In caso il compromesso sia invalido, e quindi inefficace, vengono meno gli obblighi in esso previsti.

L’inefficacia del contratto, oppure nullità, può essere sia totale che parziale. Può anche essere “facoltativa” (quindi, si dice che il contratto è annullabile).

In caso di nullità totale, come puoi immaginare, il contratto è totalmente inefficace. È quindi come se non fosse mai stato fatto.

In caso, invece, di nullità parziale, il contratto sarà valido tranne per la parte nulla. Continueranno quindi ad esistere gli obblighi previsti dal compromesso, tranne che per la sola parte non valida.

Nel caso, invece, di annullabilità, la legge prevede che quella parte di contratto annullabile comporti degli obblighi per le parti, a meno che non si eserciti la facoltà di annullarla, rendendo quindi inefficace quella parte di compromesso. Si ottiene, quindi, un contratto parzialmente nullo, come abbiamo visto poco fa.

Per comodità, le cause di nullità possiamo raggrupparle in tre grandi categorie:
1. Nullità prevista dalla legge: in questo caso è una norma che prevede in modo specifico che la violazione di determinate regole ha quale conseguenza la nullità dell’atto. In questa situazione troviamo il caso in cui il costruttore non consegni la fideiussione a garanzia delle somme versate prima dell’atto notarile dall’acquirente. In assenza di fideiussione, pertanto, il contratto preliminare è nullo.

2. Nullità per la mancanza di uno dei requisiti essenziali del negozio: mancanza della causa, mancanza dell’oggetto, mancanza della forma quando essa è richiesta dalla legge a pena di nullità. In questa situazione troviamo il caso in cui il contratto preliminare, ad esempio, non venga fatto in forma scritta (ma, ad esempio, orale).

3. Nullità per violazione di norme imperative di legge: non ci concentreremo su questo caso perché richiede che venga stabilito, per interpretazione, quando una norma è imperativa oppure no.

Come abbiamo visto poco fa, in caso di nullità di una o più clausole, di regola sono nulle solo le singole clausole, mentre il resto rimane valido. Tuttavia, la nullità di una o più condizioni inserite nel contratto, travolge l’intero atto se risulta che i contraenti non lo avrebbero sottoscritto senza quella parte che è colpita da nullità (quella parte deve ritenersi essenziale).

Abbiamo già detto che un atto nullo non produce alcun effetto, ma questo non vuol dire che esso non possa essere seguito.

La nullità, infatti, può essere pacifica per le parti, che non ne pretendono l’esecuzione, ma può anche verificarsi che sorgano delle contestazioni al riguardo (non tutte le parti del contratto sono d’accordo che l’atto sia nullo).

Quest’azione presenta alcune caratteristiche:

• È imprescrittibile: non c’è una scadenza entro la quale chiedere l’annullamento. Può essere chiesto anche 40 anni dopo la sottoscrizione del contratto.
• Non può essere “corretto” un contratto nullo. In questo caso, pertanto, ne dovrai fare uno nuovo;
• Chiunque ne abbia interesse può far valere la nullità del contratto. Questo significa che, ad esempio, se i tuoi figli ritengono che la loro eredità sia stata danneggiata a causa del contratto che tu hai sottoscritto, loro possono chiedere (ed ottenere) la nullità del contratto.
• La nullità può anche essere dichiarata d’ufficio da un giudice, ad esempio all’interno di un procedimento volto a dichiarare l’inadempimento di una delle parti, il giudice può accorgersi che il contratto è nullo e quindi dichiararlo tale.

La conseguenza della nullità di un contratto è che esso non produce più alcun effetto. Se ne ha prodotti, tali effetti dovranno essere ripristinati (la nullità è quindi retroattiva).

Questo significa che se tu hai acquistato un immobile con un contratto nullo, e quest’ultimo viene dichiarato, appunto, nullo, senza che sia stato convertito in un compromesso valido, tu dovrai restituire l’immobile (ovviamente, vedendoti restituire il denaro).

Se però tu, a tua volta, rivendi l’immobile ad un terzo “in buona fede”, quindi senza che potesse sapere della nullità dell’atto, allora lui non dovrà restituire l’immobile ma sarai tu a dovertela sbrigare con chi, a suo tempo, l’aveva venduto a te.

Fra poco vedremo quali sono i tre casi principali di nullità in cui puoi incorrere e a cui devi stare attento. Vedremo inoltre come evitare di incapparci.

Diversa dalla nullità, come abbiamo accennato, è l’annullabilità.

Essa può essere richiesta solo dalle parti del contratto (non quindi da chiunque ne abbia interesse come per la nullità) e non può essere rilevata d’ufficio dal giudice. Inoltre può essere esercitata solo entro 5 anni dal momento in cui cessa la causa dell’annullabilità.

Anche l’annullabilità, come la nullità, è retroattiva.

Abbiamo finalmente finito con la roba tecnica (che diciamocelo, interessa solo a chi è del settore!).

Se sei una persona del settore legale, e quindi un tecnico, ti chiedo scusa per l’iper semplificazione e l’assenza di tecnicismi giuridici (e magari per qualche imprecisione dovuta alla semplificazione).

Se invece non sei del settore legale, ti chiedo scusa per la noia mortale che ti ho causato!

Vediamo quindi ora come la nullità e l’annullabilità possono avere a che fare con te.

Innanzitutto, la legge prevede che si possa richiedere l’annullamento di un contratto quando esso sia stato concluso effettuando violenza fisica e psicologica, dolo o raggiro, errore o incapacità di una delle parti.

In sostanza, quando sei incapace (ovvero non hai il potere legale di sottoscrivere un atto), quando vieni obbligato o minacciato.

