Proposta di acquisto: come funziona e quanto offrire

La definizione della proposta di acquisto data dal sito del Consiglio nazionale del notariato è molto sintetica ma perfetta: la proposta d’acquisto è la dichiarazione da parte dell’acquirente di voler comprare un dato bene a un dato prezzo. Ma vediamo con un linguaggio più semplice che cos’è e come funziona la proposta di acquisto immobiliare.

Ah, se vuoi approfondire il tema della garanzia preliminare, ti rimando a questo pdf sulla sicurezza per il cittadino nel contratto di compravendita immobiliare.

Quanto è difficile comprare un immobile!

Comprare casa non è semplice, lo sappiamo: capire di che cosa hai bisogno e scegliere l’immobile giusto è già un’operazione che divora buona parte delle tue energie, ma purtroppo sei soltanto a metà dell’opera, perché tra documenti da preparare, pratiche burocratiche da adempiere e costi di tutta l’operazione – mutuo compreso – stai facendo un’impresa titanica. In Italia funziona così: se vuoi una casa, i soldi non bastano, te la devi sudare. E uno dei passaggi fondamentali quando vuoi comprare casa è proprio la proposta al venditore, ovvero la tua manifestazione formale di interesse verso quel preciso immobile, accompagnata da una sostanziosa caparra.

Come fare una proposta di acquisto?

Se ti stai già chiedendo come scrivere una proposta di acquisto casa, la buona notizia è che la tua manifestazione formale di interesse verso la casa che hai scelto non devi inventartela di sana pianta, ma è sufficiente compilare un modello prestampato che trovi online, basta digitare su Google “proposta acquisto pdf” o “modello proposta di acquisto” o ancora “fac simile proposta di acquisto” nel caso la nostra sia una proposta di acquisto tra privati, oppure, più semplicemente, chiederlo all’agenzia immobiliare che si sta occupando della compravendita – a proposito, ecco due articoli che potrebbero esserti utili: come vendere casa senza agenzia e come si compra casa da privato.

Come funziona la proposta di compravendita per un immobile?

Quando fai la proposta al venditore, ti assumi un impegno vincolante, non puoi più tirarti indietro – o meglio, puoi farlo, ma perderai la caparra. Il venditore invece, cioè il proprietario dell’immobile, è libero di accettare o meno la tua proposta, quindi di valutare tutte le offerte che vuole, prima di risponderti, ovviamente nei tempi che avete stabilito. Ecco perché devi essere veramente sicuro, prima di portare avanti la trattativa!

Il modello di proposta di acquisto immobile.

Indipendentemente dal modello di proposta di acquisto casa che hai scelto, questo deve per forza riportare alcuni dati tuoi e altri che ti deve fornire il proprietario dell’immobile oppure l’agente immobiliare. Ecco tutti i dati che ti servono per compilare la proposta di acquisto:

Dati del venditore/proprietario, dell’acquirente, dell’eventuale agenzia immobiliare che segue la compravendita.
Dati catastali dell’immobile.
Dichiarazione di conformità sia edilizia che catastale, il certificato di agibilità, eventuali trascrizioni pregiudizievoli.
Il prezzo di acquisto che hai proposto.
Le condizioni di pagamento.
I termini entro i quali la proposta può essere accettata ed entro i quali decade.
L’eventuale compenso dell’agenzia immobiliare.
L’importo della caparra che hai versato.

Come si registra una proposta di acquisto?

Una volta che hai compilato e firmato la proposta, e che viene accettata e firmata dal venditore, questa deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate, ma soltanto se non procederemo con il preliminare della compravendita entro 20 giorni. In caso i tempi si allunghino oltre i 20 giorni, allora, la proposta deve essere registrata dal notaio nel caso di una compravendita fra privati, oppure sarà l’agenzia immobiliare a occuparsene.

Differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare.

Il contratto preliminare e la proposta di acquisto sono due cose completamente diverse, ma molte persone le confondono e potrebbero aver confuso le idee pure a te, quindi, per chiarezza: la proposta vincola soltanto chi compra, almeno fino a quando il venditore non la firma; il compromesso è una sorta contratto fra le parti, quindi vincola entrambi, acquirente e venditore.

Caparra e proposta di acquisto: quando offrire?

Insieme alla proposta di acquisto dovrai consegnare un assegno, ovvero la caparra che ti impegna anche economicamente per l’acquisto dell’immobile. La caparra, come saprai, funziona come un anticipo, e se la compravendita è mediata da un’agenzia immobiliare deve essere lasciata in deposito fiduciario all’agente che se ne occupa fino all’accettazione della proposta da parte del venditore. L’assegno, di solito, è pari al 10% circa del valore che pagherai l’intero immobile, ma la legge non ti obbliga a versarla, più che altro funziona come garanzia del tuo impegno. Ricorda però che se ti tiri indietro dall’affare senza un motivo valido (che tra poco vedremo), il proprietario dell’immobile incasserà lo stesso il tuo assegno della caparra, e tieni bene a mente che se è già sopraggiunta l’accettazione, anche l’agenzia immobiliare avrà diritto alla provvigione pattuita.

Quando decade la proposta di acquisto?

Dal momento in cui formuli la proposta di acquisto, i tempi di accettazione del venditore sono di norma una o due settimane, ma non esiste un tempo di legge: sarai tu a indicarne il termine di irrevocabilità. Questo significa che se il termine fissato è il 30 novembre, il 1° dicembre sarai libero da ogni impegno che hai assunto, e potrai chiedere la restituzione della caparra.

Come funziona la proposta di acquisto condizionata?

Una proposta di acquisto vincolata al mutuo (ovvero condizionata), come puoi immaginare è subordinata all’accettazione del muto da parte della banca: questo vuol dire che se la banca non ti concede il mutuo, la tua proposta è nulla, ma se invece hai il benestare dell’istituto di credito, i tempi si allungheranno di almeno 20 o 30 giorni.

E se il venditore ritira la proposta?

Mettiamo il caso che tu abbia fatto una proposta per un immobile, il venditore l’ha accettata e firmata. A un certo punto, però, per qualche ragione, il venditore non può o non vuole più vendere l’immobile: che succede? La legge dice che il venditore deve versarti il doppio della tua caparra. Hai perso la casa, ma hai guadagnato un bel gruzzoletto.

Quando si fa una proposta di acquisto immobiliare, in genere i termini dell’accordo di compravendita sono stabiliti, le parti – acquirente e venditore – sono d’accordo e intenzionati a portare a termine il contratto. Insomma, sembra tutto in discesa, liscio come l’olio, ma… Ma molto spesso le cose non vanno come dovrebbero! Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

Per richiedere gratuitamente compERare, non devi fare altro che compilare il form qui sotto.

A presto!

Enrico