La trascrizione è lo strumento di pubblicità che la legge mette a disposizione per rendere certi i fatti che riguardano i beni immobili (e i beni mobili registrati, come le auto).

Questa forma di pubblicità avviene attraverso degli appositi registri dove sono riportate le notizie essenziali di uno specifico bene.
Per le automobili, ad esempio, esiste il P.R.A., mentre per gli immobili ci sono dei registri tenuti presso le conservatorie immobiliari (ora di competenza dell’Agenzia del territorio).

Come abbiamo accennato nel corso dei video, questa forma di pubblicità ha lo scopo di “prenotare” i propri diritti, in modo che chiunque voglia vantare un diritto acquisito in una data successiva è messo in coda, garantendo “il primo arrivato”.

Prima di spingerci un po’ più nel dettaglio della trascrizione, è bene fare una premessa.

Non tutta l’Italia funziona allo stesso modo riguardo alla trascrizione. Nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia ed in alcuni comuni delle province di Udine, Vicenza, Brescia e Belluno, vige quello che chiama Sistema catastale tavolare (o sistema del libro fondiario), di derivazione dell’Impero Austro-ungarico.

In queste zone d’Italia, lo strumento della trascrizione funziona in modo diverso.

Vediamo quindi i principi della trascrizione, per poi scoprirne il suo funzionamento, evidenziando di volta in volta le differenze fra il sistema catastate italiano e quello tavolare:

• La trascrizione dell’atto di acquisto di un immobile non né condiziona la validità ma solo l’opponibilità ai terzi. Questo significa che un atto può essere trascritto anche se illecito o nullo. Non viene fatto nessun controllo di validità. Nel sistema tavolare, funziona al contrario: se un atto non è valido, non può essere trascritto.
• Nel sistema catastate italiano, quindi, vige il principio consensualistico, che garantisce la sovranità della volontà delle parti. Nel sistema tavolare, invece, anche se le parti sono d’accordo, non possono trascrivere (intavolare) un atto invalido.
• Le trascrizioni, per avere effetto, devono essere “continue”, cioè ogni nuova trascrizione deve essere direttamente connessa all’atto precedente. Per esempio, un immobile venduto da B a C non può essere trascritto se prima non è stato trascritto l’atto di vendita fra A e B.

Non vedremo tutti i casi in cui si applica la trascrizione, bensì solo quelli principali legati ai beni immobili e loro diritti/gravami connessi:

• Il contratto di trasferimento della proprietà (compravendita, donazione, etc);
• I diritti reali di godimento (usufrutto, diritto di abitazione, servitù, etc);
• Sentenze che producono gli effetti dei contratti sugli immobili (es. obbligo a

  contrarre, etc).

È importante sottolineare, anche se già anticipato in precedenza, che “chi prima arriva, meglio alloggia”.

Questo significa che se un atto di vendita viene eseguito il 28 novembre e, il venditore (truffatore) vende lo stesso immobile anche ad un’altra persona il 10 dicembre e quest’ultimo atto viene trascritto prima di quello del 28 novembre, la persona che ha comprato per seconda sarà proprietaria dell’immobile (proprio perché trascritto prima, anche se acquistato dopo).

Allo stesso modo vale per le ipoteche e i pignoramenti. Se tu compri il 28 novembre e l’atto viene trascritto il 5 dicembre, ma il 3 dicembre viene iscritta un’ipoteca sull’immobile, ti ritroveresti proprietario di un immobile ipotecato.

Come ricorderai, ti ho accennato della possibilità di far trascrivere il contratto preliminare di vendita.

La sua trascrizione serve proprio ad evitare quanto abbiamo appena visto, ovvero che l’immobile venga venduto anche a terzi da parte del venditore (o subisca delle iscrizioni pregiudizievoli) e tu rimanga con un cerino in mano.

La trascrizione di un contratto preliminare, infatti, prenota la “posizione in graduatoria” anche per l’atto definitivo. Questo significa che dopo la trascrizione del preliminare può succedere di tutto (ipoteche, sequestri, pignoramenti, cessione a terzi), ma dal momento che tu fai l’atto di compravendita, questo prende la stessa posizione del preliminare, cancellando tutto quello che è stato iscritto successivamente. L’immobile torna, quindi, “pulito”.

Facciamo un esempio per capirci meglio:

1. Tu sottoscrivi il preliminare il 10 giugno;
2. Trascrivi il preliminare il 15 giugno;
3. Il 3 luglio l’immobile viene pignorato da un fornitore del venditore, il quale trascrive il pignoramento;
4. Il 10 luglio la banca del venditore iscrive un’ipoteca a garanzia del debito.

Vista così, sembra un’apocalisse. Ma vediamo cosa succede ora.

Il 20 luglio fai l’atto notarile di vendita e lo trascrivi. Quest’ultimo prende il posto del preliminare trascritto in data 15 giugno, CANCELLANDO tutto quello che viene dopo. Sei quindi proprietario di un immobile senza alcun problema (tutte le trascrizioni successive alla tua, infatti, semplicemente vengono tolte).

Capisci quindi l’importanza della trascrizione del preliminare? Certo, non è sempre consigliata, visto il costo, ma se dovessi fiutare qualche problema, non esitare e metti al riparo il tuo immobile ed i soldi versati come acconto.

Ovviamente, ci tengo a precisare, se inverti i punti 2 e 3 dell’elenco sopra, quindi nel caso venga trascritto un pignoramento prima del tuo preliminare, allora sei messo in coda.

