Dal compromesso al rogito quanto tempo deve passare?

Non esiste un tempo preciso: dal compromesso al rogito può passare un mese come tre anni. Perché un mese è il tempo minimo che occorre per sbrigare le varie pratiche, tre anni invece è il limite massimo fissato dalla Legge.

Quanto tempo può passare tra il compromesso e il rogito?

È una domanda comune per chi sta comprando casa, perché molto spesso acquirente e venditore hanno tempi stretti, ma può anche capitare che le esigenze delle due parti non coincidano, uno voglia allungare i tempi e l’altro dilatarli. O che la banca, quando c’è di mezzo il mutuo, impieghi più di quanto avevi immaginato per fare le sue verifiche e concedere il credito. Vediamo quali sono i tempi tecnici della compravendita immobiliare, dal compromesso al rogito.

Dal compromesso al rogito.

Il compromesso è un contratto fra acquirente e venditore nel quale le due parti stabiliscono le condizioni della compravendita: è qui che, oltre al prezzo, deciderete la data entro cui deve avvenire il rogito, ovvero l’atto notarile che sancisce il passaggio della proprietà. Ed è sempre in questa sede, che chi compra versa la caparra a chi vende. Per Legge, la registrazione del contratto preliminare deve avvenire all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalle firme se effettuato in autonomia, mentre entro 30 giorni se davanti a un notaio che si occuperà (anche) della registrazione.

Il rogito è appunto il contratto definitivo che sigla l’accordo e decreta il passaggio di proprietà dell’immobile. Deve essere fatto in presenza di un notaio che ha il compito di controllare tutti i documenti necessari compresi i dati catastali, accertarsi della provenienza dell’immobile, verificare quindi che sia tutto in regola. Nel frattempo, anche l’acquirente può fare tutte le verifiche del caso, dalla conformità degli impianti al rispetto delle norme necessarie per l’acquisto. Una volta accertati anche APE e certificato di abitabilità, le parti sono pronte per concludere l’affare: ecco spiegati i tempi dal compromesso al rogito.

I tempi del rogito.

A questo punto analizziamo anche i tempi tecnici che servono al notaio per completare la pratica. Di norma il lavoro del funzionario in questa fase non supera i dieci o quindici giorni, quindi puoi ben capire che la fase più lunga è proprio quella tra il compromesso e il rogito, ma il tempo necessario viene fissato proprio tra le due parti, acquirente e venditore: di solito – ma prendi questa indicazione come una media e non come una regola – siamo intorno ai 4 mesi, ma può capitare che passi anche un anno, perché il venditore spesso ha bisogno di tempo per trovare un altro immobile da acquistare.

Le tempistiche di ogni fase di compravendita di un immobile.

Se vogliamo dare un occhiata con la lente di ingrandimento a ogni fase del processo di acquisto di un immobile, dobbiamo partire da lontano. Vediamo insieme ogni fase.

La ricerca dell’immobile giusto per le tue esigenze può occupare un tempo davvero indefinito: qualcuno trova la casa dei suoi sogni alla prima visita, qualcun altro impiega anni. Quindi armati di pazienza, a meno che tu non abbia urgenza di completare l’acquisto per qualche motivo particolare, magari perché stai compiendo 36 anni e vuoi approfittare delle agevolazioni fiscali per la prima casa, oppure perché ti scade il contratto di affitto, o perché stai vendendo la tua casa…
Hai trovato la tua nuova casa, adesso devi arrivare al compromesso attraverso una proposta di acquisto: in questa fase i tempi si allungano in maniera direttamente proporzionale alla distanza economica fra le parti. Mi spiego: se accetti di pagare la cifra richiesta dal venditore, il gioco è fatto. Ma se, come accade quasi sempre, credi che la cifra sia troppo alta e vuoi contrattare il prezzo, farai un’offerta al venditore, che a sua volta avrà il tempo per valutare e accettare o meno la proposta.
Arrivato al compromesso, ti impegni con il venditore per l’acquisto dell’immobile, e proprio in questa fase definisci una data entro cui deve avvenire il passaggio di proprietà dal notaio, ovvero il rogito. Non dimenticare che questo termine non è scolpito nella pietra, ma può essere prorogato d’accordo tra le parti.
Dopo il compromesso arriviamo nella fase che richiede più tempo, ovvero quella dell’istruttoria. Qui il notaio deve verificare che tutta la documentazione delle parti sia in regola, che l’immobile sia libero da pesi e gravami, che tutto insomma fili lisci al momento del passaggio di proprietà. Spesso però c’è di mezzo anche la banca, che ha bisogno di tempo per valutare se ci sono i presupposti economici per concedere il mutuo all’acquirente e per portare a termine la perizia sull’immobile – banca e notaio sono in contatto proprio per questo motivo. Se stai acquistando l’immobile senza mutuo, di norma possono passare 15 giorni; se c’è di mezzo la banca, in media serve un mese o un mese e mezzo.
A questo punto siamo pronti per il rogito. Una volta completato, la casa è tua. Ricorda che per Legge il tempo tra compromesso e rogito può essere al massimo di 3 anni.

Come fare per programmare l’acquisto dell’immobile?

Il mio consiglio è di condividere con la banca e con il notaio le tue esigenze, programmando così i vari adempimenti e tutelando anche il venditore. Comprare casa non è semplice, gli adempimenti sono molti sia per le due parti della compravendita – acquirente e venditore – che per il notaio e per la banca, ma è fondamentale svolgere nel migliore dei modi tutti i controlli necessari per non incorrere in problemi difficili da risolvere.

Proprio per questo motivo ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare o vendere casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

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A presto!

Enrico