Uno degli step più importanti quando si compra casa, nonché forse il più sottovalutato, è l’ottenimento di un mutuo per poter pagare la casa fi cui ti sei innamorato.

Prima di parlare di ottenimento del mutuo, però, c’è un altro passo da compiere: scegliere la banca, ovvero chi ti concede il mutuo.

Innanzitutto, giusto per non dare proprio nulla per scontato, ti ricordo che il mutuo è, nel gergo comune, la somma di denaro che ti viene data in prestito da un istituto di credito (in genere una banca) con l’obbligo di restituirla aumentata di un importo a titolo di interesse, ovvero il guadagno che ha chi ti presta i soldi.

Un pochino più tecnicamente, il mutuo è il contratto che regola il prestito, e le relative condizioni, di denaro dalla banca a te, come ad esempio la durata, l’importo, la garanzia e via dicendo, prevedendo inoltre una serie di costi che tu dovrai sostenere: interessi, commissioni, assicurazioni, spese, etc.

Va quindi da se che le condizioni previste nel contratto di mutuo che ciascuna banca è disposta a concederti sono una discriminante a dir poco fondamentale, tanto da essere una delle sole tre cose che ti fanno preferire un istituto di credito rispetto ad un altro.

I 3 fattori di scelta della banca

Infatti, cosa fa scegliere una banca rispetto ad un’altra? Essenzialmente, tre fattori:

• sei una persona nostalgica e vuoi a tutti i costi restare nella tua banca di sempre, quella dove tuo nonno ti ha portato da piccino;
• È l’unica che è disposta a prestarti i soldi;
• È quella che ti “fa il tasso migliore”, ovvero è quella che nel lungo periodo ti farà spendere meno soldi di spese ed interessi su ciascuna rata che andrai a pagare, con la conseguenza che otterrai un risparmio e, quindi, pagherai meno la casa che vuoi comprare.

Scegliere una banca a cui legarsi per molti anni, da cui farsi prestare del denaro da spendere subito e ripagabile in comode rate mensili, infatti, non è complicato di per sé. 

Ciò che lo rende complicato è il tempo necessario per effettuare questa scelta.

Tranne nel caso in cui tu decida di restare con la banca presso la quella già hai il conto corrente, quindi nel caso in cui tu abbia già un riferimento interno a cui affidarti per farti fare un’offerta di costo ed un’analisi per valutare se sei “meritevole” (redditualmente parlando) di ricevere un finanziamento, infatti, la scelta di una banca e l’ottenimento di un finanziamento è fatto di innumerevoli chiamate e appuntamenti, in cui ripetere sempre le stesse informazioni e portare sempre gli stessi documenti, per poi confrontare le proposte che ti vengono fatte da ciascun istituto. 

Sei tu che devi scegliere in base alle loro offerte. Più o meno allo stesso modo di quando vuoi comprare un vestito nuovo.

Lo shopping dei soldi

Scegliere la banca è… shopping!

Perché di questo si tratta, un acquisto: loro ti fanno offerte e tu compri il loro prodotto (i loro soldi). Quindi sei tu a dover decidere da chi comprare. Come in un centro commerciale.

Se torniamo infatti indietro di circa 10 anni, prima della crisi del settore immobiliare, questo era molto visibile: le banche utilizzavano ogni mezzo per vendere il loro prodotto (soldi da prestare), ad esempio finanziando più del 100% del prezzo di acquisto della casa, o offrendo condizioni fantastiche e molto economiche. Era palese che ti volessero come loro cliente, e avrebbero fatto di tutto per averti. Come i camerieri fuori dai ristoranti al mare, che cercano in tutti i modi di farti entrare nel loro locale.

Ma oggi la situazione si è completamente rovesciata. Nonostante siano ancora loro ad aver bisogno di trovare clienti a cui vendere il loro prodotto (i soldi), la crisi di 10 anni fa ha rovesciato completamente il gioco: sei sempre tu a poter scegliere da chi comprare ma, per via di situazioni e norme complesse, loro si trovano nella posizione di poterti dire “o così o niente”, perché non hanno bisogno di te.

E quel “o così o niente”, molto spesso, significa parametri molto stringenti su cui parametrare il finanziamento, come ad esempio un mutuo di una percentuale non altissima in relazione al prezzo di acquisto della casa, o la concessione di una rata mensile in proporzione molto bassa (sotto il 30%) rispetto al tuo stipendio.

