Il tasso è quella percentuale che determina il costo del denaro che la banca ti presta. È, a tutti gli effetti, il prezzo dei soldi.

Il tasso d’interesse può essere fisso o variabile. Fissò significa che la percentuale che ti viene comunicata al momento della sottoscrizione del mutuo, resta invariata per tutta la sua durata.

Non è quindi possibile che la rata del finanziamento cresca, con il passare del tempo, facendoti quindi spendere di più.

Al contrario, il tasso variabile è, appunto, variabile. Questo significa che può sia aumentare che diminuire durante la durata, facendoti avere rate più alte, o più basse, di quella iniziale, in base alla sua fluttuazione.

Non intendo farti una lezione economica su quali siano le cose che influenzano un tasso d’interesse; ti basti sapere che, storicamente, i tassi si sono mossi parecchio (sia in su che in giù), facendo cambiare le rate dei finanziamenti anche di alcune centinaia di euro.

Con un tasso variabile, infatti, potrebbe succedere che la tua rata mensile passi da 500€ a 700€ da un mese all’altro, oppure da 500€ a 400€. Il tutto per ragioni a te estranee ed imprevedibili.

Di primo acchito potrebbe sembrare che il tasso fisso sia più sicuro e ti possa far stare tranquillo.

Il lato negativo del tasso fisso, però, è che non piace molto alle banche. Quest’ultime, infatti, rischiano di guadagnare molto meno rispetto ad un tasso variabile, se non addirittura perdere dei soldi (nel caso di un tasso che per te rimane fisso ma che cresce per la banca, per complicati meccanismi bancari). Quindi tendono a non concederlo quasi mai.

La preferenza fra il tasso fisso e quello variabile, quindi, dipende.

Io, personalmente, prendo come parametro personale per la decisione la durata del finanziamento.

Più il finanziamento è lungo e più è probabile che i tassi d’interessino fluttuino molto. Questo significa che potresti ritrovarti, con il tasso variabile, dopo 5 anni con una rata molto più alta di quella iniziale.

In caso di finanziamento lungo, quindi, come ad esempio 25 anni, tenderei a preferire il tasso fisso, proprio per essere sicuro della cifra esatta che dovrei pagare per 25 anni.

Al contrario, in caso di un finanziamento breve, propenderei per un tasso variabile.

Oltre alla durata, come motivazione, per la mia preferenza, c’è anche un discorso economico.

I primi anni di un finanziamento, è quello in cui si paga la maggior parte degli interessi. Le prime rate, infatti, sono quasi solo interessi più una piccola quota di capitale che viene restituito. Più si va avanti con il tempo e più la rata è composta da capitale e meno da interessi.

Pertanto, su un finanziamento breve, quindi con minori possibilità che ci siano grosse fluttuazioni sui tassi d’interesse, potrebbe risultare più conveniente il tasso variabile.

Questo perché, siccome il tasso variabile di solito è più basso rispetto a quello fisso, e siccome nel primo periodo si pagano soprattutto interessi, andresti a pagarne meno di quest’ultimi.

Purtroppo non è un ragionamento semplicissimo, ma può fare la differenza su quanto ti costa il mutuo.

Come ultima ipotesi, che potresti attuare, è quella di fare un misto fra il tasso fisso e quello variabile.

Come ho detto poco fa, le banche sono restie a concedere il tasso fisso per l’intera durata del finanziamento.

Abbiamo inoltre visto che il primo periodo è quello in cui si pagano più interessi e che, dovesse esserci un forte innalzamento dei tassi, sarebbe proprio in questo arco di tempo che ne risentiresti di più.

Quello che, allora, puoi fare, è chiedere alla banca di farti un tasso fisso per i primi 5-10 anni, facendoti poi per il resto della durata un tasso variabile.

In questo modo, per il periodo iniziale in cui si pagano la maggior parte degli interessi, avresti la certezza di non subire l’innalzamento dei tassi. Dovessero infatti alzarsi, dopo i primi 10 anni (ad esempio su un finanziamento di 25), la quota di interessi nella rata sarebbe molto ridotta e sentiresti quindi molto meno il peso di un tasso variabile più alto rispetto a quello iniziale.

Per concludere la parte sul tasso, parliamo un secondo del TAEG. Questo è un termine di cui si sente parlare molto spesso e che non sempre è di facile intuizioni.

Per farla semplice, il TAEG è la percentuale che indica il costo totale del finanziamento, andando a sommare i vari costi.

Il TAEG, infatti, rappresenta in percentuale quanto paghi alla banca perché ti presti i soldi e rappresenta la somma fra il tasso d’interesse, l’istruttoria, le commissioni, la perizia, le

imposte di bollo e tutti gli altri costi che la banca ti applica per concederti il finanziamento.

