Chi acquista da un costruttore senza seguire quanto io ho spiegato a te, infatti, anziché essere protetto deve passare due eterni anni sperando che non accada nulla e di non perdere i suoi soldi. Ma non tu. Non se applichi quanto visto.

Considera comunque che un tempo normale per costruire un immobile, a seconda della sua grandezza, va dai 12 ai 24 mesi, solo di lavori manuali. Se ci fossero da completare ancora delle questioni burocratiche da fare prima dell’inizio del cantiere allora i tempi potrebbero allungarsi.

A maggior ragione in questo caso ti consiglio di prevedere all’interno del contratto una data di fine lavori, per evitare che vi siano intoppi burocratici nelle pratiche antecedenti all’inizio dei lavori che rallentino la partenza del cantiere di svariati mesi, se non anni.

Vediamo quindi ora quali sono i vari passaggi di un cantiere edile e le fasi che ti devi aspettare di dover passare da quando firmi il contratto preliminare a quando ti verrà consegnato l’immobile.

Per praticità didattica le vedremo tutte, quindi analizzeremo il caso in cui tu comprassi un appartamento sulla carta ancora prima dell’inizio dei lavori (ovviamente con le opportune garanzie che abbiamo visto riguardo alla data di consegna ed ai soldi versati) all’interno di una palazzina composta da piano interrato e quattro piani fuori terra (piano terra, primo, secondo e terzo).

I vari step sono molto importanti perché di solito è proprio a loro che si lega la scadenza dei pagamenti che dovrai fare, quindi dei vari acconti (ad esempio, acconto al raggiungimento del terzo solaio).

La prima fondamentale cosa che serve ad un costruttore per costruire un nuovo immobile è una concessione edilizia. Quest’ultima è un documento rilasciato dal comune che autorizza a costruire l’immobile che è stato presentato sul progetto allegato alla domanda di costruzione.

Il progetto deve seguire tutte le linee guida e le regole delle leggi urbanistiche. Se sono rispettate e tutto va bene, il comune dà l’autorizzazione a procedere, a fronte del pagamento di una tassa (costosa) chiamata “oneri di urbanizzazione”.

Pagati gli oneri e ritirata la concessione si possono iniziare i lavori in cantiere.

Supponendo che la nuova costruzione sorga su un terreno vuoto, quindi senza nessuna costruzione da demolire, il primo passo è costruire le fondamenta.

Per fare questo, si scava. Si deve realizzare un grande scavo, che quando andavo in cantiere da bambino con mio nonno chiamavo “il buco”, della profondità di svariarti metri nel quale verranno costruite le fondamenta, le colonne e le pareti perimetrali del piano interrato, ovvero tutto ciò che è necessario perché la costruzione possa stare in piedi nonostante il suo enorme peso.

Questo comporta realizzare svariate strutture in cemento armato. In questo modo, se realizzati con i giusti parametri, non solo sosterranno il peso di ciò che c’è sopra ma daranno un primo grande contributo a far si che l’immobile sia antisismico.

Completata la base in cemento, le colonne e le pareti perimetrali del piano interrato (compreso il primo pezzo di giroscale e vano ascensore) si può procedere alla preparazione del primo solaio, ovvero il soffitto del piano interrato (e pavimento del piano terra).

La costruzione dei solai può essere fatta in vari modi. Il modo tradizionale prevede di utilizzare una striscia di mattoni annegati nel cemento armato che poggiano sulle pareti perimetrali e le colonne del piano inferiore.

Realizzato il primo solaio ed atteso che il cemento si sia asciugato, si può procedere a riempire con sassi e terra lo spazio vuoto rimasto all’esterno del perimetro del piano interrato. A questo punto non si vede più lo scavo ma solo il primo solaio, su cui verrà realizzato il resto dell’immobile.

È ora il momento di prepararsi alla costruzione del secondo solaio (soffitto piano terra e pavimento primo piano) costruendo, sempre in cemento armato, le colonne che sosterranno i piani superiori, il giroscale ed il vano ascensore.

Alcuni costruiscono il giroscale solo dopo aver realizzato il successivo solaio ma io trovo che farlo prima sia di grande aiuto per poter salire a fare ispezioni, controllare e portare materiale senza dover usare le scale dei ponteggi. È quindi di grande aiuto agli operai per lavorare meglio.

A questo punto vengono posati i primi mattoni perimetrali. Le pareti esterne del condominio vengono erette (per fare questo, ovviamente, devono essere state scelte in modo definitivo la posizione e la dimensione delle finestre).

A differenza mia, che poso i mattoni perimetrali prima di realizzare il successivo solaio, molti costruttori realizzano prima tutta la struttura portante in cemento armato fino al tetto e solo poi posano i mattoni perimetrali. Io trovo questo modo di lavorare sbagliato ed inefficiente, ed ora ti spiego perché.

Innanzitutto, posare i mattoni ad ogni solaio e non tutti alla fine è come si è sempre fatto. È quindi il modo tradizionale e più sicuro di fare le cose.

In secondo luogo, c’è una grossa differenza di risultato finale posando i mattoni prima del solaio rispetto a farlo dopo.

Quando tu posi i mattoni prima, il solaio successivo si appoggia sulle colonne, sul giroscale e sulle pareti perimetrali. Questo comporta che il solaio aderisca completamente al piano sottostante, senza che vi siano imperfezioni o spazi vuoti (oltre a rendere la casa più stabile).