Ci siamo quindi venuti a trovare in una situazione in cui, a parte in presenza di alcune situazioni particolari, dobbiamo superare un doppio livello:

• trovare la banca disposta a prestarci i soldi;
• Sperare/fare in modo che quella disposta a a farci il prestito sia quella economicamente più conveniente.

Altrimenti hai solo due alternative:

• accettare condizioni economicamente non fantastiche;
• Non fare il mutuo e quindi non comprare la casa.

Il tasso d’interesse

E proprio parlando di condizione fantastiche o meno è dove dobbiamo prendere principalmente in considerazione il tasso d’interesse.

Come ho anticipato all’inizio di questo articolo, gli interessi sono il guadagno della banca, ovvero i soldi che tu paghi in aggiunta alla somma che la banca ti ha prestato.

Il tema centrale quando si parla di interesse è la distinzione che esiste fra il tasso variabile e quello fisso.

Innanzitutto, che differenza c’è?

Con il tasso fisso, il tuo mutuo ha una rata costante sempre uguale, per tutta la sua durata. Quindi, se viene fatto un mutuo a tasso fisso per 20 anni con una rata di 500€ al mese, tu pagherai 500€ al mese per 20 anni, indipendentemente da tutto.

Con il tasso variabile, invece, la rata può cambiare nel tempo, sia in sù che in giù. Al variare del tasso d’interesse, infatti, pagherai spesso rate diverse una dall’altra. Se, ad esempio, parti oggi con un mutuo di 20 anni che ha come prima rata l’importo di 500€, il mese prossimo potresti trovarti a doverne pagare 510, o 490, o qualunque altra cifra in base a come varierà il tasso d’interesse.

In sintesi, non puoi fare previsioni.

Spiegata così potrebbe sembrarti naturale non scegliere mai un tasso variabile. Chi mai vorrebbe avere una rata di mutuo che cambia ogni mese, anche se di poco, senza avere la certezza di quello che succederà nei prossimi 20-30 anni, ovvero la durata media di un mutuo per comprare casa?

“Nessuno” potresti rispondermi. 

Esplodiamo ed analizziamo la risposta a questa domanda.

Innanzitutto devi sapere che il tasso d’interesse variabile è, di solito, molto più basso rispetto a quello fisso. A volte anche la metà. Questo significa che se tu scegliessi un tasso variabile al posto di quello fisso, e non succedesse nulla su un periodo di 20 anni, potresti risparmiare decine di migliaia di euro. Decide di migliaia di euro che ti costerebbe in meno la tua nuova casa, con il vantaggio inoltre di veder uscire meno soldi ogni mese da tuo conto corrente, perché tasso d’interesse più basso significa rata più bassa.

Insomma, due ottimi vantaggi che non possono di certo essere trascurati e scommetto che ti hanno appena fatto venire qualche dubbio nello scegliere fra il fisso ed il variabile.

Lascia però che ti esponga il mio pensiero.

Come dico spesso, la casa è l’investimento più grande che si fa nella vita. È quello che ti condiziona per anni, decenni, è il luogo in cui ti senti protetto e dove puoi proteggere i tuoi cari.

Considera inoltre che, ed il Covid ce lo ha dimostrato, 20/30 anni sono molto lunghi e può succedere veramente di tutto. Potrebbe capitare qualunque imprevisto ad oggi nemmeno immaginabile che potrebbe stravolgere la tua vita.

Per questa ragione in questo periodo, considerato che anche i tassi fissi sono decisamente bassi rispetto agli scorsi anni, io consiglio sempre ai miei clienti di optare per un mutuo a tasso fisso, anche a costo di cambiare la tua banca storica se questa si rifiuta di concedertelo per tutta la durata del mutuo ma solo per i primi anni con la scusa che “è all’inizio che si paga la maggior parte degli interessi”.

In presenza di mutui lunghi, e tassi fissi accettabili, il mio consiglio pertanto è scegliere il tasso fisso. 

E se hai già il mutuo? Cerca una banca che ti offra il tasso fisso presso cui surrogare (spostare) il tuo mutuo e godere così di questa sicurezza aggiuntiva.

La scelta della banca e la ricerca del mutuo giusto, però, non è l’unica preoccupazione che devi avere quanto vuoi comprare casa.

Ce ne sono tante altre, anche molto più insidiose, che possono farti correre il rischio di perdere anche grandi quantità di denaro.

Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

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A presto!

Enrico

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