È possibile vendere casa con mutuo in corso?

Hai acquistato una casa usufruendo di un mutuo, ma per mille motivi adesso vuoi vendere quell’immobile, acquistandone un altro oppure no. Una compravendita immobiliare è sempre un operazione delicata, ma a complicare le cose in questo caso c’è di mezzo il finanziamento erogato dalla banca e non ancora estinto. Come fare per vendere casa con il mutuo in corso?

Vendere casa con mutuo in corso: detto fatto.

Prepariamoci, perché per vendere una casa con un mutuo ancora in corso dovrai seguire un iter preciso e avere a disposizione tutti i documenti del caso, come:

• Conteggio estintivo, ovvero il documento che puoi richiedere in banca per conoscere l’importo del debito residuo in caso di estinzione anticipata del mutuo. In realtà sono due: uno preventivo da fare prima della messa in vendita, e l’altro il giorno del rogito. Dipende da quale strada vuoi seguire.
• Atto notarile nel caso di accollo del mutuo, estinzione anticipata o sostituzione di garanzia: dovrai provvedere al relativo atto con il notaio.
• Copia atto di mutuo che puoi richiedere alla tua banca, utile anche per altri adempimenti burocratici e progetti per la propria casa.

Se hai deciso di vendere la casa con il mutuo in corso, hai diverse soluzioni a disposizione, per esempio puoi decidere di estinguere il mutuo in anticipo, oppure concordare l’accollo del mutuo residuo da parte dell’acquirente, infine chiedere alla banca di iscrivere l’ipoteca su un altro immobile. Vediamo tutte e tre le soluzioni nello specifico.

Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo?

Se vuoi estinguere il mutuo sulla tua casa, devi anzitutto calcolare il debito residuo, ovvero quanto ancora ti resta da pagare, chiedendo il conteggio esatto alla banca che ti ha erogato il mutuo. Non per forza devi estinguere il mutuo completamente (estinzione totale), per esempio puoi decidere di versare soltanto una parte di ciò che ti rimane da pagare (estinzione parziale) per abbassare le rate successive o per terminare prima. Ricorda però che l’estinzione anticipata del mutuo può comportare delle penali, leggi il contratto che hai firmato con la banca.

Come si estingue il mutuo al rogito?

Facciamo questo esempio: hai comprato una casa con un mutuo ventennale erogato dalla tua banca e dopo qualche anno hai deciso di rivenderla perché è troppo piccola per la tua famiglia. La metti in vendita, trovi un acquirente e ti metti d’accordo sul prezzo. A questo punto, però, c’è il problema del mutuo, perché ti rimangono ancora diversi anni di rate da pagare. Insomma, devi estinguere il mutuo, e hai due soluzioni a disposizione: estinguere il mutuo al momento del rogito, cioè della vendita della casa davanti al notaio, oppure metterti d’accordo con l’acquirente della casa per l’accollo del mutuo. Se nel primo caso provvedi personalmente a saldare quanto ti resta da pagare, grazie al ricavato della vendita immobiliare, nel secondo l’acquirente si carica sulle spalle il tuo mutuo, ma… Vediamo nel prossimo paragrafo che cosa succede.

Come funziona l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente?

Hai deciso di vendere casa e hai trovato un acquirente, però devi ancora finire di pagare il mutuo sull’immobile che stai vendendo. Ecco, l’acquirente della tua casa può provvedere all’accollo del mutuo in corso subentrando al posto tuo, ovviamente in accordo con la banca che detiene il credito. In questo modo sarà il compratore dell’immobile ad avere la responsabilità di coprire ciò che resta del finanziamento. Attenzione però, perché esistono due tipologie di accollo: cumulativo e liberatorio.

• Nell’accollo cumulativo trasferisci il debito del mutuo all’acquirente della tua casa, ma i tuoi obblighi verso la banca non cessano: in pratica garantisci per l’accollante, quindi sarai tu a pagare, se lui non può.
• Con l’accollo liberatorio, invece, perdi ogni obbligo verso la banca (davvero liberatorio!) e il debito residuo sarà di esclusiva competenza dell’acquirente della tua casa.

Quando è possibile vendere una casa con mutuo?

Domanda intelligente, perché la vendita di un immobile con mutuo in corso può comportare implicazioni fiscali molto onerose, per esempio se l’immobile in questione è stato acquistato come prima casa. In questo caso, se hai usufruito delle agevolazioni del Bonus Prima Casa, dovresti aspettare 5 anni per rivendere l’immobile senza perdere le agevolazioni – e quindi restituire le somme non pagate all’Agenzia delle Entrate comprensive di sovrattassa – a mano che non ne compri un altro entro 1 anno.

Vendere o compare casa con mutuo da estinguere può diventare davvero complesso, perché esistono diverse possibilità e ognuna di queste comporta implicazioni fiscali e oneri burocratici da seguire, oltre a spese impreviste. Del resto, le compravendite immobiliari spesso risultano problematiche e onerose sotto molti aspetti: ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di acquistare una casa: “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“ è una guida dettagliata per aiutarti nel tuo investimento.

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A presto!

Enrico