Perché l’immobile possa esserti venduto dovrà prima essere pagato il debito da parte el venditore.

Il caso in cui c’è già un’iscrizione sull’immobile è il caso tipico dei costruttori: molto spesso, quando costruiscono, chiedono un prestito alla banca, la quale iscrive un’ipoteca a garanzia sull’immobile.

In questo caso, ovviamente, tu non puoi essere il primo a fare una trascrizione sul bene e, se la fai, sei chiaramente in coda alla banca.

Questo significa che, prima di poterti intestare l’immobile, deve essere pagata la banca per la quota relativa all’immobile che vuoi comprare, la quale sarà presente il giorno dell’atto notarile per svincolare la casa che stai comprando (ovvero, per cancellare la loro trascrizione e consegnarti così un immobile libero da pesi, gravami e iscrizioni pregiudizievoli).

Come puoi capire, non sempre è un’anomalia o qualcosa di necessariamente pericoloso il fatto che su un immobile ci sia una trascrizione di qualcun altro.

Si deve solo avere l’accortezza di verificare la loro eventuale presenza e, in caso affermativo, valutare di cosa si tratta e che livello di rischio comporta.

Quando abbiamo parlato del ruolo degli agenti immobiliari, del fatto che spesso non siano dei veri professionisti che fanno veramente ciò che dovrebbero, mi riferivo anche a questo. È loro compito verificare che l’immobile che ti stanno proponendo non ti faccia correre rischi e non metta a repentaglio i tuoi soldi.

Ecco perché la scelta di questi professionisti è molto delicata.

Nei principi iniziali della trascrizione, abbiamo parlato della necessità che vi sia continuità delle trascrizioni. Secondo questo principio, infatti, la trascrizione di un atto di acquisto non produce effetto se prima non sono stati trascritti gli atti anteriori d’acquisto.

Quindi non può essere trascritto l’atto di vendita fra B e C se prima non viene trascritto quello fra A e B.

“Okay Enrico, bello tutto, ma come si fa la trascrizione?”

Visto che chiedi… per procedere alla trascrizione è necessario avere una scrittura privata autenticata (o accertata giudizialmente), un atto pubblico o una sentenza che contenga il diritto che si vuole trascrivere.

Una volta in possesso di uno di questi documenti, tu (o molto più probabilmente il Notaio) ti puoi recare presso l’ufficio dei registri immobiliari dove si trova l’immobile e, presentando uno dei documenti sopra visti e una nota di trascrizione, il pubblico ufficiale del registro provvederà alla trascrizione dell’atto numerandolo progressivamente.

È importante sapere che, secondo l’art. 2671 c.c., il conservatore, così come il Notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto, sono personalmente responsabili per i ritardi e gli errori della trascrizione, in quanto devono far sì che quest’ultima sia eseguita nel più breve tempo possibile.

Infine, la trascrizione può essere cancellata quando entrambe le parti interessate acconsentono oppure è ordinata dal giudice con sentenza passata in giudicato.

Finita la parte tecnica sulla trascrizione, affrontiamo un ultimo punto.

Il più temuto, il più bramato, quello su cui si fanno più congetture e ragionamenti: il costo della trascrizione.

Pensavi stessi per svelarti chissà quale arcano? Mi dispiace averti deluso, sono una persona piuttosto noiosa.

Dicevamo.. quanto cosa la trascrizione?

È importante notare che non è obbligatorio affidarsi a qualcuno per richiedere la trascrizione di un atto. Infatti, se non vuoi farlo fare ad un Notaio, puoi recarti personalmente presso la conservatoria per richiederla, oppure puoi affidarti anche ad un CAF.

Ciò che però è bene considerare è che, come abbiamo visto, possono essere trascritte solo le scrittura private autenticate (o accertate giudizialmente), gli atti pubblici e le sentenze che contengono il diritto che si vuole trascrivere.

A parte per le sentenze, che sono fatte dai giudici, per gli altri due serve necessariamente il Notaio. Anche se tu volessi trascrivere il preliminare, dovresti farlo prima autenticare da un Notaio, ottenendo così una scrittura privata autenticata.

In base all’atto ed all’importo della transazione, il prezzo dell’intervento di un Notaio può variare molto.

Prendiamo ad esempio l’autentica e la trascrizione di un contratto preliminare. Secondo la mia esperienza può costare circa sui 2.000€, tutto compreso. Ovvero, come un atto di compravendita definitivo.

Il mio consiglio, quindi, visto che comunque l’intervento del Notaio è necessario, è quello di far fare direttamente a lui la trascrizione, che è un professionista del settore.

Occuparti direttamente tu di tale procedura, infatti, potrebbe farti rischiare di incappare in qualche brutta sorpresa.

Con questo non voglio dire che tu non ne saresti capace, ci mancherebbe. Semplicemente sono un fan del detto “ad ognuno il suo”.

Abbiamo finito la parte riguardante la registrazione del contratto e le sue sfaccettature. È ora di voltare pagina e parlare del prossimo, fondamentale, punto.

È il punto che è direttamente responsabile della tua nuova vita, perché si tratta dell’atto finale di vendita, anche chiamato rogito notarile, ovvero il contratto che ti rende proprietario dell’immobile che hai scelto di acquistare. Ne discuteremo la prossima volta.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare.

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Ci vediamo al prossimo video. Ciao