Il rogito notarile, o atto definitivo di compravendita, è il contratto con il quale materialmente diventi proprietario dell’immobile che hai deciso di acquistare (fai attenzione a quanto detto sulla trascrizione, che è quella che definitivamente sancisce la tua proprietà).

Questo contratto deve passare attraverso un Notaio, nel senso che, a differenza del contratto preliminare, non bastano le firme di venditore e acquirente per renderlo efficace. Deve essere autenticato, per forza, da un Notaio.

Se prima del rogito notarile hai sottoscritto un preliminare, non aggiungerà molto a quanto contenuto in quest’ultimo. Si limiterà a prevedere le formalità che sono necessarie in un rogito e confermando quanto pattuito con il preliminare, indicando inoltre in maniera precisa quando e come sono avvenuti i pagamenti per arrivare al prezzo totale (se ce ne sono stati).

In caso, invece, tu non abbia sottoscritto né una proposta d’acquisto né un contratto preliminare prima del rogito (e quindi ti sei accordato, ad esempio, a voce e non nel dettaglio con il venditore), dovranno essere previste tutte le condizioni d’acquisto che abbiamo già citato parlando del contratto preliminare e della proposta.

Ovviamente, non serve che ti dica che, arrivati al rogito notarile, non sono più necessarie tutte le garanzie previste invece per il preliminare, perché il giorno dell’atto notarile ti viene consegnata la casa. Devono quindi essere previste solo quelle clausole volte a garantire che tu non venga truffato o ti venga venduto un immobile che non poteva essere venduto.

Queste sono tutte cose che, di norma, controlla il Notaio, ma è sempre meglio se le controlli anche tu.

Ad ogni modo, come avrai intuito, ti sconsiglio vivamente di acquistare un immobile basandoti solo sulla parola e lasciando le formalità al rogito notarile. Ti consiglio caldamente, quindi, di sottoscrivere sempre un contratto preliminare prima di andare a rogito, anche se i tempi sono ravvicinati.

D’altronde ci sono svariate cose da discutere e su cui mettersi d’accordo, ed è molto meglio affrontare i punti spinosi prima di ritrovarsi davanti ad un Notaio impaziente perché c’è da discutere.

Ma come funziona, materialmente, un atto notarile?

In realtà, è molto semplice. Il Notaio prende il contratto preliminare, verificare le clausole e le condizioni, fa le verifiche sull’immobile per controllare che sia effettivamente vendibile e non abbia problemi di alcun genere, redige l’atto e te lo fa firmare.

Tu, quindi, oltre a fare i controlli preliminari che l’immobile sia a posto e la bozza dell’atto notarile riporti tutte le informazioni, dati, clausole e termini corretti, non devi fare altro. Solo firmare.

Logicamente, i controlli sull’immobile vengono fatti anche al momento della sottoscrizione del contratto preliminare e, in presenza di un mediatore, anche lui controlla (quantomeno dovrebbe).

A questo punto, quindi, la verifica della conformità di quanto promesso è molto più veloce, anche perché hai già esperienza da quando l’hai fatta per il preliminare!

Una delle grosse paure quando si affronta il tema del rogito notarile, è il suo costo.

Ovviamente, quando si tratta di dover acquistare qualcosa, il prezzo varia da venditore a venditore.

Nella norma però, il prezzo che i Notai chiedono per la stipula di un rogito notarile è più o meno sempre lo stesso.

Devi comunque fare attenzione, perché è possibile risparmiare svariate centinaia di euro (a volte anche migliaia) in base al notaio che scegli.

Questo non significa che da domani devi mandare una richiesta di preventivo a tutti i Notaio della tua regione per poter scegliere il più economico.

Fra poco, infatti, ti svelerò un trucco che ho ideato per far risparmiare ai miei clienti un bel po’ di soldi sul costo del rogito.

Prima di addentrarci nel tema prezzo, c’è una veloce premessa da fare: il regime fiscale della vendita è determinante per sapere quanto materialmente deve essere pagato al Notaio.

Come abbiamo visto, la vendita può capitare in dei regimi fiscali che, ipersemplificando, sono:

– Vendita soggetta ad IVA (il venditore è il costruttore o azienda che ha ristrutturato);
– Vendita NON soggetta ad IVA (il venditore è un privato o una società diversa dal

costruttore – o il costruttore dopo 5 anni dalla fine lavori -).

Nella prima ipotesi, quello della vendita soggetta ad IVA, paghi al venditore l’IVA (al 4% o al 10%, a seconda se è prima casa o meno) sul prezzo dell’immobile.

In questo caso, all’atto notarile devi pagare la sola prestazione del Notaio. Il solo atto.

Nella seconda ipotesi, invece, quando il venditore non vende con IVA, il giorno dell’atto notarile devi pagare sia la prestazione del Notaio che l’imposta di registro che lo stato chiede in quanto la vendita non prevede IVA.

Il calcolo dell’imposta di registro varia caso per caso, in base alle caratteristiche dell’immobile, e deve quindi essere calcolata specificatamente per l’immobile che ti interessa.

Nel caso un mediatore abbia preso parte alla compravendita, calcolarti il costo delle tasse è decisamente un suo compito.

