Nuda proprietà: come funziona?

Quante volte ti è capitato di cercare parcheggio con la macchina, trovare finalmente un posto libero e… Niente da fare, c’è una Smart! Ecco, la stessa che accade quando navighi sui portali immobiliari, quando trovi la casa giusta a un prezzo davvero vantaggioso e… Nuda proprietà! Ma che cosa significa nuda proprietà e come funziona davvero?

La nuda proprietà, come spiega bene Wikipedia nella sua pagina dedicata, è una forma di proprietà privata per la quale però non puoi godere del bene di cui sei proprietario, perché hai acquisito la proprietà dell’immobile, ma il diritto di usufrutto è rimasto a un’altra persona.

Detta così sembra una cosa complicata, ma in termini pratici è molto semplice e riassumibile in poche parole: hai comprato un immobile, ma chi ci vive ha il diritto di restarci per quanto vuole. Vediamo perché.

Come funziona la nuda proprietà.

Facciamo una premessa e precisiamo che stiamo parlando di immobili – perché la nuda proprietà è applicabile anche su altri beni. Detto questo, quando parliamo di abitazioni e nuda proprietà dobbiamo distinguere tra acquisto e vendita: chi compra fa un investimento e deve aspettare che l’usufruttuario se ne vada, chi vende perde la proprietà dell’immobile ma può continuare ad abitarlo.

• L’acquirente è il proprietario.
• Il venditore è l’usufruttuario.

Perché vendere la nuda proprietà?

Questo tipo di vendita di immobili è una soluzione che è spesso adottata dalle persone anziane, che per qualunque motivo personale (di solito economico) decidono di vendere la loro casa ma vogliono continuare ad abitarci finché possono.

Quindi, se hai deciso di acquistare una nuda proprietà, dovrai aspettare che l’inquilino decida di andarsene, o più verosimilmente che sia defunto.

Che cosa significa nuda proprietà nel diritto italiano?

Secondo il Codice Civile, che regola il diritto privato italiano, il proprietario di un bene è colui che può disporne e goderne in via esclusiva, entro i limiti imposti dalla legge. Ma per quanto riguarda gli immobili, il diritto italiano distingue proprietà e usufrutto: puoi possedere un bene, ma un altro può godere di quel bene per tutta la sua vita.

In una compravendita di una nuda proprietà, il venditore è usufruttuario, quindi può godere dell’immobile per tutta la vita, mentre l’acquirente è il proprietario, ma deve aspettare che non ci sia più l’usufruttuario per prendere pieno possesso del suo bene.

Chi paga le spese?

Se hai deciso di comprare una casa in nuda proprietà ti starai sicuramente chiedendo a chi toccherà pagare le spese che gravano su quell’immobile, per esempio le tasse e la manutenzione ordinaria e straordinaria. (Qui parliamo delle spese di manutenzione quando compriamo casa). In linea di massima, salvo accordo specifici, le spese tra proprietario e usufruttuario si dividono in questo modo:

• Proprietario: manutenzione straordinaria.
• Usufruttuario: manutenzione ordinaria, imposte, canoni ed eventuali rendite fondiarie, quindi IRPEF e IMU e TASI.

Come funziona sulla seconda casa?

Ti stai chiedendo se è possibile vendere (e comprare, quindi) una nuda proprietà relativa a una seconda casa, per esempio una casa al mare oppure una casa che è affittata? La risposta è sì. Se hai due case, una dove vivi e l’altra che affitti, puoi decidere di vendere la seconda e continuerai a riscuotere l’affitto tutti i mesi fino a che godrai del diritto di usufrutto. Stesso discorso per la casa al mare o in montagna: puoi venderla come nuda proprietà, non sarà più tua ma potrei continuare ad andarci per tutto il tempo che vorrai.

Prezzo nuda proprietà: come si calcola?

Ecco, qui la questione si complica un po’, perché se ci pensi bene un conto è acquistare un’immobile dove vive una persona molto anziana con un’aspettativa di vita molto bassa, un altro è dover aspettare chissà quanti anni prima di godere dell’immobile in questione. In questi casi, quindi, dopo una perizia professionale che determina il valore dell’immobile, viene applicato un coefficiente a seconda dell’età del venditore (ovvero quello che sarà l’usufruttuario) che andrà a determinare il valore dell’immobile.

Questi sono i coefficienti elaborati quest’anno dal Ministero dell’Economia e delle Finanze:

Come si acquista una casa in nuda proprietà?

Una casa in nuda proprietà si può acquistare oppure ricevere in donazione o in eredità (quest’ultimo è un caso molto raro). Se decidi di acquistarla, non ci sono differenze rispetto a una compravendita ordinaria, a parte il fatto che il notaio dovrà precisare negli atti che il trasferimento è soggetto alla nuda proprietà, che come abbiamo detto può durare fino al decesso dell’usufruttuario oppure entro i termini stabiliti di comune accordo da acquirente e venditore.

Nuda proprietà sì o no?

L’acquisto di una nuda proprietà è vantaggioso perché come abbiamo visto tutte le spese, tranne quelle di manutenzione straordinaria, gravano su l’usufruttuario, e può rivelarsi un buon investimento, magari per quando i nostri figli saranno grandi. Di contro, se l’usufruttuario è molto longevo dovremo aspettare chissà quanto tempo, e ritroveremo un immobile che sicuramente, dopo molti anni, non sarà nelle stesse condizioni di quando lo abbiamo acquistato.

Non è sempre facile valutare un investimento immobiliare, perché le insidie e le sorprese, quindi le spese impreviste, sono sempre in agguato.

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A presto!

Enrico