Investire in immobili da affittare conviene ancora? Guida 2026

La domanda locativa resta viva, i canoni salgono e l’interesse per gli immobili da investimento continua a crescere. Però i risultati arrivano solo quando l’operazione è costruita con criterio, numeri solidi e una visione chiara del mercato.

Gli affitti salgono, e questo rende il mercato interessante. Però comprare un immobile da mettere a reddito resta una faccenda seria.

Dal 2025 è arrivato un segnale molto chiaro. L’interesse per comprare immobili da investimento c’è, si vede, e non è una sensazione. Secondo FIAIP, le compravendite residenziali sono cresciute del 6,5%, i canoni medi di locazione del 7% e anche il numero dei contratti è salito del 3%. La stessa FIAIP segnala un’attenzione più forte verso gli acquisti destinati all’investimento e alle seconde case.

Fin qui, tutto bene.

Il problema nasce un attimo dopo, quando qualcuno legge una notizia del genere, si accende, si convince di aver capito tutto e comincia a pensare che basti comprare un appartamento qualsiasi, metterlo in affitto e lasciar lavorare il tempo. Ed è proprio lì che iniziano i guai. L’opportunità c’è, eccome se c’è, solo che va trattata con il rispetto che si deve alle cose importanti. Quando entri senza criteri, senza numeri e senza una logica precisa, puoi ritrovarti in mano un immobile che sulla carta sembrava una buona idea e nella vita reale ti porta via soldi, energie, tempo e pazienza.

Io questa cosa la dico spesso, perché vedo che molti si illudono con una facilità disarmante. Appena sentono che gli affitti stanno salendo, fanno un collegamento automatico: allora conviene comprare. In certe condizioni può convenire davvero. Però quelle condizioni vanno cercate, pesate, verificate. Altrimenti stai solo sperando che le cose vadano bene. E la speranza, quando tiri fuori soldi veri, non è una strategia.

Una casa da mettere a reddito può darti soddisfazione, entrate, stabilità e anche una buona rivalutazione nel tempo. Può anche trasformarsi in una fonte continua di piccoli problemi che, messi uno sopra l’altro, ti fanno passare la voglia. Affitti più bassi di quelli che avevi immaginato, mesi di sfitto, manutenzioni inattese, inquilini difficili, spese che si mangiano il margine, perdite di tempo che nessuno ti aveva raccontato. E a quel punto ti accorgi che non avevi comprato un investimento tranquillo. Avevi comprato qualcosa che andava seguito molto più di quanto pensassi.

Il mercato premia l’operazione fatta bene, non l’improvvisazione

Quello che voglio farti capire è semplice: il mercato premia l’operazione fatta bene. Premia l’immobile scelto con criterio, nella zona giusta, con il taglio giusto, al prezzo giusto, pensando già a chi lo prenderà in affitto, a quanto sarà liquido se un domani lo vorrai vendere, a quanto ti resterà in tasca davvero dopo tutte le spese.

E i dati, se li leggi con attenzione, ti stanno già raccontando questa storia.

FIAIP spiega che la domanda si concentra soprattutto nelle grandi città e nelle aree urbane più dinamiche. In parallelo, diversi territori periferici rischiano un calo della domanda e una minore attrattività residenziale. Detto in modo terra terra: ci sono zone che oggi tirano e zone che fanno più fatica. Questa differenza pesa tantissimo. Se compri in un posto debole soltanto perché il prezzo d’ingresso ti sembra comodo, rischi di pagare poco qualcosa che poi rende poco, si affitta male e si rivende con più difficoltà. E siccome nel mercato immobiliare entrare è facile rispetto a uscire, questa è una di quelle cose che conviene tenere davanti agli occhi fin dal primo giorno.

Anche idealista va nella stessa direzione. Nel report annuale sul 2025 spiega che la domanda di affitto resta forte in alcuni mercati, anche se in modo meno uniforme rispetto ai picchi precedenti. L’offerta ha recuperato un po’ di spazio, i canoni medi continuano a crescere e in certe città la tensione tra disponibilità e richieste resta alta. Tradotto fuori dal linguaggio dei report, significa una cosa molto concreta: il mercato è vivo, ma non distribuisce risultati buoni a chiunque si presenti con un appartamento in mano. Devi sapere dove stai comprando, perché in alcune città la domanda corre davvero, in altre cammina, in altre ancora si sgonfia molto più in fretta di quanto sembri.

