Meglio vendere casa da ristrutturare o già ristrutturata?

Al netto delle foto di Instagram o degli annunci immobiliari, la maggior parte del patrimonio immobiliare italiano ha più di 40 anni: il 50% delle case degli italiani arriva a 50 anni e il 60% si trova in una classe energetica bassa, da riqualificare – ecco un articolo interessante se ti interessano le classi energetiche delle abitazioni in Italia. Soltanto una minima parte degli immobili nostrani (circa il 15%) è stato costruito negli ultimi 20 anni. Questo significa che vendere casa da ristrutturare è più facile di quello che pensi.

Casa da ristrutturare: vendere o non vendere?

Hai una vecchia casa, che può essere arrivata con un eredità o magari è tua da sempre. Non cade a pezzi, ma poco ci manca, comunque avrebbe proprio bisogno di una ristrutturazione in piena regola. Ma ristrutturare costa caro, servono soldi e tempo per stare dietro ai lavori. Se non è la casa dove abiterai, chi te lo fa fare?

Forse qualcuno ti ha detto che conviene ristrutturare prima di vendere, perché potrai chiedere un prezzo più alto e perché, soprattutto, venderai l’immobile in meno tempo: non fa una piega. Ma a questo punto, calcolatrice alla mano, devi fare due conti e capire se la cifra da investire nella ristrutturazione della casa è inferiore rispetto alla differenza di valore tra vendere con o senza ristrutturazione. È un calcolo semplice, ma spesso fallace, perché i lavori di ristrutturazione possono presentare delle sorprese, perché il marcato immobiliare non è stabile, ma soprattutto perché non è facile capire quali sono i lavori da fare e come conviene farli.

Vendita casa da ristrutturare: quando conviene?

La prima domanda a cui devi darti una risposta è: perché sto vendendo questo immobile? fatti questa domanda prima ancora di decidere se vendere ristrutturando o vendere da ristrutturare. La risposta che darai a te stesso sarà la chiave della tua scelta. Hai bisogno di vendere casa velocemente oppure preferisci aspettare una buona offerta? E nel frattempo, la casa è vuota o puoi guadagnarci qualcosa con un contratto di locazione? Ricorda che una casa in cattive condizioni non è per forza un cattivo affare, anzi, se ci pensi hai poco da perdere, perché non ci hai investito niente, e la tua trattativa può soltanto andare meglio del previsto.

Quando una casa è da ristrutturare?

Fino ad ora abbiamo dato per scontato che la tua casa sia da ristrutturare e in cattive condizioni. Ma che cosa significa tutto questo sul mercato immobiliare? Se la tua casa presenta gravi problemi all’impianto elettrico e/o a quello idraulico, danni nel tetto e nel solaio, chiazze di muffa o di umidità, o peggio ancora la presenza di amianto oppure infestazioni… Be’, è davvero in cattive condizioni. Se invece non stiamo parlando di tutto questo, ma soltanto di impianti vecchi, di bagni e cucine da rifare, di un pavimento ormai troppo opacizzato e danneggiato, infissi vecchi e rubinetti da sostituire, allora è tutto un altro paio di maniche. Fidati.

Come vendere al meglio una casa vecchia: di necessità virtù.

Non è detto che una casa vecchia sia per forza un rudere: a volte bastano piccoli accorgimenti per trasformare un problema in un punto di forza. Ti faccio un esempio: hai un vecchio pavimento di graniglia che non sopporti, ormai è opacizzato e macchiato, farà una bruttissima impressione sui possibili acquirenti, invece basterebbe chiamare un’impresa di pulizie specializzata nella lucidatura dei pavimenti per trasformare un punto a sfavore in un pregiato e luminoso pavimento vintage.

3 soluzioni per vedere una casa vecchia.

