Come sai di sicuro, quando compri casa il prezzo finale viene stabilito sulla base dei metri quadri dell’immobile che stai per comperare.

Ciò che forse non sai è che calcolare di preciso i metri quadri non è così facile, e questo apre la strada a numerose truffe… nelle quali potresti ricadere anche tu, senza le giuste precauzioni.

Qualche giorno fa sono andato al supermercato.

Gironzolando tra gli scaffali, sono finito davanti alle scatolette, ed ho deciso di prendere un po’ di salmone per un’insalatona o qualcosa di simile.

Senza neanche pensarci, sono andato a ricadere sulla confezione più grande, visto che siamo in due, ed il peso indicato era di 250g. 

“Non male…” , mi sono detto, “… dovrebbe bastare per entrambi!”.

Tutto contento mi avvio alla cassa per pagare e poi mi dirigo verso casa, con una fame inimmaginabile, ed una voglia di salmone che mi usciva dalle orecchie.

Una volta a casa la fatidica scoperta: il peso indicato sulla confezione era il peso totale, comprensivo di liquidi, mentre il peso netto del solo pesce era molto, molto meno.

Ora, immagino tu ti stia domandando cosa possa centrare il mio pranzo a base di salmone in scatoletta con l’acquisto della tua casa…

… e non posso darti torto, in effetti. Ora ci arrivo.

Quando mi sono accorto del divario tra il peso totale ed il peso netto, quasi come un fulmine a ciel sereno mi è venuto in mente ciò che succede molto spesso nel settore immobiliare, in particolare per quanto riguarda le case di nuova costruzione, ed ho deciso che avrei dovuto scrivere un articolo per chi – come magari sei tu – è in procinto di acquistare un appartamento in un condominio.

Per arrivare al succo della quesitone, a ciò che possiamo definire una vera e propria truffa dei metri quadri, dobbiamo fare una premessa, ovvero distinguere le tipologie di metri quadri e come si inseriscono nella compravendita di un immobile.

“Ma come Enrico, quanti tipi di metri ci sono???”

I 3 tipi di metri quadri

Rispondiamo subito a questo primo quesito, prima di addentrarci in quella che è la truffa vera e propria, anche perché – senza queste informazioni – non potresti identificare lo scherzetto che sempre più costruttori e venditori fanno ai loro clienti.

Ciò che sanno tutti è che quando compri una casa, il costo è espresso in tot. soldi al metro quadro, giusto?

Banale, esatto: un appartamento X costerà 1.000€ al metro quadro, ed il prezzo al metro quadro dipende da molti fattori come posizione, pregio dell’immobile, etc.

Mettiamo un attimo da parte ciò che riguarda il totale del costo, quindi la cifra in sé e per sé, e concentriamoci un attimo sulla dicitura “metro quadro”.

A cosa fa riferimento?

Quando si parla comunemente di “prezzo al metro quadro” si fa riferimento a quelli che vengono chiamati i metri quadri commerciali.

Questi sono il risultato di un calcolo matematico che tiene di conto di altri due metri quadri.

I metri quadri calpestabili, ovvero quelli che puoi calpestare, come dice la parola stessa, all’interno del tuo appartamento. 

Essi sono i metri che vedi, diciamo in maniera semplicistica che corrispondono alle superfici del pavimento del tuo appartamento, e spesso si ritiene che siano questi usati come unità di misura per il costo totale dell’immobile.

Oltre a questi, ci sono i metri quadri lordi, che non sono altro che la somma tra metri quadri calpestatili più lo spessore dei muri interni ed esterni più metà dello spessore dei muri confinanti con altri appartamenti.

Diciamo che i metri quadri lordi rappresentano in tutto e per tutto la grandezza del tuo appartamento che, anche se può sembrare strano, comprende anche gli spazi dove sono stati eretti i muri sia interni che esterni.

Infine, torniamo ai metri quadri commerciali, che sono la somma tra i metri quadri lordi appena visti più una quota (in percentuale) di poggioli, balconi, terrazze e giardini ed una quota (in millesimi) delle parti comuni.

Ecco che quindi i metri commerciali sono la somma tra lo spazio reale ed effettivo del tuo appartamenti (muri compresi) con la tua quota degli spazi comuni della palazzina dove andrai a vivere.

Perché vengono utilizzati i metri quadri commerciali?

Non ho la minima intenzione di farti un pippone sulla storia, sulle date in cui sono stati introdotti questi sistemi di misurazioni, e sulla loro valenza storica (anche perché detta fra noi non lo so).

Ciò su vorrei soffermassi l’attenzione, prima di imprecare qualche divinità, è sulla motivazione per cui è necessario che i conti vengano fatti su questo tipo di metri quadri.

Anche se può sembrare – e ti assicuro, lo sembra a tutti – una presa in giro pagare ciò che “non è tuo”, ovvero ciò che non comprende direttamente quello che è all’interno delle tue mura, va considerato che in minima parte anche tu utilizzi degli spazi comuni.

Mi è capitato parlare con persone che mi hanno detto frasi del tipo “non trovo giusto pagare una quota del giardino visto che non lo uso mai, e magari i miei vicini pagano uguale e ci portano sempre i figli a giocare ed il cane a passeggio…”.

Come detto, può non sembrare giusto, però va considerato il fatto che per le zone comuni non è possibile fare una divisione che sia precisa e perfetta per chiunque.