Il secondo caso, molto improbabile, è quello nel quale il contratto immobiliare non sia in forma scritta.

La legge prevede, a pena di nullità, che questo tipo di compromesso sia cartaceo. Non può quindi essere ritenuto valido un contratto orale.

Come puoi ben immaginare, è molto difficile che questo accada.

Considera inoltre che è molto difficile che accada un episodio di nullità o annullabilità con il rogito notarile. È, infatti, molto probabile che il Notaio si accorga di eventuali clausole

nulle/annullabili e quindi vi esorti a correggere tali vizi già nell’atto notarile, senza correre il rischio di incappare in una causa successivamente.

Il terzo caso, riguardante la nullità del contratto, l’abbiamo già accennato in precedenza e riguarda la fideiussione.

La fideiussione, ovvero la garanzia che il costruttore ti deve consegnare a tutela delle somme di denaro che versi prima della consegna dell’immobile, si merita una menzione speciale.

Devi sapere che l’assenza della fideiussione, rende nullo il contratto preliminare.

Questo significa che, se il costruttore non ti consegna (per qualunque motivo) la fideiussione, il contratto preliminare che avete sottoscritto è nullo.

Stai attento però. Questo non significa che la situazione è solamente a tuo vantaggio.

Potresti infatti pensare che in questo modo, nel caso non volessi più fare l’acquisto (per qualsiasi ragione), potresti chiedere la nullità del contratto e liberarti dall’impegno senza rimetterci la caparra (si, il venditore dovrebbe restituirtela).

Pensa per un secondo al contrario: il costruttore non ti consegna la fideiussione e trova una persona disposta a pagare di più per lo stesso immobile che hai acquistato tu.

In questo caso potrebbe far valere la nullità del contratto per vendere l’immobile all’altro tizio.

Tu, a questo punto, rimarresti fregato in questa situazione:
– Non potresti più acquistare l’immobile che hai scelto;
– Dovresti rincorrere fino alla calende greche il venditore per farti restituire i tuoi soldi.

Certo, sarebbe molto bello se fosse onesto e te li desse subito, ma ricordati che ha esercitato la nullità per guadagnare di più, quindi quanto è realmente onesto?

Se quindi, fino ad ora, avevamo parlato solo del rischio di perdere tutti i soldi in assenza della fideiussione, ora hai un motivo molto valido in più per pretenderla.

Ancora una volta, quindi, ti esorto a pretendere ed ottenne tutte le garanzie che abbiamo visto nell’apposito video, per evitare qualsivoglia tipo ti fregatura, inganno, raggiro e perdita di soldi.

Ora voglio invece parlarti, velocemente, di quali tutele la legge prevede in caso di inadempimento del contratto preliminare.

Cosa succede, infatti, se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta di (o ha problemi e non può) stipulare, per qualsivoglia motivo, il contratto definito (atto notarile)?

Fortunatamente, le nostre leggi mettono a disposizione vari strumenti di tutela.

Vediamoli:

• Azione di adempimento coattivo (art. 2932 c.c.): questa azione prevede “l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre”, quindi consente alla parte adempiente (quella disponibile a portare a termine l’accordo), indipendentemente che sia il venditore o l’acquirente, di portare in tribunale la parte inadempiente per ottenere una sentenza che disponga il trasferimento del bene. Questa azione ha lo stesso effetto che otterresti se, nel tuo caso, il venditore venisse personalmente dal notaio. La sentenza, quindi, ti rende direttamente proprietario dell’immobile (ovviamente, pagando quanto pattuito). Questo vale anche al contrario, ovvero nel caso in cui sia tu, acquirente, a non voler più acquistare la casa. Il venditore potrà chiedere al giudice di portare a termine l’acquisto. Chi promuove questa azione, ovvero la parte adempiente, può inoltre chiedere il risarcimento del danno. È inoltre importante sottolineare che l’atto di citazione può essere trascritto nei registri immobiliari: questo ha lo stesso effetto della trascrizione, come abbiamo già accennato e come vedremo fra poco.
• Risoluzione del contratto: se l’inadempimento è grave, la parte adempiente può chieder al giudice di risolvere il contratto, facendolo così terminare e facendolo smettere di comportare degli obblighi per le parti. Oltre a vedersi restituire quanto versato (la caparra nel caso l’azione sia promossa dall’acquirente, o l’immobile consegnato in anticipo in caso sia il venditore a recarsi dal giudice), potrà essere richiesto anche il risarcimento del danno. Se la caparra versata era di tipo

confirmatorio (caparra confirmatoria), in caso di inadempienza, la parte adempiente può recedere dal contratto con una semplice dichiarazione. Se la parte adempiente è l’acquirente potrà chiedere il doppio della caparra, mentre se la parte adempiente è il venditore potrà trattenere la caparra. È molto probabile che per ottenere il doppio della caparra dal venditore, comunque, si debba rivolgersi al giudice. In caso di caparra conformatoria, inoltre, non si potranno chiedere ulteriori danni.

Abbiamo concluso la parte sul contratto preliminare. Lo so, è stata dura ma ce l’abbiamo fatta.

Lascia che mi scusi nuovamente per tutti i tecnicismi e la noia di questa parte.

Adesso però hai la consapevolezza dei rischi che puoi correre a causa delle mille sfaccettature che ci possono essere in una compravendita, avendo inoltre, ora, le conoscenze per stare all’erta ed essere preparato a fiutare possibili problemi, evitandoli come la peste.

Vedremo nel prossimo video una variante un po’ particolare del contratto preliminare. Una variante di cui si sente parlare molto spesso ultimamente ma su cui non si è mai fatta vera chiarezza.

Sto parlando del contratto di “rent to buy”.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su 
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Ci vediamo al prossimo video. Ciao