condominiali, ipoteche e chi più ne ha più ne metta.

Non sai quante volte mi è capitato di avere a che fare con agenti immobiliari che si presentavano da me in cantiere con possibili clienti senza portarsi nemmeno una planimetria o qualche altro documento riguardante la palazzina. Proprio niente di niente. Questo non è lavorare professionalmente.

Come sai, ci sono rischi dietro ad ogni angolo nel comprare casa e molti di questi pericoli esistono perché gli agenti immobiliari non svolgono il loro lavoro con precisione e cura. 

Sono, fortunatamente, tutti rischi che potrai tranquillamente evitare, perché guardando questi video ne saprai minimo quanto loro riguardo all’acquistare un immobile.

Il secondo compito che ti devi assicurare l’agente immobiliare abbia svolto, o quantomeno svolga subito, è la richiesta della visura ipocatastale (o visura tavolare, se vivi in una zona dove vige il sistema Tavolare come ad esempio in Trentino Alto Adige).

Questa ricerca serve per capire se l’immobile ha problemi di tipo legale che possono farti perdere i tuoi soldi, analizzando le iscrizioni legali che sono state apposte sull’abitazione.

Considera che non tutte le iscrizioni legali sono negative. L’ipoteca che ti mette la banca sulla casa quando fai un mutuo, ad esempio, è anch’essa un’iscrizione legale, ma non è un problema per chi acquista se la banca la cancella quando vendi l’immobile.

Anche altre iscrizioni che a prima vista possono sembrare un grosso problema, necessitano di un approfondimento per capire se sia già stata trovata una soluzione che non crei problemi in caso d’acquisto. Quindi non entrare nel panico subito se vedi un’iscrizione anomala sull’immobile che ti interessa.

Il mediatore dovrà quindi analizzare tutte le iscrizioni presenti nella visura ipocatastale per capire se ci sono potenziali rischi per te che acquisti e, nel caso trovasse segnalazioni anomale o di pericolo, dovrà verificare quanto sono gravi e se hanno già una soluzione (ad esempio un accordo fra il venditore e chi ha fatto l’iscrizione sull’immobile con la conseguente disponibilità a cancellare questo gravame).

Nel caso in cui le iscrizioni siano troppo gravi o non vi sia un accordo con chi le ha messe, ti consiglio caldamente di eliminare quell’immobile dalla tua lista, perché correresti un rischio troppo elevato.

Il terzo compito del mediatore è verificare che l’immobile non abbia problemi di alcun genere, sia fisici (come strutturali, impianti funzionanti, etc) che burocratici (abitabilità, impianti a norma e con le certificazioni, nessun abuso edilizio). 

Quest’ultima parte ricomprende anche la verifica che l’immobile sia strutturato e disposto effettivamente come è indicato nelle carte depositate al catasto.

Se, ad esempio, l’appartamento che stai guardando avesse due stanze ma al catasto ne sono indicate tre, questa difformità dovrà essere sistemata prima dell’acquisto. In caso contrario, il problema di avere un immobile non conforme, magari con un abuso edilizio, sarà solo tuo e non potrai andare a chiedere i danni al vecchio proprietario.

L’ultimo compito che dovrai pretendere dall’agente immobiliare è quello di fare il mediatore, ovvero mediare sulla questione prezzo fra la richiesta del venditore e la cifra che tu vuoi spendere.

Ovviamente, se farai un’offerta troppo bassa il mediatore non potrà fare granché, ma questo è il suo compito.

Questo significa che, a forza di incontri con te e con il venditore, di proposte e controproposte sul prezzo, firmiate un accordo.

All’interno di questo ultimo compito c’è, ovviamente, il dovere di preparare tutti i documenti necessari per arrivare alla firma del contratto: la proposta d’acquisto e il contratto preliminare (quest’ultimo a volte può essere direttamente preparato dal venditore), nonché la verifica e la raccolta degli assegni lasciati a titolo di caparra o acconto.