Magari tu utilizzi meno il giardino ma entri ed esci di più dalla casa e quindi sfrutti di più il viale d’ingresso, o l’ascensore.

L’utilizzo dell’unità di misura dei metri quadri commerciali, sebbene non precisa al dettaglio, rappresenta comunque la suddivisione più equa degli spazi, mettendo dentro (in percentuale ed in millesimi) anche le quote comuni che puoi utilizzare all’interno della struttura.

Poi che le sfrutti o meno, questo è un altro capitolo, che purtroppo non ha ancora una risposta… o meglio, l’unica risposta è quella di comprare una casa singola, in modo da non dividere zone comuni con altre persone e pagare solo ed esclusivamente per ciò che è tuo.

Prima di divagare troppo sull’etica o meno di pagare per gli spazi comuni, e di addentrarci in un bosco fitto di opinioni personali dalle quali poi è difficile districarsi, torniamo sulla strada principale dell’articolo e vediamo come i costruttori e venditori furbetti sfruttano questa situazione per fare la cresta sul tuo acquisto.

La truffa dei metri quadri

Ora che abbiamo visto le tre tipologie di metri quadri, e chiarito che quella che viene utilizzata per il conteggio del prezzo finale è la categoria dei metri quadri commerciali, vediamo come possono truffarti senza farti neanche accorgere della situazione.

Per calcolare i metri quadri commerciali, bisogna prendere – come abbiamo visto – in considerazione parti delle zone comuni applicando percentuali e millesimi sul valore totale.

Quante persone – tra amici, parenti e conoscenti – hai MAI sentito che chiedono la verifica di questi numeri? Nessuno, te lo dico io.

Sono calcoli rognosi e complicati che vengono dati per assodati, sulla fiducia, da chi ti sta facendo la vendita, che sia costruttore o venditore di turno.

Se ti viene detto che il tuo appartamento è di 100mq commerciali tu ci credi, te le metti via, punto e stop.

Da che mondo è mondo si fa così, non c’è – a parte il caso di qualcuno che lavora all’interno del settore – nessuno che si sognerebbe di chiedere il calcolo e la dimostrazione dei dati al venditore.

Purtroppo, qui casca l’asino.

Perché vedi, ipotizziamo che la casa ti venga data ad un costo di 2.000€ al metro quadro.

Ed ipotizziamo che i metri quadri commerciali REALI di casa tua siano 110. 

Ma che il venditore o il costruttore furbetto, visto che tanto nessuno chiede delucidazioni sui conti, scriva che i metri quadri commerciali secondo i suoi calcoli sono 115.

Ora, 5mq di differenza, per un costo di 2.000€ al metro quadro, fanno 10.000€ in più di prezzo della casa.

E ti assicuro di esser stato moooolto buono con l’esempio che ti ho fatto.

Ci vuole un attimo per “scivolare” e scrivere una cifra invece che un’altra sul quantitativo totale di metri quadri commerciali, sfruttando la grossa nube che c’è sulle zone comuni della palazzina in questione, ed aggiungere 10, 15 o 20 metri quadri in più.

Con il risultato di far lievitare il costo dell’immobile che stai per comprare.

Sei felice di tutto questo? Immagino di no…

Se stai leggendo fino a questo punto, ed hai già comprato una casa, credo tu abbia il prurito alle mani dalla voglia di andare a prendere i progetti per verificare le cifre ed il costo che hai pagato per l’appartamento in cui vivi.

Mentre se devi ancora comprare casa, credo di vedere un ghigno che ti si disegna in faccia, per aver appreso questo trucchetto utilizzato per spillarti qualche soldo in più dall’acquisto.

Tutto ciò che devi fare, per essere sicuro della validità del prezzo che ti viene fatto, è pretendere la verifica delle cifre risultante dal calcolo dei metri quadri commerciali dell’appartamento che vuoi comprare.

Se chi di dovere storce il naso, si inventa scuse, o comunque non vuole procedere al ricalcolo insieme a te, DEVE far scattare un allarme rosso nella tua testa.

Perché un costruttore o un venditore non vuole farti vedere un dato che ti spetta di diritto? C’è qualcosa sotto, probabilmente…

Come vedi si tratta di una semplice informazione, niente di più, che però non è per niente pubblicizzata nel settore immobiliare.

Se la sai, perché ci lavori dentro o perché “conosci qualcuno” bene, altrimenti il rischio fregatura è a un passo.

Sono molti altri gli aspetti da conoscere quando vuoi comprare casa, e come forse sai il mio obiettivo è quello di fornire tutti questi strumenti a chi – come magari sei tu – vuole comprare casa in sicurezza.

Ecco perché ho preparato una serie di video, che esce sul mio canale YouTube con cadenza settimanale, contenente tutte queste chicche che puoi far tue per completare un acquisto con qualche arma in più al tuo arsenale.

Il modo migliore per conoscerle tutte è scegliere, dai video qui sotto, quello che ti attira di più e gustarti i contenuti.

Ti assicuro che non te ne pentirai.

Compra casa in Sicurezza è la mia video-serie gratuita pubblicata su YouTube che esplora, episodio dopo episodio, ogni singolo aspetto dell’acquisto di un immobile.

Con questa video-serie acquisirai tutte le nozioni ed informazioni necessarie per fare un acquisto in completa sicurezza: ne saprai molto di più del 90% degli agenti immobiliari che “dovrebbero” essere al tuo fianco.

Guarda subito le puntate cliccando sulle immagini qui sotto!