Tornando al costo dell’atto notarile, possiamo dire che è sostanzialmente un punto fisso. Non cambia, cioè, se la tua compravendita rientra nell’ipotesi uno o nella due.

“Ok Enrico, ma non tenermi sulle spine. Quanto può costare????”

Ti accontento subito.

Generalmente, in una situazione normale, un atto di compravendita può variare fra i €1.800 e i €3.000 (ovviamente secondo la mia esperienza e nella mia zona. Magari dove sei tu i prezzi sono più alti/bassi).

Non ti nascondo che ho personalmente visto un atto di compravendita costare €4.000. No, non era niente di particolare. Un semplicissimo rogito. Semplicemente il Notaio era molto caro. La parte acquirente ha voluto lui, su mio sconsiglio, ed è andata a finire così.

Piccola nota: il preliminare di compravendita trascritto, quindi con l’intervento del Notaio, costa come il rogito notarile. È un costo elevato, ma se ritieni che i vantaggi della trascrizione (che abbiamo già visto) ti possano essere utili, o semplicemente ti facciano stare più tranquillo, allora il costo potrebbe non essere così importante per te.

Andando oltre, all’inizio ti ho parlato di un piccolo trucco per risparmiare sul costo dell’atto notarile.

Di cosa si tratta?

Come sicuramente immagini, quando si costruisce una palazzina, gli atti di vendita sono praticamente tutti uguali. Cambiano solo: i dati di chi compra, i dati dell’immobile e il prezzo. Tutto il resto è uguale.

Per far risparmiare i miei clienti, allora, per ogni palazzina faccio una convenzione con un Notaio della zona in cui ho costruito, con il quale mi impegno a far fare tutti gli atti a lui/lei, in cambia di un ottimo prezzo per i miei clienti.

In questo modo, riesco a far risparmiare centinaia (in alcuni casi migliaia) di euro a chi compra un immobile da me.

Certo, c’è una vecchia usanza che dice “il Notai lo sceglie chi compra”. Immagino sia nata per evitare che il Notaio fosse in combutta con il costruttore e potessero fregarti.

Beh, lasciami dire che, non so in che zona d’Italia tu viva, ma a meno che tu non provenga da una zona fatta esclusivamente di imbroglioni, è sostanzialmente fantasia.

Vent’anni fa è sicuramente successo qualche caso di truffa ai danni dell’acquirente, ma lasciami dire questo: se il venditore ti vuole davvero fregare, al punto di essere d’accordo con il Notaio, un modo per truffarti lo trova anche se tu scegli il tuo Notaio.

Inoltre, se hai seguito passo passo quanto ti ho già mostrato, e ti sei fatto dare le garanzie che ti ho illustrato, è molto difficile che tu possa rimanere “con il cerino in mano”.

La prevenzione, quindi, deve partire da molto prima e non limitarsi a dire “ho scelto io il Notaio e quindi sono al sicuro”. Perché è proprio così che poi vieni fregato.

In più, sarebbe un gran peccato perdere il prezzo riservato e scontato che io ottengo con le convenzioni che stipulo con i Notai, perché paghi un prezzo imbattibile.

Nella mia esperienza, infatti, non ho mai trovato un Notaio “dell’acquirente” che facesse un prezzo migliore di quello che avevo ottenuto io tramite la convenzione.

Sviscerato l’argomento del “quanto costa”, è ora il turno del “chi paga”.

Probabilmente ti sei già risposto alla domanda “chi paga”. E credo tu non ti sia sbagliato.

Nella norma, infatti, il costo dell’atto notarile è a carico dell’acquirente. Il giorno dell’atto notarile, quindi, devi recarti nello studio del Notaio (o, comunque, nel luogo dove si tiene il rogito) con un assegno per il pagamento dell’immobile ed uno per il pagamento dell’atto.

Ci sono però alcuni casi in cui potresti non essere tu a dover sostenere il costo del rogito Notarile, facendolo pagare al venditore.

No, no, non sono impazzito. È veramente possibile che sia lui a pagare il Notaio per te.

Come abbiamo più volte visto nel corso di questi video, tutto si basa sulla trattativa. Questo significa che anche il pagamento dell’atto notarile può prenderne parte.

Ti faccio un esempio per essere più chiaro.

Supponiamo tu voglia dare una certa cifra di caparra e acconti, ma il venditore te ne chieda una più alta, in modo da poter avere i vantaggi che abbiamo visto in precedenza e che la ricezione di un buon acconto può dare.

Tu potresti acconsentire a fronte di due possibilità:

– Ti fai fare un altro po’ di sconto;

– Ti fai regalare l’atto di vendita.

In questo caso, a fronte del versamento di una somma maggiore prima della consegna (che ovviamente deve essere tutelata dalla fideiussione), puoi risparmiare qualche altra migliaia di euro.

Non trovi sia fantastico?

Abbiamo concluso, con quest’ultima parte, l’argomento dell’atto notarile di compravendita.

Nel prossimo video sarà il turno di vedere un altro atto notarile, che potrebbe essere di tuo interesse: l’atto di mutuo.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su 
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Ci vediamo al prossimo video. Ciao