Come funziona l’accollo del mutuo e quando si può fare

L’accollo del mutuo è un’operazione disciplinata dalla legge (Art 1273 C.C.) molto comune nel mondo immobiliare, che permette a un terzo soggetto di subentrare al mutuatario nella restituzione del debito. Mi spiego meglio con un esempio: ho preso un mutuo per comprare un appartamento, sono arrivato a un terzo della cifra che devo restituire alla banca, e tu compri la mia casa accollandoti la restante parte del mutuo. Semplice, no? Più facile a dirsi che a farsi, in realtà, perché nella pratica ci sono alcune implicazioni di ordine sia giuridico che finanziario che dobbiamo conoscere. Niente di complicato, come vedremo.

Cosa significa accollo del mutuo?

Con il termine accollo del mutuo si indica nel mondo immobiliare un’operazione finanziaria che permette a un soggetto terzo di subentrare al mutuatario originale nella restituzione del debito residuo del mutuo verso l’istituto creditore, di norma una banca. All’atto pratico, il soggetto terzo assume l’obbligo di pagare il debito residuo al posto della persona che ha richiesto il mutuo in origine.

Questa operazione può avvenire in forme diverse, per esempio la cessione del mutuo o il subentro nel mutuo, e può comportare il pagamento di alcune spese notarili e bancarie. È importante sapere che l’accollo del mutuo può essere effettuato anche in caso di vendita di un immobile ipotecato, consentendo così al compratore di subentrare nel mutuo del venditore.

L’accollo del mutuo è una soluzione che può essere utile in diverse situazioni, per esempio quando sussiste la necessità di ridurre il debito residuo o la difficoltà del mutuatario originale nel continuare a pagare le rate, ma ricorda di considerare attentamente i costi e gli obblighi associati all’operazione, prima di procedere con un accollo del mutuo, perché in certi casi può essere davvero troppo oneroso – soprattutto di questi tempi e con un mutuo a tasso variabile.

Chi può accollarsi un mutuo?

Come puoi immaginare, dipende dalle politiche della banca o dell’istituto di credito che ha concesso il mutuo in origine. Per poter accollarsi un mutuo è necessario avere la capacità creditizia e i requisiti richiesti dalla banca, oltre a garantire la capacità di ripagare il debito: in parole povere, la banca di solito richiede le stesse garanzie che ha richiesto alla persona che ha acceso il mutuo in origine, o che richiederebbe a chiunque voglia aprire un finanziamento di quel tipo – quindi dovrai fornire la tua documentazione fiscale e tutte le informazioni sul tuo patrimonio personale.

Quando conviene l’accollo del mutuo?

In alcune circostanze è possibile che una persona voglia assumersi le obbligazioni stipulate da qualcun altro con una banca o un istituto di credito, per esempio se hai deciso di comprare una casa che ancora non è stata ripagata completamente, perché il proprietario non ha finito di pagare il mutuo, oppure stai comprando la casa dal costruttore (quindi subentri a una società invece che a un privato), o magari hai ereditato un’immobile sul quale grava ancora una parte del mutuo, o ancora il mutuo è cointestato ma i coniugi si separano e uno dei due acquisterà la parte dell’altro. Come vedi, le possibilità sono molte e l’accollo del mutuo è un’operazione più comune di quanto si pensi.

Che differenza c’è tra accollo liberatorio e accollo cumulativo?

L’accollo liberatorio e l’accollo cumulativo sono due tipi di accollo del mutuo che differiscono per il grado di responsabilità che una persona decide si assumere nei confronti del mutuo.

Con l’accollo liberatorio ti assumi la responsabilità del debito residuo del mutuo nei confronti della banca, e liberi il mutuatario originale da qualsiasi obbligo nei confronti della banca. In altre parole, diventi l’unico responsabile del pagamento delle rate del mutuo e dell’adempimento delle eventuali garanzie richieste dalla banca.
Con l’accollo cumulativo, invece, ti assumi la responsabilità del debito residuo del mutuo insieme al mutuatario originale. In questo caso, diventate entrambi responsabili del pagamento delle rate del mutuo e dell’adempimento delle eventuali garanzie richieste dalla banca. Sarà proprio il primo mutuatario a doversi fare carico di eventuali insolvenze, se non riesci a pagare le spese del muto.

Per l’accollo liberatorio del mutuo serve il consenso della banca?

Sì, assolutamente: senza l’accordo tra le parti e la banca non può esserci alcun accollo liberatorio del mutuo, il subentro deve essere avallato dall’istituto di credito per forza.. Questo significa che la banca ha la facoltà di respingere la richiesta di accollo, e a volte lo fa per interessi economici propri – che non andremo ad analizzare per non dilungarci in tecnicismi. Nel caso di un accollo cumulativo, invece, la banca avrà comunque come garante il mutuatario originale

I vantaggi e gli svantaggi dell’accollo del mutuo.

Per entrambe le parti in causa l’accollo del mutuo porta un vantaggio economico: una non dovrà più estinguere il debito con la banca, l’altra risparmierà sui costi di accensione di un mutuo nuovo.
L’accollo del mutuo può diventare vantaggioso, o al contrario svantaggioso, anche in base alle condizioni e ai tassi di interesse previsti dal contratto che è stato stipulato a suo tempo, più o meno favorevoli rispetto a quelli attuali.
Spesso è vantaggioso quando l’accollo avviene tra l’impresa costruttrice e un privato che vuole comprare casa – qui parliamo di acquistare casa dal costruttore e nuovi appartamenti.

L’accollo del mutuo conviene?

Casa in costruzione o casa già esistente, mutuo ex novo o subentro con accollo del mutuo, l’importante è scegliere sempre con la più completa consapevolezza dell’investimento che stiamo facendo. Se farai una scelta consapevole e ponderata, non te ne pentirai mai, perché avrai anteposto ragioni di ordine pratico ed economico, ovvero le più importanti quando parliamo di investimenti e operazioni finanziarie.

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A presto!

Enrico