Innanzitutto, partiamo dalla traduzione: rent to buy signfica, letteralmente, “noleggio per acquistare”. In italiano è però generalmente conosciuto come “affitto con riscatto”.

Già dal nome ti è probabilmente chiaro di cosa si tratti.

Con il contratto di rent to buy, il venditore concede all’acquirente l’immobile in locazione, con la possibilità di acquistarlo entro la scadenza prevista dal contratto stesso.

Non è però un semplice affitto con riscatto nel quale tu paghi l’affitto e poi decidi di comprare.

Con il rent to buy hai, sostanzialmente, due canoni, anche se il contratto ne prevede uno.

Questo succede perché, della somma che mensilmente deve essere versata al venditore, una parte è considerata come acconto sul prezzo dell’immobile, mentre l’altra come canone di locazione.

Essendo, infatti, un AFFITTO con riscatto, la locazione va remunerata al venditore.

Facendo un esempio pratico, un contratto di rent to buy potrebbe prevedere un pagamento mensile di 1.100€, di cui 600 come affitto e 500 come acconto sulla vendita.

In questo caso, dopo 3 anni, avresti versato 18.000€ di acconto sull’immobile (500€ x 12 mesi per 3 anni) e 21.600€ come affitto (600€ x 12 mesi x 3 anni), avendo pagato in totale 39.600€.

Se, quindi, l’appartamento costasse 150.000€, dopo tre anni dovresti pagare altri 132.000€.

Quanto paghi come “quota affitto” non ha alcuna influenza sul prezzo dell’immobile, in quanto la paghi per il suo utilizzo.

Il lato positivo del rent to buy, infatti, è che puoi iniziare ad utilizzare l’immobile da subito, anche se non hai tutti i soldi, perché ti viene concesso in locazione (affitto).

Avrai pertanto il tempo, che ti viene concesso dal venditore tramite il contratto, necessario per cercare una banca che ti finanzi.

La legge prevede che il contratto di rent to buy non possa durare più di 10 anni.

Entro la scadenza del compromesso, quindi, e comunque entro i 10 anni, dovrai decidere se acquistare l’immobile pagando quanto rimasto, oppure restituirlo al proprietario.

In quest’ultimo caso perderesti quanto hai pagato come canone di locazione, ma il venditore sarebbe tenuto a restituirti quando versato come acconto sul prezzo della vendita, più gli interessi.

I contratti di rent to buy durano, generalmente, qualche anno. In un periodo così lungo, però, è possibile che sopraggiunga qualche problema. Ad esempio potrebbe succedere che il venditore metta un’ipoteca sull’immobile, o che quest’ultimo venga sequestrato.

Per questa ragione la legge ti da la possibilità di trascrivere il contratto di rent to buy nei registri immobiliari, mettendo al sicuro l’immobile che vuoi comprare.

Con la trascrizione, come vedremo più avanti, tu “prenoti” l’immobile, in modo che non ti possa essere portato via.

Ovviamente questa operazione avrebbe un costo per te, perché richiede il notaio, ma se vuoi stare tranquillo è a tua disposizione. Anche in questo caso, la legge ti permette di tenere valida la trascrizione fino a 10 anni (per i contratti “normali” è massimo 3).

La domanda che potresti porti, a questo punto, è “ma sono obbligato a comprarlo poi l’immobile?”.

La risposta è: no.
L’acquisto è per te una possibilità, e quindi non un obbligo.
Pertanto, se decidi di non voler più acquistarlo, basterà recedere dal contratto.

Ovviamente, ci tengo a specificarlo, verifica che nel compromesso non ci siano clausole particolari a riguardo e, nel caso ci fossero, ti consiglio di consultarti con un legale prima di sottoscriverlo, per verificare che ciò che c’è indicato sia valido e lecito.

Tieni presente un altro dettaglio. La legge prevede che (se nel contratto non è previsto diversamente), nel caso tu non paghi almeno un ventesimo dei canoni previsti, sei inadempiente e quindi il venditore può recedere dal contratto. Questo significa che devi stare ben attento a rispettare tutte le scadenze, per evitare di dover lasciare l’immobile e perdere quanto versato a titolo di locazione.

Vediamo ora i vantaggi e gli svantaggi, sia per te che compri che per chi vende, del contratto di rent to buy.

L’unico vero vantaggio, per te che compri, è il fatto di poter versare un buon acconto anche se non hai un soldo messo da parte.

Le banche ormai vogliono che chi acquista versi una discreta percentuale del prezzo totale di tasca propria e, se non hai risparmi o qualche famigliare che ti faccia un prestito, significa che non puoi ottenere un mutuo, il che significa, a sua volta, niente casa nuova.

Questo bel vantaggio, però, si scontra con una serie di svantaggi sia tuoi che del venditore.

Il tuo più grande svantaggio, è la somma che verso come affitto che, sostanzialmente, è buttata dalla finestra. Se la stessa cifra la potessi usare già per pagare il mutuo, sarebbe decisamente meglio.

Il grande svantaggio per chi vende, invece, è il rischio che se tu poi l’immobile non lo acquisti, si ritroverebbe con una casa usata, con un valore decisamente inferiore, che i canoni che tu hai versato come affitto (e che restano a lui in ogni caso) non fanno recuperare.

Questo significa che è molto rischioso per un venditore concedere un immobile in rent to buy, perché si svaluta.

Inoltre, c’è da considerare che gli immobili costano da mantenere:
– C’è da pagare la tassa di proprietà (a carico del venditore);
– La parte di spese condominiali a carico del venditore;
– Gli interessi bancari, se il cantiere è stato finanziato da una banca.

A conti fatti, quindi, il canone di locazione è già tanto se riesce a coprire i costi fissi. In pratica, con il rent to buy, il venditore ti sta facendo solo un piacere (con il rischio che tu poi non compri ritrovandosi con un immobile che vale svariate migliaia, se non decine di migliaia, di euro in meno). Il tutto senza alcun ritorno.

Con queste premesse, per chiudere, ti lancio una provocazione. Se è così svantaggioso per il venditore fare un rent to buy, perché mai dovrebbero concedertelo?

Bravo.. immagino tu conosca la risposta…

Io, infatti, per scelta, non vendo immobili con rent to buy, perché non portano alcun vantaggio reale ne a me che vendo, ne a te che compri.

È molto meglio per entrambi se i miei clienti si fanno prestare l’anticipo da un parente. Loro risparmiano i soldi dell’affitto e io non devo correre rischi rischiando di perderci una grossa quantità di denaro.

Il prossimo video sarà riguardante la registrazione del preliminare.

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Ci vediamo al prossimo video. Ciao