Compra casa in sicurezza - Ep.45 - Contratti - Registrazione del preliminare

Compra casa in sicurezza – Ep.45 – Contratti – Registrazione del preliminare

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Oggi parleremo dei contratti, nello specifico la registrazione del contratto preliminare

Per registrazione del contratto preliminare si intende, sostanzialmente, il suo deposito presso l’Agenzia delle Entrate, con il pagamento della relativa tassa e marche da bollo.

Anche se molto spesso è ritenuta una mera rottura di scatole, perché ti obbliga a sostenere dei costi e a fare pratiche, ha la sua utilità e non deve essere sottovalutata.

Molto spesso incontro clienti che mi chiedono se è possibile evitare di procedere alla registrazione, ma la mia risposta resta sempre la stessa: no. E questo perché:

– La registrazione è obbligatoria e la sua non osservanza comporta delle sanzioni; – Tutela sia il venditore che l’acquirente, quindi è a favore di entrambi.

Vediamo ora, più nel dettaglio, di cosa si tratta.

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La registrazione è un passaggio obbligatorio, il cui non rispetto comporta una sanzione.

La funzione principale della registrazione del contratto preliminare è quella di avere data certa per poter essere utilizzato in caso di controversia.

Come ben sai, finché tutto va bene i contratti non servono ad un bel niente. Sono però necessari quando qualcosa va storto. Ecco perché è sempre bene averli in forma scritta (a maggior ragione per quelli immobiliari, essendo la forma scritta addirittura obbligatoria per legge).

Nel caso, quindi, sorga una contestazione ed il preliminare debba essere usato in un tribunale, il fatto che sia stato registrato lo rende incontestabile. Nessuno potrà venirti a

dire che “non è vero, non abbiamo fatto un contratto”. In più, certifica il quando è stato fatto, in modo che non possa venir contestato che sia stato creato apposta il giorno prima.

Come dicevamo, la registrazione è obbligatoria. E, come tale, hai un termine entro il quale farla.

Tu, il venditore o l’agente immobiliare (a seconda di chi si è preso carico di farlo), dovete recarvi presso gli uffici dell’agenzia delle entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione. Se ti presenti anche solo un giorno dopo, vieni sanzionato.

Nei video precedenti, parlando della proposta d’acquisto, abbiamo più volte detto che, una volta accettata dal venditore, è paragonabile ad un contratto preliminare.

Ebbene, a conferma di questo, anche per la proposta d’acquisto sorge l’obbligo di registrazione entro 20 giorni, dal momento che viene accettata dal venditore.

A questo punto, potresti pensare:

“Si, ma quanto diamine costa questa registrazione? Sto già spendendo un sacco di soldi!”

Vediamo ora, come si suol dire, “di che morte devi morire”.

Come abbiamo detto, a prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare (e la proposta d’acquisto/vendita accettata) deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione.

In caso di registrazione dopo i 20 giorni, può essere fatto un ravvedimento operoso, ovvero può comunque essere registrato pagando una sanzione e degli interessi.

Le tasse che, ad oggi, si devono pagare per la registrazione sono:

– Imposta di registro;

– Imposta sulla caparra;

– Imposta sugli acconti;

– Marche da bollo.

Non sono, però, tutte sempre da pagare. Dipende dai casi.

Per stabilire quanto costi la registrazione del contratto preliminare, è necessario fare una distinzione, in quanto ha costi diversi a seconda che venditore e acquirente siano entrambi persona fisica o meno.

Partiamo quindi dal primo caso, quello in cui sia venditore che acquirente siano una persona fisica.

In questo caso, le imposte da pagare sono:

Imposta di registro: 200€
Se è prevista una caparra, lo 0,5% di essa;
Se sono previsti degli acconti, il 3% di essi;
Marche da bollo: una marca da 16€ ogni 4 facciate o 100 righe, per ogni documentoche viene registrato. Per gli allegati, come le planimetrie, la marca deve essere da 2€.

So cosa stai pensando: gli acconti costano un sacco di soldi, quindi è meglio se non li fai e piuttosto aumenti la caparra. Il che può andar bene, a patto che quest’ultima non superi il 50% del prezzo. In questo caso, potrebbe succedere che l’Agenzia delle Entrate ti chieda comunque la tassa sugli acconti, per via della caparra troppo elevata.

La situazione è diversa quando tu, persona fisica, compri la casa da un costruttore, ovvero da una società.

In questo caso, le imposte da pagare sono:

Imposta di registro: 200€
Se è prevista una caparra, lo 0,5% di essa;
Se sono previsti degli acconti: dipende;
Marche da bollo: una marca da 16€ ogni 4 facciate o 100 righe, per ogni documento che viene registrato. Per gli allegati, come le planimetrie, la marca deve essere da 2€.

Come hai notato, sul video degli acconti ho detto “dipende”. Perché?

