I metri calpestabili sono la spazio che puoi effettivamente calpestare di una casa, quindi lo spazio che puoi fisicamente utilizzare, calpestare appunto. 

I metri lordi sono invece la somma fra: 

• I metri calpestabili; 
• Lo spessore, quindi lo spazio, che occupano i muri all’interno dell’abitazione (le cosiddette tramezze); 
• La metà dello spazio (quindi dello spessore) che occupano i muri che confinano con altri appartamenti (se è una casa singola questa voce non è presente); 
• Tutto lo spazio che occupano i muri esterni del tuo appartamento, quelli che non confinano con gli altri appartamenti del condominio o con il giroscale, ma che si affacciano all’esterno (nel caso di casa singola, lo spessore di tutti i muti perime- trali). 

Se ti sembra difficile da capire, non ti preoccupare. Fra poco farò un esempio per renderlo più chiaro. 

Infine, i metri quadri commerciali sono la somma fra:

• I metri lordi; 
• Una quota, se presenti, dei poggioli, balconi, terrazze e giardini calcolata in percentuale;
• Una quota delle parti comuni del condominio calcolata secondo i millesimi dell’appartamento e che quindi sono di tua competenza. 

Quest’ultimo punto è quello che può spostare, anche di molto, l’ago della bilancia sulla quantità di metri che dovrai pagare (per calcolare il prezzo di vendita si moltiplica il numero dei metri commerciali per il prezzo al metro quadro della zona in cui si trova l’immobile). 

Un condominio con un grande giardino condominiale, la zona deposito bici, tanti corridoi e un ampio parcheggio privato avrà un’incidenza maggiore sul calcolo dei metri quadri commerciali rispetto ad un condominio senza niente, e quindi solo il giroscale come spazio da dover suddividere fra i vari appartamenti della palazzina, oppure rispetto ad una casa singola. 

Facciamo un esempio per rendere tutto molto più chiaro e poter poi passare a scoprire l’arcano, ovvero dove si nasconde la fregatura. 

Supponiamo che l’appartamento, sito al piano terra, che stai visitando, o che stai valutando di comprare, ti venga presentato come un immobile di 110 metri quadrati commerciali all’interno di un condominio con parcheggio condominiale, una zona deposito bici, un bel vialetto d’accesso, una centrale termica (locale caldaia) centralizzata ed un’ampia corsia di manovra al piano interrato che rende molto comodo parcheggiare nel tuo box privato. 

La domanda che di solito sorge spontanea a questo punto è “si ma quanti metri è l’appartamento?” intendendosi appunto i metri calpestabili. 

Come abbiamo visto sopra, i metri quadri commerciali sono la somma di varie componenti. 

Nel nostro esempio, i metri potrebbero essere così composti: 

• 14 mq di spazi comuni di competenza dell’appartamento (calcolati in base ai millesimi); 
• 6 mq di giardino (non si prendono mai i metri quadrati totali di giardini e balconi, ma una loro percentuale, generalmente fra il 10% ed il 50%. Questo significa che il giardino è grande 60mq: 60×10%=6mq); 
• 3mq di camminamenti (il piccolo marciapiede che gli appartamenti al piano terra hanno per uscire sul prato – anche qui, come per il giardino, si prende solo una percentuale degli effettivi metri, in questo caso, essendo piccolo, il 50%. Questo significa che il camminamento è grande 6mqx50%=3mq);
• 84 mq di appartamento. 

Quindi questo appartamento da 107mq commerciali è grande 84mq lordi (da qui se tu volessi sapere i metri calpestabili dovresti togliere tutto lo spazio che occupano i muri come abbiamo visto sopra). 

A questo proposito ci tengo a fare una considerazione. Visto così potrebbe quasi sembrare sia una fregatura, ma lascia che ti dica che non è vero. Fra poco infatti vedre- mo COME i venditori hanno fregato tantissime persone nella vendita (e continuano a farlo). 

