Se hai deciso di comprare casa con un’agenzia immobiliare, ti verrà chiesto di firmare la proposta d’acquisto. Questo è il primo contratto con cui hai a che fare quando vuoi acquistare un’abitazione. Purtroppo, a questo tipo di documento non viene data l’importanza che ha…ma se non stai attento puoi correre anche dei rischi!
Il tuo agente immobiliare ti ha trovato la casa dei sogni? Probabilmente ti chiederà di firmare una proposta d’acquisto.
Spesso si pensa che fare una proposta d’acquisto sia solo dire “ecco quanto ti do, tu dimmi se ti va bene e poi ci mettiamo d’accordo su come fare”.
In realtà, dal momento che fai una proposta d’acquisto ad un venditore e lui la accetta, la proposta è a tutti gli effetti un contratto preliminare, con obblighi e doveri. Ecco perché devi fare tantissima attenzione!
Che cos’è la proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto è la “prova” che tu sia veramente intenzionato ad acquistare e non stia solo perdendo tempo, perché magari non sei davvero interessato. Infatti, una volta accettato da entrambe le parti, la proposta d’acquisto è un contratto vincolante!
Normalmente, quando chi vuole comprare casa firma una proposta d’acquisto, consegna un assegno a titolo di caparra.
Questo assegno viene trattenuto (non viene quindi incassato) fino a quando il venditore non accetta la tua proposta.
In questo momento, la proposta d’acquisto diventa un vero e proprio contratto d’acquisto, perché è stata firmata sia da te che dal venditore. Solo in questo momento il tuo assegno viene incassato e nascono gli obblighi: tu di acquistare e il venditore di vendere, nei tempi e per il prezzo indicati nella proposta.
Quali condizioni contiene la proposta d’acquisto?
Innanzitutto, questo contratto deve essere prevista una data di scadenza entro la quale il venditore deve decidere di accettare la proposta o meno.
Se non lo fa entro tale data non sei più obbligato a rispettare l’accordo e quindi sei libero di cercare un’altra casa (ovviamente ricordati di farti restituire l’assegno che hai lasciato come caparra al mediatore e stracciarlo).
Un’altra condizione che devi assicurarti sia prevista nella proposta d’acquisto, nel caso tu debba richiedere un finanziamento alla banca per acquistare l’immobile, è una condizione sospensiva.
Una condizione sospensiva è una clausola che non fa valere il contratto nel caso in cui non si verifichi una determinata situazione.
Nella proposta d’acquisto deve essere quindi prevista una condizione sospensiva legata all’ottenimento di un finanziamento bancario entro una data specifica. Ad esempio, potresti far inserire che, se entro 60 giorni non ottieni il tuo mutuo, la proposta non ha più validità.
Cosa deve indicare la proposta d’acquisto?
Ci sono alcuni elementi che devono essere assolutamente inseriti.
Innanzitutto, devi assolutamente indicare le date di consegna e del rogito notarile, e prevedere anche delle penali in caso di ritardo di consegna dell’immobile.
Questo è il punto più importante, perché non puoi di certo trovarti nella situazione in cui tu non hai casa perché il venditore ti fa aspettare facendoti perdere tempo prezioso, oltre che denaro: prova solo ad immaginare cosa vorrebbe dire non avere la casa che stai attendendo.
Il rischio è quello di dover sborsare altro denaro, ad esempio, per trovare una sistemazione temporanea finché non puoi entrare nella tua nuova abitazione, dato che non puoi vivere di certo sotto un ponte!
Quando non è valida la proposta d’acquisto?
Nel caso in cui il venditore non la firmasse per accettazione entro la scadenza prevista tu non avresti nessun obbligo e potresti tranquillamente ritirare la proposta. Anche nel caso in cui venisse firmata in ritardo (se il mediatore è abbastanza onesto da segnare la data corretta).
In merito all’accettazione da parte del venditore ricorda che non è necessario che tu venga in possesso della copia originale sottoscritta dal venditore.
Perché la proposta sia valida, è sufficiente che l’agente immobiliare ti chiami e ti dica di avere ricevuto l’accettazione scritta da parte del venditore. È quindi efficace anche senza che ti venga mandata copia del documento (che puoi prendere in qualsiasi momento).
Inoltre, devi prevedere che, al momento del rogito notarile, l’immobile che vuoi acquistare sia libero da qualsiasi problema o vincolo: ipoteche, sequestri, pegni, etc. Questa clausola serve per far sì che l’immobile di cui diventerai proprietario con il rogito non abbia problemi.
Per lo stesso motivo, devi prevedere una clausola apposita che ti metta al riparo nel caso in cui non ci sia la conformità urbanistica dell’immobile o gli impianti non siano a norma.
Cosa puoi fare per tutelarti?
La proposta accettata fa nascere un obbligo giuridico solo fra le parti (acquirente e venditore). Se il proprietario vende ad altre persone (dopo l’accettazione della proposta ma prima del rogito notarile), l’acquirente può solo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa.
Per tutelarti, nel caso tu voglia assolutamente quella casa e nessun’altra, puoi chiedere che la proposta d’acquisto (così come il contratto preliminare) venga trascritta.
La trascrizione è uno strumento che la legge mette a disposizione e che ti permette di prenotare l’immobile.
La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari. La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo.
Come hai potuto notare, vi sono una miriade di ostacoli che ti separano dall’acquisto della tua casa.
Purtroppo, un articolo di blog non è sufficiente per darti una visione completa di tutte le possibili difficoltà che potrebbero sorgere – e che potrebbero causarti numerose difficoltà.
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