Posando invece i mattoni successivamente al solaio, quest’ultimo non poggia sui mattoni. Per questo motivo la posa dei mattoni non potrà mai essere fatta in perfetta aderenza al solaio, lasciando quindi degli spazi vuoti. Questi spazi vengono riempiti di malta.

Ma cosa comporta riempire degli spazi vuoti fra il mattone perimetrale ed il soffitto del piano con la malta? Che prima o poi, sicuramente, il soffitto si riempirà di crepe (perché la malta, con gli assestamenti, a differenza del mattone, crepa).

Per comodità dei muratori, quindi, che per fare prima posano tutti i mattoni alla fine solo dopo aver costruito tutta la struttura, tu avresti un’abitazione piena di crepe.

Posando invece i mattoni, come faccio io nei miei cantieri, prima che venga costruito il successivo solaio in modo che quest’ultimo poggi anche sulle pareti perimetrali e vi aderisca, non si formano queste crepe, perché non viene usata la malta per riempire gli spazi vuoti.

Posati i mattoni perimetrali del piano terra, si può ripetere il processo per il primo piano.

Viene quindi posato il secondo solaio (soffitto piano terra e pavimento primo piano) sempre annegando i mattoni nel cemento armato.

Anche questa volta si posano i mattoni perimetrali e si armano le colonne che sosterranno il terzo solaio (pavimento primo piano e soffitto secondo piano), il giroscale e il vano ascensore.

Tutto questo si ripete per ogni piano, fino ad arrivare al quinto solaio (soffitto del terzo ed ultimo piano).

Fra un piano e l’altro, prima di gettare il cemento che annega i mattoni di ciascun solaio, interviene l’idraulico per posizionare i tubi degli scarichi. In questo modo resteranno ben fissi all’interno del solaio, senza necessità di bucare quest’ultimo per aggiungere le tubazioni successivamente.

Dopo questo breve intervento l’idraulico tonerà qualche mese più tardi per posare l’impianto di riscaldamento e le tubazioni interne agli appartamenti, per poi finire installando i sanitari (lavandini, wc, bidet, docce).

Fra il secondo ed il terzo solaio si tolgono i supporti in ferro montati al piano interrato che servono per sostenere il primo solaio, in modo da poter iniziare ad organizzare lo spazio dedicato ai garages ed alle cantine.

Al solaio successivo invece, si toglieranno i supporti che ci sono al pieno terra e che sostengono il secondo solaio. In questo momento inizia la posa dei mattoni interni alla casa: le pareti divisorie fra gli appartamenti e le tramezze interne a ciascuna unità.

Entro questa data, quindi, sarà necessario aver definito la personalizzazione degli spazi interni all’appartamento, perché ogni modifica successiva avrà un costo in quanto comporterà la demolizione dei mattoni già posati con la successiva posa di altri mattoni nella posizione corretta.

Man mano che si avanza, ad ogni successivo solaio realizzato vengono posati i mattoni interni al piano successivo al piano terra.

Arrivati all’ultimo solaio viene montato il tetto.

A questo punto è la volta del montaggio della struttura dei serramenti, della creazione della parte di pavimento sottostante alle piastrelle e della predisposizione dell’impianto elettrico in ogni appartamento facendo passare le tubazioni necessarie all’interno dei muri.

La realizzazione del pavimento su cui posare piastrelle e legno prevede più fasi, fra le quali la posa dell’impianto di riscaldamento a pavimento da parte dell’idraulico e le tubazioni di cui necessita l’elettricista per il passaggio dei cavi.

Successivamente è il turno degli intonaci e della posa del cappotto esterno che garantisce l’isolazione termica alla casa, la posa della ceramica e del legno sui pavimenti, l’imbiancatura delle pareti, l’installazione delle finestre e delle tapparelle, delle porte e quella dei sanitari.

A questo punto la casa è pronta. Tutto ciò che rimane sono le rifiniture esterne: pittura, giardini, pulizie e poco altro.

Con la casa realizzata il costruttore presenta a questo punto l’accatastamento di ogni singola unità abitativa, in modo che venga censita dal catasto e possa esserti intestata la proprietà.

Altri adempimenti burocratici serviranno per decretare la fine lavori presso il comune e la presentazione di tutto quanto necessario all’ottenimento dell’agibilità (anche conosciuta come abitabilità) dell’immobile.

Abbiamo visto ora quali sono i vari passaggi che un cantiere affronta. Ricorda, tutto questo processo può richiedere fino a 24 mesi. Come dice la canzone, “Rome wasn’t built in a day”, ovvero Roma non è stata costruita in un giorno.

Durante tutto questo tempo tu, ovviamente, devi affrontare il discorso della personalizzazione.

Nei video precedenti abbiamo visto come tu debba pretendere di acquistare solo una casa che tu possa personalizzare, onde evitare di ritrovarti a distanza di qualche mese o

pochi anni a rimpiangere l’acquisto fatto per via di alcuni compromessi che ti farebbero pesare anche il solo dover tornare in quella casa.

Ti esorto quindi nuovamente a non acquistare un immobile che tu non possa personalizzare da cima a fondo, ponendo particolare attenzione alle tre categorie di personalizzazione che ti mostrerò nei video seguenti.

Arrivati alla fine di questo video, ho una buona notizia per te. Come sai, comprare casa è l’investimento più importante della vita e, se non fai attenzione, rischi di perdere molti soldi. Per questo ho scritto un libro per aiutare le persone a comprare casa, spiegando le difficoltà ed i tranelli di una trattativa immobiliare. Se vuoi rendere sicura l’esperienza più importante della tua vita vai su 
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Ci vediamo al prossimo video. Ciao