Perché dico che non è una fregatura pagare 107mq per un appartamento di 84?

Il motivo è molto semplice: tu stai effettivamente comprando altro oltre all’appartamento: il giardino, il camminamento di contorno, un pezzo di giro scale, i parcheggi esterni, un pezzo del locale tecnico dove è presente la caldaia, etc. Stai comprando un appartamento ed un pezzo di tutto quello che è il condominio. 

Ovviamente ne stai comprando una quota, e quindi paghi per una frazione delle parti comuni (giardini e balconi addirittura una frazione molto piccola che, come abbiamo visto poco fa, può essere il 10% dei metri effettivi). 

Qual è la fregatura che fa chi vende? Risiede nel meccanismo dei metri quadri commerciali. Se il lato positivo è che tu compri un pezzo di condominio pagando i metri commerciali, dall’altro è successo molto frequentemente negli anni passati, ma anche tutt’ora, che il venditore gonfiasse questi metri facendo pagare l’acquirente di più, in alcuni casi anche molto di più (detto fra me e te, chi va a misurare i metri delle parti comuni? Appunto: nessuno).

Quindi se l’appartamento era di 107mq commerciali, ti veniva venduto come se fosse di 125mq, rubandoti a tutti gli effetti 18mq. E se, ad esempio, il prezzo di vendita è di 2.500€/mq, stai pagando l’appartamento ben 45.000€ in più!! Non sono proprio noccioline.

Ora, immagina l’effetto di 18mq in più per ogni appartamento di una palazzina che guadagno (a parità di costo di costruzione, perché non ti sta dando nulla in più!) può dare a chi vende.

Ecco quindi perché devi stare assolutamente molto attento alla questione metri.

Nel prossimo video vedremo cosa devi fare, e farti consegnare, per evitare di fare la fine di quelle persone che ci hanno rimesso un sacco di soldi.

Ciao, e benvenuti a questa puntata di pillole per acquistare casa in sicurezza.

Oggi parleremo dell’acquisto sulla carta di costruzioni nuove, nello specifico sui metri quadrati: sulla grande truffa dei costruttori e come non farti fregare.

Nel precedente video abbiamo visto la differenza tra metri calpestabili, lordi e commerciali, e di come, tramite qualche artifizio sulla misura delle parti comuni, riescono a venderti un appartamento con metratura maggiore (e quindi costo maggiore) di quello che, effettivamente, è.

In questo video vediamo cosa devi fare, e farti consegnare, per evitare di fare la fine di quelle persone che ci hanno rimesso un sacco di soldi a causa della truffa delle metrature.

Siccome questo punto è molto più delicato per gli appartamenti che non per le case singole, mi riferirò a loro. Ovviamente, però, vale la stessa cosa anche per le abitazioni indipendenti.

Innanzitutto, fatti consegnare delle planimetrie in scala dell’appartamento a cui sei interessato. Ho specifico “in scala” perché nel caso in cui tu avessi a che fare con un costruttore poco trasparente almeno puoi calcolare i metri per conto tuo.

Quello a cui devi puntare con il costruttore è di farti consegnare un riepilogo che indichi in modo chiaro e semplice come sono stati calcolati i metri della casa.

Riprendendo la suddivisione fra metri calpestabili, lordi e commerciali devi farti consegnare una scheda che indichi per ognuna di queste categorie il metodo di calcolo e la proporzione (la più importante e l’unica che veramente devi avere è quella sui metri commerciali).

Mi spiego meglio. I metri commerciali sono la somma fra i metri quadri lordi (calpestabili più pareti), i poggioli/camminamenti/giardino, la cantina e le parti comuni. 

Devi farti dire dal costruttore in che percentuale questi fattori sono stati considerati. 

I poggioli (o camminamenti e giardino se sei al piano terra), la cantina e gli spazi comuni non dovrebbero venir pagati per il totale dei loro metri quadri ma solo per una parte, quindi se il giardino è di 100mq tu ne paghi solo 10. Se il poggiolo è di 21mq tu ne paghi 7. 

