Uno dei problemi più comuni con cui si ha a che fare nel corso della vita è la scarsità di soldi e, l’acquisto di una casa, non ne è immune.

Comprare casa è, nel 99% dei casi, l’acquisto più importante che si compia nel corso dell’intera vita, per:

• impatto sul lungo periodo, ovvero avere una forma di garanzia di avere un proprio rifugio in cui ripararsi dal mondo esterno ed essere sereno, “sentirsi a casa appunto”;
• importo, visto che richiede generalmente un investimento di centinaia di migliaia di Euro;
• status sociale: visto che oltre il 70% degli italiani ha una casa di proprietà, comprarne una o meno ha un impatto su come veniamo visti e percepiti da famigliari, amici, conoscenti e colleghi.

Sono convinto tu sia pienamente d’accordo con quanto ho appena scritto, ma sarai ancora più d’accordo con il fatto che l’ostacolo più grande sia quello economico, ovvero avere o “trovare” il denaro sufficiente per comprare la casa.

“Oibò, Enrico, basta andare in banca!” potresti dirmi.

La scelta della banca

E, nonostante tu abbia ragione e questa affermazione mi faccia ricordare del famoso rapinatore di banche di inizio ‘900 Willie Sutton, che una volta arrestato gli chiesero perché mai avesse rapinato tutte quelle banche e lui rispose “perché è li che stanno i soldi”, purtroppo, “basta andare in banca” non è sufficiente come lo era per Sutton.

Una cosa però è certa. Se vuoi comprare casa, e uno zio d’America non ti ha lasciato un bel baule pieno di monete d’oro, tu e Willie Sutton avete molto in comune: avete entrambi una forte necessità di trovare una banca in cui prendere i soldi.

Ovviamente non ti sto esortando a rapinarne una, ci mancherebbe, non ne varrebbe assolutamente la pena, ma trovare quella giusta richiede la stessa analisi e attenzione che richiedeva al vecchio Willie.

Se per un rapinatore le caratteristiche ideali sono una guardia poco attenta a cui piace distrarsi ed una cassiera impaurita ed indifesa, tu di primo acchito potresti pensare che l’attenzione che tu devi porre sia legata ai costi più bassi che una banca può fare rispetto ad un’altra o alla percentuale di finanziamento rispetto al prezzo d’acquisto della casa. Ma ti sbaglieresti.

Il tutto è legato, indipendentemente da quei due parametri, ma il secondo un pò di più rispetto al primo, al fatto che innanzitutto ci sia una banca disposta a concederti un muto. A differenza di Sutton, che era lui a scegliere la banca, quando vuoi comprare una casa è la banca, di fatto, a scegliere te.

Sto dicendo che non è automatico che una banca ti presti dei soldi semplicemente domandandogli, quindi? Esattamente.

Sono sicuro tu abbia ancora sentito i vecchi detti “le banche prestano soldi solo a chi li ha” e “piove sempre sul bagnato”. Bene, ti confermo che sono assolutamente veri.

Ottenere un prestito bancario, oggi, non è facile come si pensi, a meno che non ci si possa permettere di ottenerne uno. Siccome so che questa affermazione stride come delle unghie su una lavagna nera e sporca di gesso, lascia che mi spieghi meglio.

Le 3 strade per farsi scegliere

Ho detto che non è automatico ottenere un finanziamento, quindi cosa è necessario fare per comprare casa se non si hanno tutte le risorse necessarie? Ci sono, essenzialmente, 3 strade. Vediamole.

Se funziona che è la banca che deve scegliere noi, e non viceversa, un pò come il cappello parlante di Harry Potter che smistava gli studenti nelle “case” della scuola, questo significa che dobbiamo renderci appetibili.

Cosa significa essere appetibili per una banca? Non creargli problemi. Darle la certezze, o comunque andarci il più vicino possibile, che riprenderà i suoi soldi senza problemi, senza dover intraprendere percorsi di recupero crediti che non la lascino con un pungo di mosche in mano.

Deve quindi sentirsi protetta, al sicuro. Per usare un termina bancario, garantita.

Ovviamente non andremo a parlare dell’ipoteca, ovvero del diritto che la banca ha di vedere all’asta la tua casa per recuperare i soldi che ti ha prestato, perché l’ipoteca è generalmente condizione minima indispensabile anche solo per prendere in considerazione una richiesta di finanziamento. Diamo quindi per scontato tu la debba dare. 

Vediamo quindi le tre strade aggiuntive all’ipoteca per aumentare le probabilità di ottenimento del finanziamento.

Chi poco chiede tanto avrà

Il primo, e più semplice (ma di solito impraticabile) modo è quello di chiedere un mutuo per una percentuale ridotta del prezzo d’acquisto della casa, ad esempio il 50%.

Ovvero, se hai adocchiato una casa che ti piace che costa 250.000€, chiedi un finanziamento di 125.000€.