Anche i dati OMI dell’Agenzia delle Entrate confermano che la domanda locativa esiste ed è reale. Nel quarto trimestre 2025 le abitazioni con un nuovo contratto di locazione registrato sono state quasi 278 mila, con una lieve crescita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e canoni in aumento. Questo è un dato importante, perché toglie di mezzo il dubbio di fondo: le persone che cercano casa in affitto ci sono. Solo che questa conferma dovrebbe renderti più selettivo, non più disinvolto.

Perché la parte delicata comincia proprio qui.

Una casa da mettere a reddito va letta dentro il suo mercato

Un immobile da investimento non si giudica soltanto dal fatto che oggi si possa affittare. Va guardato dentro un quadro più ampio. Devi capire che domanda intercetta, con quale formula funziona meglio, quanto è adatto alla zona in cui si trova, quanto è difendibile nel tempo, quanto è rivendibile se un domani vuoi liberare capitale. Sono domande meno entusiasmanti di quelle che si fanno gli improvvisati, però sono quelle che salvano davvero.

FIAIP segnala che oggi la richiesta si concentra soprattutto su bilocali e trilocali in zone centrali e semicentrali. Crescono anche i contratti a canone concordato e il mercato locativo si sta muovendo sempre di più attorno a formule brevi, transitorie e legate agli studenti. Il ragionamento da fare, allora, non può essere generico. Devi chiederti chi abiterà quell’immobile, perché lo sceglierà, che tipo di permanenza avrà, quali alternative ha intorno, quanto è facile che quella domanda resti viva anche tra qualche anno.

Io diffido sempre delle valutazioni troppo veloci. Quando sento dire “l’ho trovato a un buon prezzo”, mi viene subito da fare un passo indietro. Il prezzo di acquisto, da solo, racconta pochissimo. A quello devi aggiungere imposte, notaio, eventuali lavori, arredo, periodi di sfitto, spese condominiali non recuperabili, manutenzione ordinaria e straordinaria, gestione, rischio morosità, tempo che ci metterai dietro. E poi arriva la domanda che conta davvero: alla fine di tutto questo, quanto mi resta in tasca? Quanto è pulito quel rendimento? Quanto è stabile? Quanto è credibile?

È qui che molti si fanno sedurre dall’idea del “mattone sicuro” e smettono di guardare i numeri con lucidità. Io invece i numeri li voglio vedere bene, perché l’immobiliare sa essere un alleato straordinario, ma non fa sconti a chi entra distratto. Il mattone non è una garanzia automatica. È uno strumento potente, e gli strumenti potenti vanno usati bene. Se li usi bene, costruiscono. Se li usi male, ti si ritorcono contro.

Rendimenti, costi nascosti e qualità energetica: è qui che si decide tutto

Perfino il tema dei rendimenti merita molta più attenzione di quella che di solito gli viene data. FIAIP, tra i principali mercati urbani, segnala rendimenti lordi superiori al 7% a Genova e Palermo, e intorno al 6,5% a Verona e Bari. Idealista, con un metodo diverso, rileva nel quarto trimestre 2025 un rendimento lordo medio del residenziale del 9,2%, con Palermo all’8,6%, Genova all’8,3%, mentre Milano e Bologna stanno più basse. Le cifre cambiano in base alla fonte e ai criteri usati, ed è proprio questo che dovrebbe farti suonare un campanello in testa. Dietro quella parola, “rendimento”, ci sono mercati diversi, costi diversi, immobili diversi, scenari diversi. Se prendi un numero e lo tratti come fosse una verità universale, rischi di costruire una decisione importante sopra un’idea semplificata male.

C’è poi una questione che oggi pesa molto più di quanto tanti vogliano ammettere: la qualità energetica. FIAIP evidenzia che circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano resta energeticamente inefficiente, mentre cresce l’attenzione del mercato verso la performance energetica e aumenta il valore degli immobili efficientati. Questa cosa riguarda te, direttamente, se stai comprando per mettere a reddito. Un immobile energivoro può sembrarti interessante all’ingresso, magari ti attira per il prezzo, magari ti sembra anche una scorciatoia. Poi però può diventare più costoso da riqualificare, più complicato da valorizzare e meno desiderabile per una quota crescente di persone che guardano anche a bollette, consumi e prospettiva futura. Quello che avevi risparmiato all’inizio rischia di tornare fuori dopo, e spesso in modo più scomodo.