Vendere la casa così com’è. Risparmierai tempo e preoccupazioni, sarai onesto e trasparente con l’acquirente e metterai in conto di guadagnarci qualcosa di meno. Questa è una soluzione di mezzo, la più semplice ma sicuramente non la migliore in termini economici, perché probabilmente svaluterai il tuo immobile e impiegherai più tempo del previsto. Io te lo sconsiglio.
Vendere casa ristrutturata. Armati di pazienza e portafogli, perché ristrutturare casa non è semplice. Dovrai essere molto bravo nella scelta dell’impresa edile e di tutti gli artigiani, dovrai affidarti a un architetto in gamba che troverà la soluzione migliore finalizzata a vendere la casa, dovrai infine aspettare i tempi tecnici dei lavori. Insomma, sarà una gran belle seccatura, ma potrebbe rivelarsi un buon affare perché potrai rivalutare il tuo immobile anche del 30% e sicuramente i tempi della vendita saranno rapidi.
Vendere casa da ristrutturare sistemandola un po’. Ecco, questa è un’ottima soluzione che ti permetterà di non svendere ma neanche ti porterà via tutto il tempo e tutti i soldi di una ristrutturazione. È quello che si dice un colpo al cerchio e uno alla botte. Secondo me può rivelarsi l’opzione migliore nel caso in cui la tua casa non stia cadendo a pezzi, anche se ha già un età considerevole. Mi piace così tanto questa soluzione che voglio analizzarla più nel dettaglio.

Vendere velocemente casa da ristrutturare con qualche piccolo accorgimento.

Basta poco, dicevamo, per migliorare l’aspetto di un immobile. Lo sanno bene gli agenti e le agenzie immobiliari, che si intendo di case da vendere e piano piano stanno facendo dell’home staging – ecco un articolo sulla nuova tendenza dell’home staging – un vero e proprio mantra per alcune categorie di immobili. In poche parole, sto parlando di rimodernare e sistemare gli ambienti con una piccola spesa e un grande risultato, per presentarli al meglio ai potenziali acquirenti. Ecco un elenco sintetico di cosa puoi fare.

Pulizia di fondo, con una cifra variabile tra le 200 e le 500€ compreso il trattamento dei pavimenti, perché una casa pulita sembra mille volte più bella e luminosa. E un vecchio pavimento rimesso a nuovo farà un figurone.
Sgombero dei mobili e delle cianfrusaglie per fare spazio e lasciare spazio all’immagine degli acquirenti. Su internet trovi tante soluzioni a basso costo o addirittura gratuite.
Manutenzione e ripristino infissi: a volte basta sistemare o cambiare le maniglie, passare una mano di colore o stuccare un angolo sbeccato. Le serrande nuove non costano molto e con un po’ di manualità puoi cambiarle da solo.
Imbiancatura, a seconda della metratura, con una cifra compresa tra i 1.000 e i 1.500€ te la puoi cavare senza problemi e restituire luminosità a ogni stanza.
Sostituire le vecchie lampadine con led nuove e più luminose: per quanto possa sembrare un accorgimento inutile, la luce cambia completamente l’effetto di un ambiente. In questo caso la spesa si aggira su qualche decina di euro.
Cambiare i rubinetti dei bagni e della cucina: con circa 40€ a rubinetto vedrai una differenza incredibile.

Vendere casa: ristrutturare o non ristrutturare.

Come hai visto, la scelta non è semplice e dipende da molti fattori, sia riguardo l’immobile che tuoi personali. In linea generale, ti consiglio di:

Valutare le condizioni attuali del mercato nella tua zona, magari consultandoti con un esperto: se le case stanno andando a ruba, puoi anche pensare di vendere senza ristrutturare, viceversa se il mercato è fiacco è sicuramente meglio investire e rimettere mano all’immobile prima di presentarlo in pessime condizioni e “bruciarlo”.
Dai un’occhiata alla concorrenza e cerca di capire, anche facendo delle vere e proprie visite, che cosa offrono i tuoi competitor: una casa, benché sia un investimento enorme, si vende in poco tempo, mediamente in qualche mese.
Calcola la differenza tra il valore e la spesa: conviene investire 5.000€, o magari anche 50.000€, per rimettere mano o ristrutturare un’immobile? Dipende da quanto andremo a guadagnarci. Sono conti difficili da fare perché richiedono previsioni accurate, che soltanto un esperto del settore può fare.

Il settore immobiliare è una giungla, quando vuoi vendere casa devi conoscere bene il mercato, i bisogni e i desideri dei tuoi potenziali acquirenti: ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare o di vendere casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

Per richiedere gratuitamente compERare, non devi fare altro che compilare il form qui sotto.

A presto!

Enrico