Mi è capitato alcune volte, nella mia carriera, di vedere clienti con questa possibilità, ma è molto raro. Generalmente sono persone che chiedono il mutuo solo per strategia finanziaria e non per reale necessità.

Questo modo funziona perché la banca, mettendo la casa all’asta, deve recuperare solo (al massimo) una cifra corrispondente alla metà del prezzo della casa, e quindi anche in uno scenario di crollo del mercato immobiliare, può permettersi di accettare che la casa venga svenduta all’asta dimezzandone il valore, e comunque non perderebbe nulla.

La famiglia e’ la cosa piu’ importante

Il secondo modo per aumentare le probabilità di vedersi accettata la richiesta di finanziamento è quello di fare affidamento sulle persone a te vicini, ovvero la famiglia.

Sopratutto se sei molto giovane, e se chiedi a me questa è la cosa più assurda del mondo dato che un giovane ha una prospettiva di vita molto più lunga, la banca gradisce che qualcuno di “maturo”, come un genitore, si renda garante del finanziamento. 

Cosa significa “rendersi garanti di un finanziamento”? Significa che se tu non paghi, deve pagare il garante. Nell’esempio di un genitore, se tu smetti di pagare le rate del finanziamento, la banca andrà a chiedere i soldi al tuo genitore e, se anche quest’ultimo non paga, la banca potrà chiedere la vendita all’asta sia della tua casa che di quella dei tuoi genitori.

Capisci perché i due detti “le banche prestano soldi solo a chi li ha” e “piove sempre sul bagnato” sono veri? Perché la banca si iper tutela. Ti presta i soldi se sa che può recuperarli “facilmente” (fra virgolette perché facile non lo è comunque, per complicanze tecniche, e questo spiega perché tendono a iper garantirsi).

Devi però sapere che, ormai, anche la firma di garanzia di un garante è quasi condizione indispensabile perché una richiesta di mutuo venga accolta, sopratutto se per una percentuale elevata rispetto al prezzo della casa, dal 70% in su.

Ti consiglio pertanto di prepararti e sondare già il terreno in famiglia per capire se c’è questa disponibilità, in modo da essere preparato qualora la banca te la richiesta come condizione necessaria. Ovviamente, se la “firma”, la garanzia di un garante non è necessaria, è sempre preferibile non dargliela in modo da restare maggiormente tutelato nel caso qualcosa andasse storto nel pagamento delle rate di mutuo.

Stato salvaci tu

Il terzo ed ultimo modo per aumentare la tranquillità della banca e farti uscire con il malloppo, ci viene fornito niente meno che dallo Stato e, se sei giovani con meno i 36 anni è pure sotto steroidi.

Lo Stato infatti si è reso conto, ormai da qualche anno, che le banche vogliono essere ben garantite ma che ci sono molte persone, in particolari giovani, che non hanno la possibilità di avere grandi somme di denaro da parte per richiedere finanziamenti di percentuale ridotta o di avere un parente disposto a fare da garante.

Per questo è stata introdotto il “fondo di garanzia prima casa”, un fondo statale per fare da garante nei confronti della banca. 

Come funziona esattamente questa via? È molto semplice: con una semplice richiesta alla banca, ed un modulo apposito, se ne ricorrono i requisiti lo Stato garantisce il 50% dell’importo del mutuo.

Questo significa che se vuoi comprare una casa da 250.000€, la banca sarà garantita per 125.000€ dallo Stato e per gli altri 125.000€ con l’ipoteca. In sostanza, per loro, il rischio è come se tu chiedessi solo la metà dei soldi, come nell’esempio che abbiamo visto prima.

E la cosa non si ferma qui. Se hai meno di 36 anni e un ISEE inferiore a 40.000€, lo Stato aumenta questa garanzia dal 50% all’80% del mutuo, rendendo ancora più semplice per la banca concederti un finanziamento e, cosa ancora più importante, rendere più agevola una richiesta di mutuo per una percentuale oltre l’80% del prezzo della casa.

Molti istituti di credito, infatti, tendono a non concedere finanziamenti per un importo superiore all’80% del prezzo di acquisto. Ma, teoricamente, se lo Stato garantisce la banca per l’80% del mutuo, anche se loro ti concedessero un finanziamento peri 100% del prezzo d’acquisto, loro sarebbero garantiti per quel 20% rimanente con tutto l’immobile. Insomma, sono garantiti al 100%. 

Se ti stai avvicinando all’acquisto di una casa, quindi, e ti serve un finanziamento bancario, se seguirai una, o più, di queste semplici vie aumenterai drasticamente le probabilità che una banca ti conceda il prestito per vedere il tuo sogno diventare realtà.

Come far star tranquilla una banca perché ti conceda un finanziamento, però, non è l’unica preoccupazione che devi avere quanto vuoi comprare casa.

Ce ne sono tante altre, anche molto più insidiose, che possono farti correre il rischio di perdere anche grandi quantità di denaro.

Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

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A presto!

Enrico

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