Innanzitutto, togliamo subito un dubbio: un contratto, senza termine, è pienamente efficace e vincolante. L’assenza di una scadenza non lo pregiudica assolutamente.

Cosa succede, allora, quando un compromesso non contiene un termine?

La risposta è molto semplice: in qualsiasi momento, dopo la sottoscrizione, si può chiedere all’altra parte di eseguire la prestazione promessa.

Con una casa acquistata su carta è più difficile, ma se ti capita di firmare un preliminare per l’acquisto di un immobile già pronto, ed il compromesso non riporta un termine, tu puoi pretendere di andare dal Notaio per il passaggio già il giorno dopo. Se il venditore, per qualsiasi motivo, non volesse andare a rogitare, sarebbe allora a tutti gli effetti inadempiente, con tutto ciò che ne consegue.

L’unica cosa che devi tenere a mente è che, nel caso di contratto senza termine, hai tempo 10 anni per chiedere che la tua controparte esegua quanto previsto dal compromesso. Dopo tale periodo il contratto perde, infatti, di efficacia.

La seconda possibilità, in merito alla scadenza di un compromesso, è quando è previsto un termine entro cui deve avvenire il rogito (generalmente la consegna dell’immobile è contestuale).

Questo è il caso in cui, ad esempio, nel contratto preliminare viene indicato che “il rogito notarile dovrà avvenire entro e non oltre il giorno 18 dicembre XXXX”.

Il termine, nell’esempio, è il giorno 18 dicembre. Questo significa che se tu, per qualunque ragione non concordata per iscritto, non vuoi (o puoi) sottoscrivere il rogito notarile, sei inadempiente. Stessa cosa vale al contrario, per il venditore.

Cosa significa essere inadempiente? Significa che la persona che causa l’inadempienza (ad esempio tu perché non hai più i soldi per comprare o il venditore perché non ha ancora la casa disponibile da darti) viene messa in mora.

Perché prima ho sottolineato “per iscritto”? Perché se, ad esempio, tu comunichi verbalmente di avere bisogno di qualche giorno in più per recuperare i soldi, perché magari la banca ha avuto un po’ di ritardo, il venditore potrebbe fare il furbo e comunque considerarti inadempiente e metterti in mora il giorno dopo il termine.

E questo potrebbe comportarti dei grossi problemi tipo, come vedremo dopo, la perdita dell’intera caparra.

Ma cosa succede, in questo caso, quando si diventa inadempienti?

Facciamo un esempio facendo finta che sia il venditore ad essere inadempiente, ma vale la stessa cosa anche al contrario.

Possono accadere due casi:

1. Lasci correre e aspetti che il venditore venga a rogitare e ti consegni l’immobile. In

   questo caso ti devi armare di moooooolta pazienza. Personalmente, comunque, a

   meno che non si tratti di un ritardo di due giorni, non te la consiglio come strada;

2. Gli mandi una comunicazione scritta con cui lo metti in mora a causa della sua inadempienza e fissi un termine essenziale entro il quale il venditore deve adempiere al contratto. Capirai perché è fondamentale che il termine sia, in questo caso, essenziale, quando analizzeremo il caso di termine essenziale all’interno del contratto

   preliminare.

Oltre a queste due possibili soluzioni, non puoi fare altro. Anche se tu promuovessi una causa, tramite un avvocato, con il giudice otterresti il secondo punto.

Certamente, in più, il giudice può dare l’ordine al venditore di consegnarti l’immobile. Devi sapere comunque che, se questo ancora non è stato finito, dovresti ultimare tu i lavori (piuttosto che perdere tutto però, meglio piuttosto).

Ovviamente, se hai preparato il contratto preliminare prevedendo le clausole che ti ho suggerito nel corso dei video, dal giorno in cui il venditore diventa inadempiente, tu cominci a maturare la penale prevista e quindi a prendere soldi come risarcimento.

Questi soldi possono esser un tuo guadagno a tutti gli effetti, se poi la casa ti viene consegnata, o un grande aiuto per pagare le spese legali necessarie per “andare contro” al venditore.