Questo significa che, anche se il tasso d’interesse fosse lo 0%, il TAEG potrebbe comunque essere il 5% perché magari ci sono alti costi di istruttoria e di commissioni. In questo caso, quindi, il finanziamento ti costerebbe il 5% dei soldi che ti sono stati prestati.

Il tasso d’interesse è, quindi, la prima condizione che devi trattare con la banca. Dovrai fare una vera e propria trattativa sulla percentuale, perché influisce direttamente sul costo del finanziamento.

L’istruttoria, invece, è una commissione che la banca ti chiede per essere rimborsata del tempo speso per valutare se concederti o meno il finanziamento.

Lo so, è assurdo. Si fanno pagare per dirti se guadagneranno soldi o meno prestandoti del denaro.

Questa è la seconda condizione che devi trattare con la banca. L’istruttoria è una vera e propria commissione. Questo significa che, se lo volessero, potrebbero addirittura fartela gratis.

Fai quindi una bella trattativa e fatti fare più sconto possibile!

Altro elemento da tenere in considerazione sono le penali.

Le penali sono quelle condizioni che la banca prevede nel contratto di finanziamento per essere rimborsata nel caso in cui tu, ad esempio, decida di chiudere anticipatamente il finanziamento.

Supponiamo, ad esempio, tu vinca al Superenalotto o riceva una discreta cifra in eredità e decidessi di abbassare il finanziamento per avere una rata più comoda.

Se la banca, nel contratto, ha previsto una commissione (ad esempio l’1%) per le somme restituite anticipatamente, vorrebbe dire che, per abbassare il mutuo, dovresti sostenere un costo.

Il che non mi sembra proprio una gran bella cosa.
Anche per le penali, quindi, combatti perché siamo il più vicine possibile allo 0.

E la perizia invece, cos’è?
è un documento che viene redatto da un tecnico incaricato dalla banca (a volte può anche essere un dipendente) per valutare quanto vale l’immobile (o gli immobili) che dai in garanzia per il finanziamento e sul quale la banca metterà l’ipoteca.

Questa verifica di valore, la banca, che è una furbacchiona, la fa pagare a te.

Fino a qualche anno fa ti permettevano di incaricare un tuo tecnico di fiducia, con il quale avresti potuto trattare il prezzo liberamente, ma ormai sono loro che incaricano quasi sempre il perito.

Questo comporta che dovrai trattare direttamente con la banca il costo della perizia, per far si che sia il più basso possibile.

In più ci sono anche le polizze assicurative!

“E che mai possono centrare le polizze assicurative con il mutuo?!” potresti pensare.

Ebbene, la risposta è che, ormai, le banche non si fidano praticamente più di nessuno.

Questo significa che cercano garanzie, per loro, dovunque.

La banca sa che se ti dovesse succedere qualcosa, come la perdita del lavoro, avrebbe difficoltà a recuperare i suoi soldi.

“Si ma hanno l’ipoteca!” mi potresti dire. Ed avresti ragione al 100%.

Purtroppo però preferiscono avere una certezza in più rispetto ad una in meno. Per questo motivo, molto spesso, sostanzialmente ti obbligano a stipulare delle polizze assicurative a garanzia dell’immobile e del finanziamento.

Le polizze più classiche che vengono richieste dalle banche, sono:

– La polizza incendio, per proteggere il valore dell’immobile;
– La polizza vita, per estinguere il finanziamento in caso di morte.

Mi è anche capitato di vedere delle costosissime polizze a garanzia della perdita del lavoro, che avrebbero restituito i soldi del mutuo alla banca in caso di licenziamento. Ovviamente, non serve dirlo, il beneficiario di queste polizze è sempre la banca (prendono loro i soldi).

A riguardo delle polizze, devi considerare una cosa: le banche, ormai, vendono anche assicurazioni.

Questo significa che loro spingono tanto per venderti più polizze possibile, perché sono tutti soldi guadagnati in più. Anche se, effettivamente, non ti servirebbero.

L’unica polizza veramente indispensabile è la “incendio”, l’assicurazione che garantisce la casa.

Non lasciarti quindi “intortare” dal bancario su quante e quali polizze devi fare e verifica anche con la tua compagnia di assicurazione quanto ti costerebbero queste coperture.

Una volta trovata la compagnia che costa meno (che magari è la banca stessa, non si può mai dire), fatti fare un altro bello sconto, in modo da non avere troppi costi accessori al mutuo.

Abbiamo visto quali sono le principali condizioni di un mutuo e a cosa devi stare attento.

In particolar modo, fai attenzione ai costi che ti viene chiesto di sostenere ma che è doveroso trattare per ridurli.

Io sono dell’idea che se proprio si deve regalare dei soldi è meglio darli in beneficienza e non alle banche.

Nel prossimo video vedremo brevemente come viene calcolata la rata del mutuo e come incidono il tasso fisso e quello variabile.

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Ci vediamo al prossimo video. Ciao