Ecco perché ti invito a cambiare impostazione mentale. Devi guardare l’operazione da investitore serio. Serve un filtro più rigoroso. Serve la voglia di selezionare, scartare, approfondire, rinunciare anche a qualcosa che sembra attraente quando non regge bene alle verifiche. L’immobile giusto, per me, è quello che tiene insieme prezzo d’ingresso sensato, domanda reale, facilità di locazione, costi gestibili, tenuta nel tempo e possibilità di rivendita futura. Quando questi elementi si parlano tra loro, l’operazione comincia ad avere una forma interessante. Quando iniziano a scontrarsi, conviene fermarsi un momento prima di raccontarsi favole.

E guarda che il punto delicato non è soltanto quanto incassi. Conta moltissimo anche quanto sonno perdi. Ci sono immobili che, anche quando rendono qualcosa, si portano dietro una fatica di gestione sproporzionata. Ogni investimento ha una componente economica e una componente umana. Se per guadagnare un certo numero devi inseguire problemi, telefonate, interventi, cambi continui di inquilino e incertezze che ti logorano, quella redditività va letta per quello che è davvero, non per come suona su Excel.

L’occasione c’è, ma va riconosciuta con la testa accesa

Quando vedo un’operazione che “sembra buona”, mi faccio sempre alcune domande molto semplici. In quella zona c’è una domanda solida o ci si aggrappa a speranze un po’ vaghe? Il taglio dell’immobile è coerente con quello che cerca il mercato? Il canone che sto immaginando è realistico oppure è il numero più bello che potevo trovare tra gli annunci? Le spese accessorie mi lasciano davvero un margine degno di questo nome? Se il mercato rallenta, se i tempi di locazione si allungano, se succede qualcosa di meno lineare del previsto, resto in piedi oppure mi accorgo di aver forzato troppo i conti?

Sono domande normali. Da persona adulta. Da persona che vuole proteggersi.

E a me interessa molto questo approccio, perché oggi l’opportunità c’è davvero. Gli affitti sono cresciuti, l’interesse per il buy to let è vivo, in diversi mercati i rendimenti sono interessanti e la domanda resta sostenuta in molte aree. Solo che queste buone notizie non devono trasformarsi in un invito a muoversi alla cieca. Devono spingerti a ragionare meglio della media. Tutto qui. Che poi, a pensarci bene, è già tantissimo.

Ho scelto di stare da questa parte proprio per questo. Mi interessa aiutarti a leggere il mercato senza farti ipnotizzare dai titoli. Mi interessa darti strumenti per capire quando hai davanti un’operazione sensata e quando invece stai solo cercando conferme a una voglia che ti sei già messo in testa. È il motivo per cui parlo da anni di comprare casa in sicurezza e per cui mi definisco il Paladino di chi compra casa. Perché nel rumore di questo settore c’è sempre qualcuno che prova a venderti entusiasmo, urgenza, occasioni imperdibili e frasi da showroom. Molto meno spesso trovi qualcuno che si prende la briga di dirti: fermati un attimo, guarda meglio, facciamo i conti, capiamo se questa cosa ha davvero senso per te.

Se stai pensando di comprare un immobile da mettere a reddito, io partirei da qui. Guarderei meno gli slogan e molto di più la sostanza dell’operazione. Mi chiederei se quello che sto per comprare ha fondamenta solide oppure se sto cercando di convincermi da solo. Mi chiederei se quella casa è davvero adatta al mercato a cui voglio rivolgermi, se i numeri stanno in piedi anche senza ottimismo forzato, se il contesto mi aiuta oppure mi complica la vita.

Il mercato può anche offrirti un’occasione interessante. Però devi essere in grado di riconoscerla per quello che è. E devi soprattutto evitare di chiamare “occasione” qualcosa che ti piace soltanto perché, in superficie, sembra comodo.

Se vuoi fare questo passaggio con più lucidità, qui sotto puoi richiedere gratuitamente CompERare, la guida che ho preparato per aiutarti a comprare casa con più criterio e con molte meno possibilità di farti male. L’ho pensata proprio per chi vuole arrivare preparato, capire meglio cosa guardare e non trovarsi a decidere su una delle scelte più pesanti della vita con la leggerezza con cui si sceglie un telefono nuovo.

Nel real estate, alla lunga, premia quasi sempre chi entra con la testa accesa.

Ed è una fortuna, perché la testa accesa puoi portarla con te in ogni operazione.