E questo perché non è pensabile che ti venga fatto pagare un poggiolo allo stesso prezzo dell’appartamento, perché ha un costo di costruzione completamente diverso. Sei d’accordo?

Per farti capire dove si nasconde la truffa dei metri quadri, ti svelo ora quali sono generalmente le percentuali di incidenza che uso io nelle mie costruzioni, per poi costruirti come fanno gli altri e che differenza c’è:

• • Poggioli e camminamenti piano terra: il 30% dei metri quadri (quindi se hai un poggiolo di 21mq, te ne faccio pagare solo 7);
  • Giardino: il 10% dei metri quadri (giardino di 100mq ne paghi solo 10);
  • Cantina: il 50% dei metri quadri (cantina da 6mq ne paghi solo 3);
  • Spazi comuni: il 50% della quota calcolata sui millesimi (se in base ai millesimi al tuo appartamento spettano 20mq di parti comuni, tu ne paghi solo 10).

Vediamo un esempio perché con i numeri è più facile capirsi: supponiamo che tu stia guardando un appartamento al primo piano di 80mq lordi, con 21mq di poggioli, una cantina da 6mq e 20mq di parti comuni.

Secondo la ripartizione che ti ho elencato qua sopra, considerando solo le quote di mq che vengono fatte pagare, è un appartamento da 100mq (80+7+3+10). Supponendo che il prezzo di vendita sia 2.500€/mq, questo appartamento costa 250.000€.

Vediamo ora invece come calcolano di solito i metri quadri commerciali gli altri costruttori per capire perché quasi tutti ti fregano sul prezzo per via dei metri:

• • Poggioli e camminamenti piano terra: il 50% dei metri quadri (quindi se hai un poggiolo di 21mq, te ne fanno pagare 10,5);
  • Giardino: il 10% dei metri quadri (giardino di 100mq ne paghi 10);
  • Cantina: il 100% dei metri quadri (cantina da 6mq ne paghi 6);
  • Spazi comuni: il 100% della quota calcolata sui millesimi (se in base ai millesimi al tuo appartamento spettano 20mq di parti comuni, tu ne paghi 20).

Se rifacciamo l’esempio dell’appartamento di 80mq lordi ma con queste misure, ovvero come i costruttori di solito fanno i calcoli, ecco cosa otteniamo.

Quindi, ancora appartamento al primo piano di 80mq lordi, con 21mq di poggioli, una cantina da 6mq e 20mq di parti comuni.

Secondo il metodo di calcolo dei costruttori esposto qua sopra, anziché essere un appartamento di 100mq (come lo calcolo io) diventa un’abitazione di 116,5mq (80+10,5+6+20). Se teniamo lo stesso prezzo di vendita di 2.500€/mq, questo appartamento costa 291.250€.

Come puoi vedere ci sono ben 41.250€ di differenza fra un metodo di calcolo e l’altro. Che non sono pochi.

Capisci ora perché è importante farsi dare dal costruttore una tabella chiara di quanti sono e come sono stati calcolati i metri quadri commerciali?

Non controllare vorrebbe dire arrivare a spendere decine di migliaia di euro in più!

Dimmi la verità, quante cose potresti fare se avessi 40.000€ in più? Scommetto che ti sono già venute due o tre idee!

Purtroppo non è una vera e propria truffa, perché non c’è una legge che obblighi a calcolare i metri quadri commerciali in un modo piuttosto che in un altro.

Spetta quindi a te, ad ogni persona che vuole comprare una casa, verificare come vengono calcolati e stare attenti a non farsi rifilare una fregatura spendendo molto di più di quello che è giusto.

Questa è una delle ragioni per cui ho deciso di fare questi video, per aiutare ed essere di supporto a chi non è di questo settore.

Questa questione dei metri quadri e della fregatura che c’è dietro è purtroppo solo una delle situazioni da cui bisogna guardarsi e difendersi. Ce ne sono tante altre.