Spese per acquistare casa: facciamo il conto

Se hai deciso di fare il grande passo e comprare una casa, devi considerare, insieme al costo dell’immobile, anche tutte quelle spese per acquistare casa accessorie alla compravendita e al mutuo, come ad esempio le spese richieste dal notaio, quelle relative all’accensione del mutuo come la fase istruttoria, l’imposta di bollo ed eventuali coperture assicurative – sempre consigliate! Ma vediamo nel dettaglio quali sono le spese per acquistare casa che dovrai affrontare. Partiamo dall’inizio.

La spesa istruttoria quando compri casa.

L’istruttoria, come approfondisce bene il portale online facile.it in questo articolo sul calcolo delle spese di istruttoria, rappresenta tutte quelle voci necessarie all’ottenimento del finanziamento: in parole povere, paghi profumatamente le ricerche che la banca fa per concedere il finanziamento. Di norma il valore delle spese di istruttoria varia tra lo 0,5 e l’1% dell’importo finanziato, verosimilmente quindi tra i 180 e i 300 euro per un’abitazione di medie dimensioni.

Spesa acquisto prima casa: ora paghiamo i professionisti.

Nel calcolo delle spese per acquisto prima casa, o comunque di un immobile, devi considerare anche i servizi professionali di cui avrai bisogno, a cominciare dal perito o dall’architetto che dovrà accertare il valore dell’immobile e controllare che non ci siano magagne come ad esempio abusi o difformità catastali; proseguiamo con l’agenzia immobiliare che dovrai retribuire per il lavoro di intermediazione (oppure puoi acquistare casa da un privato, ecco come si fa), e infine dovrai affrontare il rogito con il notaio. Valore totale? Difficile a dirsi, dipende da molti fattori, ma se calcoli il 10% del valore dell’immobile puoi dormire sogni tranquilli.

Le imposte da calcolare nelle spese per acquistare casa.

Facciamo subito una puntualizzazione: se parliamo di acquisto prima casa, hai alcune agevolazioni come riportato sulla pagina dedicata dell’Agenzia delle Entrate, che sintetizziamo qui insieme alle imposte da pagare per la seconda casa

Per acquisto da privato o da un azienda con esenzione Iva, l’imposta di registro è del 2% invece che del 9% rispetto al valore catastale dell’immobile (2% prima casa, 9% per seconda). Le imposte catastali e ipotecarie sono fisse a 50€ per entrambe.
Se il venditore invece è un’azienda soggetta a Iva, come un impresa edile, dovremo pagare la cosiddetta Imposta sul valore aggiunto, ovvero il 4% del prezzo di vendita per la prima casa, e invece del 10% se non è prima casa (22% se casa di lusso!). Le imposte catastali e ipotecarie anche qui sono sempre fisse, ma a 200€ l’una.
Calcola infine l’imposta sostitutiva dello 0,25% sul valore del finanziamento richiesto.

Costi per acquisto casa: includiamo anche l’assicurazione.

Questa non è una spesa (sempre) obbligatoria, ma tutelare l’immobile che stai acquistando è cosa buona e giusta: se l’assicurazione incendio non è facoltativa – lo Stato impone questa polizza perché è di fatto l’unica garanzia per preservare il valore del nostro bene e, nel caso, permettere alla banca che ha erogato il finanziamento di dare esecuzione all’ipoteca – tutte le altre polizze, ad esempio quella relativa al capofamiglia o agli eventi atmosferici e straordinari, non sono obbligatorie, ma la prima è fortemente consigliata, perché a fronte di una spesa di circa 150 o al massimo 200€ metterai da parte buona parte delle preoccupazioni relative alla casa.

Quanto costa la mediazione dell’agenzia immobiliare?

Se hai deciso di affidare la ricerca a un intermediario, devi calcolare tra le spese per acquistare casa anche quelle relative all’intermediazione. Ovviamente dipende dall’agenzie e dall’accordo che riesci a strappare, ma in linea generale puoi quantificare il costo della provvigione fra il 2 e il 4% rispetto al prezzo finale di acquisto, che sia una prima casa oppure no.

Ecco un esempio delle spese per acquistare casa.

Ti sei appuntato ogni voce relativa alle spese per acquistare casa? Il conto è presto fatto! Allora adesso facciamo la prova del nove e vediamo insieme una simulazione di tutte le spese che dovrai affrontare quando decidi di comprare casa.

Nel nostro esempio, hai deciso di acquistare casa da un privato con l’aiuto di un’agenzia immobiliare: la casa costa 100.000€ (cifra tonda), ha una rendita catastale di 500€ (altra cifra tonda) e hai chiesto alla banca un finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile.

Ecco il calcolo approssimato delle spese per acquistare casa con il nostro esempio pratico:

Agenzia immobiliare: circa 3500€
Spese notarili e per l’atto di mutuo: 4000€
Perizia per ottenere il muto: 300€
Istruttoria per il muto 800€
Imposta di registro: circa 1.200€ prima casa, 6.000€ per la seconda.
Imposta ipotecaria: 50€
Imposta catastale 50€
Imposta sostitutiva: 200€ per la prima casa, 1.600 per la seconda.

Come vedi, le spese per acquistare casa hanno un peso non da poco rispetto al costo totale dell’immobile: nel caso della prima casa arrivano circa al 10%, per la seconda casa o successive superano il 16%. Ovviamente l’esempio è soltanto esemplificativo, perché dipende dalla categoria catastale, dal valore della casa, dalle nostre conoscenze e da tanti altri fattori.

Comprare casa può rivelarsi un buon affare e al tempo stesso presenta più insidie e più spese di quanto si possa immaginare, e non puoi farti trovare impreparato!

Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

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A presto!

Enrico