Il motivo è che la tassazione sugli acconti varia a seconda che l’acquisto dell’immobile avvenga con IVA oppure no.

Cosa determina se l’acquisto è soggetto ad IVA? Che il venditore sia la società costruttrice o, comunque, l’azienda che abbia effettuato dei lavori sull’immobile (anche se costruito da altri).

Quindi, quando il venditore è la società che ha costruito, o comunque quella che ha effettuato dei lavori sull’immobile prima di rivenderlo, l’atto di vendita è soggetto ad IVA.

In questo caso, sull’intero prezzo d’acquisto (caparra, acconti e saldo), dovrai pagare l’IVA.

Hai quindi questa tassa “aggiuntiva”, l’IVA, ma non il 3% sugli acconti (lo 0,5% sulla caparra invece, se prevista, si).

In sostanza, nello stesso identico modo di quando compri un paio di jeans, c’è il prezzo e ci devi aggiungere l’IVA.

Quando invece il venditore è una società ma vende l’immobile senza IVA (succede quando chi vende non è il costruttore o colui che ha effettuato dei lavori sull’immobile) la tassazione è quella vista sopra, la stessa di quando vende un privato.

Se per caso stai pensando di pagare al venditore una quota di denaro “in nero”, quindi senza dichiararla, lascia che ti deluda subito: non hai nessun vantaggio ma, anzi, problemi.

Come abbiamo già visto nel corso di questi video, per via delle agevolazioni fiscali e delle forti sanzioni in caso di scoperta (e, credimi, al giorno d’oggi l’evasione immobiliare viene scoperta), non hai assolutamente nessun vantaggio a pagare una somma in contanti. A conti fatti, anche se i venditori/costruttori non sono capaci di farli, non conviene nemmeno a loro fare del nero. È una vera e propria idiozia che comporta solo degli enormi rischi per te, per loro e per le vostre famiglie. Ti consiglio quindi, vivamente, di fare tutto alla luce del sole.

Tornando alla registrazione, ti do anche un altro consiglio; assicurati sempre che vengano registrate 3 copie in originale del contratto preliminare: una che si terrà l’Agenzia delle Entrate, una per te ed una per il venditore.

Senza una copia in originale, infatti, ti sarebbe molto difficile promuovere un’azione presso il giudice contro il venditore.

Registrando 3 copie non dovrai pagare tre volte la registrazione, ma dovrai solo aggiungere delle marche da bollo. E credimi, sono soldi ben spesi se questo vuol dire avere una copia originale registrata del contratto che ti tutela nel caso avessi problemi e dovessi rivolgerti al giudice.

Abbiamo quindi visto quanto costa registrare il contratto preliminare. Ora la domanda è, ma chi paga?!?

La risposta a questa domanda è piuttosto semplice.
Non c’è una regola scritta su chi debba pagare i costi della registrazione del preliminare.

Generalmente, però, sono il 50% il venditore e il 50% l’acquirente. La decisione è comunque lasciata alle parti, che possono fare diversamente.

Può quindi esserci il caso in cui la paghi tutta il venditore, o tutta l’acquirente. Oppure, ancora, metà ciascuno ma le marche da bollo le paga tutte l’acquirente.

Quindi, dipende. Fa anche questo parte della trattativa. Non trattandosi però di molti soldi (come invece è per la trascrizione), vengono quasi sempre divise a metà.

Attenzione, voglio farti una piccola nota.

Da qualche tempo, l’Agenzia delle Entrate ha iniziato a controllare la data di acquisto delle marche da bollo.

Purtroppo, anche se è una cosa assurda, se si acquistano le marche da bollo necessarie per la registrazione DOPO la data di sottoscrizione del contratto preliminare (ma prima dei 20 giorni di tempo per registrarlo), dovrai pagare una piccola sanzione (pochi €, circa 10).

La stessa cosa vale anche se le compri troppo prima. Ad esempio se le compri oggi e le usi l’anno prossimo.

È veramente una pazzia, sono d’accordo con te. Cosa c’è di male nel comprare le marche da bollo nel periodo che va dalla sottoscrizione alla registrazione? Come diamine faccio a sapere che verrà sottoscritto un contratto? Già.. me lo sono chiesto molto volte anch’io.

Purtroppo però non possiamo farci nulla, se non correre al tabacchino appena firmato il contratto preliminare (lo stesso giorno va bene), sempre che non si sia firmato il contratto di sera o nel weekend.

Abbiamo finito di parlare della registrazione del contratto preliminare. Ritengo però importante darti un accenno anche su questa fantomatica “trascrizione” che ho nominato più volte.

Vedremo quindi di cosa si tratta nel prossimo video

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su  www.compracasainsicurezza.com e richiedi anche tu una copia del mio libro ‘Compra Casa in Sicurezza – la guida passo passo dalla trattativa alla consegna’.

Ci vediamo al prossimo video. Ciao