Uno degli scogli che devi superare è quello del mutuo. È un argomento molto delicato, ed in cui non c’è proprio spazio per errori, perché da questo dipende il tuo successo per comprare la tua casa. Come funziona? Quando devi cominciare per richiederlo? Le domande sono molte, ed oggi darò risposta a tutte.

Nella mia esperienza da costruttore, posso contare sulle dita di una mano le volte che qualcuno è riuscito a comprare casa senza avere bisogno di richiedere un mutuo.

Nonostante sia uno “standard”, richiedere un finanziamento così corposo ad una banca non è di certo semplice.

Mi rendo conto che ora, se stai affrontando questa sfida, la sensazione sia quella di trovarti in alto mare, senza sapere quando arriverai al tuo porto sicuro dove puoi attraccare la tua barca.

Però non devi preoccuparti, perché leggendo le informazioni che troverai in questo articolo, sarai più preparato del 97% delle persone che vogliono acquistare un immobile, e riuscirai a vincere la tua personale sfida!

Che cos’è il mutuo?

Prima di tutto è fondamentale chiedersi cosa sia il mutuo.

Sicuramente lo sai già, ma riassumiamolo in due parole: è un prestito di denaro che la banca ti fa e che dovrai restituire assieme ad un somma di denaro che si chiama interessi.

Il suo scopo è quello di darti la possibilità di acquistare cose per le quali non avresti tutti i soldi subito, ma dilazionati nel tempo.

Quando è giusto richiedere il mutuo?

Il mio consiglio è quello di pensare PRIMA alla banca che alla casa. Se lo faccio è per un semplice motivo: sapendo quanto puoi spendere, hai già un’idea su che tipo di casa cercare.

Insomma, hai già un metodo per perfezionare la ricerca prima ancora di cominciare. Ti assicuro che questa cosa può davvero fare la differenza (e ti eviterà un sacco di rotture!).

Sia chiaro: non ti sto dicendo di accendere il mutuo prima ancora di comprare casa! Ciò che devi fare in banca che è una pre-delibera.

Di cosa si tratta?

La pre-delibera bancaria è un documento che la banca redige dopo aver fatto un’analisi molto simile a quella che viene fatta quando richiedi il mutuo, in cui ti viene detto quanti soldi ti possono prestare.

La pre-delibera, inoltre, non ti obbliga a prendere i soldi e non ha nessun costo. Non sei vincolato nei confronti della banca: puoi decidere di non prendere il prestito ma anche di rivolgerti ad un altro istituto.

Si tratta di un ottimo strumento per te poiché, una volta che hai trovato la casa che fa per te, avrai molte meno difficoltà ad accedere al finanziamento, e ridurrai i tempi di compravendita (evitando anche magari che la casa che hai trovato se la prenda qualcun altro al posto tuo!).

Quanto costa il mutuo?

Quando richiedi un prestito alla banca, il costo non dipende solo dalla cifra che ti viene elargita.

Infatti, ci sono alcune spese collaterali che dovrai sostenere per ottenere quel denaro:

•  Il tasso d’interesse: è la percentuale di interessi sul tuo prestito (che può essere fissa o variabile) che la banca vorrà come “compenso” per averti dato il finanziamento. È una condizione che dovrai trattare con la banca, perché da questo valore potresti dover sborsare (o risparmiare) anche diverse migliaia di euro;
• L’istruttoria: la commissione che la banca chiede per “accendere” il mutuo;
• Le polizze assicurative: le varie assicurazioni come quella sull’incendio, sulla vita, sulla perdita del lavoro, etc.;
• Le commissioni: tutti i costi che la banca carica sulle tue spalle, come, ad esempio, la commissione per l’addebito della rata del mutuo.

L’insieme delle spese legate al mutuo danno vita al cosiddetto TAEG, ovvero il tasso annuo effettivo globale.

Il TAEG è quindi quanto ti costa aver preso in prestito quella somma di denaro.

Quali garanzie devi presentare?

Quando richiedi un mutuo, la banca ti chiederà delle garanzie a protezione di questo prestito.

Infatti, trattandosi di finanziamenti che dovrai restituire nell’arco di decine di anni, né tu né l’istituto che ti ha prestato i soldi potete sapere cosa potrà accadere.

Ci potrebbero essere situazioni negative che potrebbero limitare (o toglierti) la capacità di pagare le rate, come ad esempio:

• la perdita del lavoro;
• grosse spese impreviste;
• Una malattia grave (o la morte).

Certo, sono delle disgrazie, ma ovviamente la banca si vuole tutelare “giusto in caso”.

La garanzia più famosa e comune è quella che conosci benissimo anche tu: l’ipoteca.

L’ipoteca è un’iscrizione che viene fatta nei registri immobiliari. Ora, non voglio dilungarmi troppo con spiegazioni tecniche. Ciò che è importante sapere è che la banca, per poter recuperare i suoi soldi grazie all’ipoteca, deve mettere all’asta l’immobile.

Quanto ricavato da quest’ultima sarà poi diviso fra i creditori in base al grado dell’ipoteca e quindi non andrà tutto sicuramente alla banca.

Il grado d’ipoteca è, sostanzialmente, l’ordine temporale con cui i vari creditori hanno iscritto la propria ipoteca. Quando viene venduto un immobile all’asta, quindi, si procede a pagare i creditori in base al loro ordine di iscrizione.

Proprio perché con l’ipoteca non è che la banca può dire “vendo la casa e rientro delle perdite”, ormai gli istuti finanziari non fanno affidamento solo su questa.

Altre garanzie che ti richiederà sono le polizze assicurative (di cui ti ho già parlato poco sopra) e le firme di garanzia dei parenti, che sono molto spesso obbligatorie.

Come funzionano? È molto semplice: se tu non paghi il mutuo la banca può chiedere i soldi anche a chi ha firmato a garanzia, al cosiddetto fideiussore.

Questo significa che, nella peggiore delle ipotesi, se tu non pagassi il finanziamento, la banca potrebbe mettere all’asta casa tua e, se questo non bastasse per prendere tutti i suoi soldi, andare a chiederli ai tuoi genitori (se hanno firmato a garanzia) e, nel caso non avessero i soldi per pagare, mettere all’asta anche la loro casa.

Come vedi, una scena apocalittica. Ecco perché le firme a garanzia sono molto pericolose e devono essere usate con estrema cautela, come i petardi a capodanno.

Fortunatamente, nell’ultimo anno lo Stato si è fatto carico, attraverso un fondo ad hoc, delle garanzie per tutti i giovani (fino a 36 anni) che vogliono comprare casa.

Richiedere questa agevolazione per gli under 36 potrà essere fatto direttamente in banca, una volta che ti interesserai per il mutuo (ti ho spiegato nel dettaglio come funziona qui).

Come hai potuto notare, vi sono una miriade di ostacoli che ti separano dall’acquisto della tua casa.

Purtroppo, un articolo di blog non è sufficiente per darti una visione completa di tutte le possibili difficoltà che potrebbero sorgere – e che potrebbero causarti numerose difficoltà.

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