Compra casa in sicurezza - Ep.39 - Contratti: Condizioni della proposta d'acquisto

Compra casa in sicurezza – Ep.39 – Contratti: Condizioni della proposta d’acquisto

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ggi parleremo dei contratti, nello specifico delle condizioni
Nel video precedente abbiamo parlato della proposta d’acquisto. Ora trattiamo invece le condizioni.

Quando l’agente immobiliare ti fa firmare una proposta d’acquisto da sottoporre al venditore che è un modello prestampato, in genere, basta che sia compilata bene e non dovrebbe mancare nulla di importante.

Ma non sempre è così (anzi, non lo è quasi mai).

E soprattutto non è così quando il mediatore scrive “di suo pugno” la proposta, senza basarsi su un modello.

Vediamo quindi quali condizioni è fondamentale siano presenti in una proposta d’acquisto perché tu non corra rischi.

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Ricorda, infatti, che se non prevedi qualcosa di importante nella proposta e successivamente il venditore non volesse inserire cose nuove nel contratto preliminare (non previste già in dettaglio nella proposta, il che sarebbe un controsenso), il problema sarebbe tuo e saresti comunque obbligato ad onorare l’impegno preso di acquistare la casa.

Ovviamente, diamo per scontato che la proposta indichi la data, i dati di chi vende e chi compra, i dati dell’immobile, il prezzo di vendita e l’ammontare della caparra.

Per cominciare, deve essere prevista una data di scadenza entro la quale il venditore deve decidere di accettare la proposta o meno. Se non lo fa entro tale data non sei più obbligato a rispettare l’accordo e quindi sei libero di cercare un’altra casa (ovviamente ricordati di farti restituire l’assegno che hai lasciato come caparra al mediatore e stracciarlo).

Un’altra condizione che devi assicurarti sia prevista nella proposta d’acquisto, nel caso tu debba richiedere un finanziamento alla banca per acquistare l’immobile, è una condizione sospensiva.

Una condizione sospensiva è una clausola che non fa valere il contratto nel caso in cui non si verifichi una determinata condizione.

Nella proposta d’acquisto deve essere quindi prevista una condizione sospensiva legata all’ottenimento di un finanziamento bancario entro una data specifica.

Questo significa che se, ad esempio, nella proposta viene previsto che tu ti obblighi a comprare la casa solo se entro 60 giorni una banca ti approva il mutuo, nel caso questo evento non si verificasse, tu non avresti nessun obbligo nei confronti del venditore e non perderesti la caparra versata in garanzia al mediatore.

Le altre clausole che devi verificare siano presenti, sono:

Data del rogito notarile (o atto definitivo di vendita): deve essere prevista una dataentro la quale il venditore si impegna a consegnarti l’immobile. Senza questo punto,infatti, potrebbe consegnarti la casa “a babbo morto” senza che tu possa lamentarti.
Previsione penale da ritardo: come abbiamo già visto, questa è una delle garanzie fondamentali che devi pretendere dal venditore. Non devi tollerare, infatti, neanche un giorno di ritardo sulla consegna dell’immobile, perché comporterebbe dei costi per te che non è giusto tu abbia.
Data preliminare: nel caso debba essere sottoscritto anche un contratto preliminare per specificare ulteriori condizioni, prevedi nella proposta d’acquisto una data entro la quale il preliminare deve essere sottoscritto. Anche in questo caso puoi prevedere una penale per il ritardo o la possibilità che la proposta d’acquisto sia nulla se il venditore non sottoscrive il preliminare entro tale data.

“Libero da pesi, ipoteche e trascrizioni”: questa è una formula, che devi inserire rendendola parte di una condizione risolutiva (una condizione che rende inefficace il contratto se si verifica un evento), con cui si prevede che, al momento del rogito notarile, l’immobile che vuoi acquistare sia libero da qualsiasi problema o vincolo: ipoteche, sequestri, pegni, etc. Questa clausola serve per fai sì che l’immobile di cui diventerai proprietario con il rogito non abbia problemi (basta che sia “libero” nel momento del rogito, anche se prima non lo è). In caso nel momento della vendita non si presentassero dal Notaio le persone autorizzate a far cancellare da quest’ultimo tali trascrizioni pregiudizievoli, grazie alla condizione risolutiva tu non sei obbligato ad acquistare la casa ed il venditore ti dovrà restituire il doppio della caparra (se la vendita non può avvenire per colpa del venditore, lui ti deve restituire il doppio della caparra che hai versato).
Sullo stesso frangente del punto precedente puoi anche prevedere una clausola apposita che ti metta al riparo nel caso in cui non ci sia la conformità urbanistica dell’immobile o gli impianti non siano a norma (questo vale in particolare per gli immobili usati). In questo caso, quindi, ti riservi di verificare la documentazione riguardante la casa con un tecnico. Nel caso in cui l’immobile non sia a norma, non sarai vincolato dalla proposta.
Fideiussione: questa è un’altra delle garanzie che abbiamo visto nei video precedenti e che devi assolutamente pretendere dal venditore. Per questa ragione, assicurati che nella proposta d’acquisto sia previsto l’obbligo per il venditore di consegnarti, entro una certa data, una fideiussione a garanzia dei soldi che verserai prima del rogito notarile. Rivediti il video sulla fideiussione per rinfrescarti la memoria su tutti i potenziali problemi e gli aspetti a cui porre la tua attenzione per non correre rischi.

Abbiamo finito di analizzare le condizioni principali che devono essere previste all’interno di una proposta d’acquisto.

Nel prossimo video vedremo un pò più nel dettaglio di quanto abbiamo fatto finora, la parte relativa alla scadenza per l’accettazione che una proposta deve avere.

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Ci vediamo al prossimo video.

Ciao