Capisci quindi ora quanto siano importanti le garanzie su cui ho tanto insistito?

L’ultimo tipo di scadenza che può essere prevista in un compromesso è prevedere un termine entro cui rogitare/consegnare, considerandolo un termine essenziale.

Innanzitutto, cosa diamine significa questo “essenziale” che tanto continuo a ripetere?

È proprio la legge a darci il significato della locuzione “termine essenziale”: con questa, si fa riferimento al termine la cui scadenza provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica.

Detto in parole povere, se si supera la data prevista nel preliminare, il contratto viene risolto in automatico (e quindi decade). La parte che è in torto, quindi, sarà inadempiente e:

– Se sei tu che compri inadempiente, perdi la caparra;
– Se è il venditore inadempiente, deve darti il doppio della caparra.

Ovviamente, le parti possono prevedere che non perda di efficacia se, in forma scritta, concordando di posticipare il termine.

Noti quindi la differenza con il caso precedente che abbiamo visto in cui il termine non è essenziale? In quel caso il contratto resta efficace e le due parti obbligate a rispettare gli accordi. In questo caso, invece, se il termine è essenziale, il contratto decade e scatto l’obbligo al risarcimento.

Capisci ora perché prima ti ho spiegato che, in caso il venditore sia inadempiente di un contratto senza termine essenziale, devi mandargli una comunicazione scritta in cui lo esorti a rendersi adempiente entro il termine essenziale di giorni XY? Perché allo scadere di questo “nuovo” termine, avresti gli stessi effetti di un contratto con termine essenziale.

In presenza di un termine essenziale, quindi, se esso scade, il contratto preliminare viene risolto di diritto, anche se la parte adempiente non diffidi l’altra parte ad adempiere.

Ad ogni modo, comunque, la parte adempiente può rinunciare ad avvalersi della risoluzione di diritto del contratto che prevede un termine essenziale, ripristinando così gli obblighi contrattuali di entrambe le parti.

In questo caso, così come abbiamo visto per il contratto senza termine essenziale, puoi intimare il venditore a rendersi adempiente entro un nuovo termine essenziale.

A proposito dell’essenzialità del termine, è necessario specificare che, perché esso sia efficace, devono essere esplicitate nel preliminare le ragioni per la quale il termine è necessario che sia essenziale.

Si dovranno quindi indicare concretamente le ragioni. Non è sufficiente semplicemente dire che il termine è essenziale.

Il contratto dovrà quindi prevedere che il mancato rispetto del termine per l’adempimento è ostativo al raggiungimento dello scopo del preliminare stesso.

Vediamo un esempio per essere più chiaro.

Con le leggi attuali, puoi acquistare una nuova casa con le agevolazioni “prima casa” se la acquisti entro un anno dalla vendita del tuo attuale immobile. In caso contrario, dovresti versare la differenza delle tasse risparmiate all’epoca (dovresti, in pratica, pagare la differenza fra la tassa piena e la tassa agevolata che hai pagato sull’acquisto della tua attuale casa).

Hai quindi la estrema necessità di fare il rogito della casa nuova assolutamente entro un anno dalla vendita di quella vecchia.

In questo caso, puoi inserire questa motivazione come ragione per avere un termine essenziale nel contratto preliminare.

Abbiamo quindi visto i tre tipi di scadenza che possono essere previste in un compromesso (nessuna scadenza, scadenza semplice ed essenziale).

Spero di essere riuscito a trasmetterti, ancora, l’importanza di prevedere tutte le clausole e le garanzie che ti ho mostrato fin qui in questi video, per tutelare al 100% te e la tua famiglia, senza rischiare di perdere nemmeno un centesimo, anche se non sei del settore immobiliare.

Nel prossimo video sarà il turno di vedere l’ultimo punto riguardo ai contratti preliminari, quello sulla loro validità.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su 
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Ci vediamo al prossimo video. Ciao