Cambiare destinazione d’uso a un immobile significa modificare la finalità di utilizzo di un immobile a livello catastale e urbanistico, per esempio trasformare un ufficio in un’abitazione o un magazzino in un ufficio – oppure viceversa. Esistono mille ragioni per richiedere un cambio di destinazione d’uso, ovvie e meno ovvie, e una procedura da seguire per non ritrovarsi con un immobile inutilizzabile e una multa da pagare per abuso edilizio. Ma andiamo per gradi, voglio rispondere alle domande più frequenti su questo tema.

Perché fare un cambio di destinazione d‘uso?

Possono esistere mille motivazioni diverse per richiedere la variazione di destinazione d’uso di un immobile, che sia residenziale, commerciale o produttiva.

• Aumentare il valore del tuo immobile, rendendolo più attraente per eventuali acquirenti o affittuari.
• Adattare l’immobile alle tue nuove esigenze, abitative o professionali.
• Ottimizzare lo spazio e utilizzarlo in modo più produttivo, per esempio trasformando un magazzino in un ufficio.
• Sviluppare nuove opportunità di business, magari trasformando un loft in un co-working, un’abitazione in un bed & breakfast un fondo commerciale in un bar o in un ristorante.
• Per ragioni fiscali, cambiando per esempio la destinazione d’uso in una casa di campagna in magazzino per pagare meno tasse.

Come variare la destinazione d’uso di un immobile?

Per variare la destinazione d’uso di un immobile devi seguire una precisa procedura amministrativa, variabile a seconda delle normative locali in vigore. In linea di massima ti consiglio di:

• Anzitutto verifica le normative e le restrizioni edilizie locali per la destinazione d’uso che desideri
• Richiedi un permesso di costruzione o di modifica all’amministrazione comunale competente nel territorio, attraverso una pratica urbanistica.
• Presenta un progetto di modifica dell’immobile che rispetti le normative edilizie e le restrizioni locali, insieme a tutti i documenti necessari.
• A questo punto attendi l’approvazione o il rifiuto della richiesta.
• In generale, fatti assistere da un professionista del settore, geometra o architetto. Se non sei pratico della materia, è molto difficile districarti tra i tentacoli della burocrazia e i difficili termini tecnici delle normative,

Quali sono le categorie funzionali per gli immobili?

Con il decreto Sblocca Italia, il n° 133 del 12 settembre 2014 sono stati semplificati i cambi di destinazione cosiddetti urbanisticamente rilevanti, con la (ri)definizione di quattro categorie:

• Residenziale
• Turistico-ricettiva
• Produttiva e direzionale
• Agricola
• Commerciale

A questo indirizzo web del sito catasto.it trovi tutte le categorie catastali, che evito di elencarti una per una. In questo pdf dell’Agenzia delle Entrate trovi le tabelle di correlazione tra categorie catastali e destinazioni d’uso.

Quanto costa un cambio di destinazione uso?

Il costo di un cambio di destinazione d’uso dipende da diversi fattori, in base alla zona geografica, alle dimensioni dell’immobile, alla complessità delle modifiche richieste, alle leggi regionali e locali, ai regolamenti comunali. In linea di massima, è un’operazione piuttosto costosa, ma in molti casi conveniente: puoi spendere da qualche migliaia a diverse decine di migliaia di euro, dipende soprattutto se sono necessarie opere murarie. Per avere un’idea delle spese che andrai a sostenere:

• Costo dei lavori edili e delle modifiche sull’immobile.
• Costo dei professionisti che s occuperanno delle pratiche e dei progetti.
• Costo degli oneri di urbanizzazione e delle pratiche del catasto.

Quanto tempo ci vuole per fare il cambio di destinazione d’uso?

Anche in questo caso non esiste una risposta precisa, perché dipende da diversi fattori, primo su tutti la complessità dei lavori necessari e la rapidità con cui vengono ottenute le autorizzazioni necessarie. Per quanto riguarda le pratiche e le autorizzazioni, nella maggior parte dei casi sono necessarie alcune settimane, ma tempi di risposta dei diversi uffici possono raggiungere anche un mese o più, soprattutto se hai bisogno del certificato di agibilità. Devi inoltre sapere che un cambio di destinazione d’uso necessita di una DIA (Denuncia di Inizio Attività), quindi i lavori possono iniziare soltanto 30 giorni dopo il rilascio del documento.

Quando si può fare un cambio di destinazione d’uso?

Se hai intenzione di fare un cambio di destinazione d’uso di un immobile, controlla le norme di attuazione del piano regolatore generale (PRG) del tuo Comune: a volte occorrono dei lavori edilizi, altre volte non è proprio possibile farlo. E se l’immobile è all’interno di un condominio, controlla anche il regolamento condominiale interno, ed eventualmente sottoponi la questione in sede di assemblea condominiale.

Quando è vietato il cambio di destinazione d’uso?

Rigiriamo la questione. Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è vietato in questi casi:

• I locali per i quali vuoi operare il cambio siano all’interno di un condominio e sia presente un divieto da parte del regolamento condominiale.
• L’immobile non abbia tutte le caratteristiche indicate dalla legge per la nuova destinazione d’uso (molto spesso accade questo per quanto riguarda le prescrizioni igienico- sanitarie).
• All’interno del Piano Regolatore Generale PRG o del Piano strutturale e Regolamento urbanistico sia indicato che per quell’immobile non sia possibile il cambio di destinazione d’uso.

Cambiare destinazione d’uso di un immobile conviene?

Ricapitolando, che tu intenda fare un cambio destinazione d’uso con opere strutturali, oppure senza opere, quindi soltanto funzionale, le procedure previste dalle legge sono abbastanza complesse – e le sanzioni altrettanto pesanti – quindi ti consiglio di rivolgerti a un professionista della materia.

A volte è più conveniente vendere un immobile e acquistarne un altro, ma non voglio aprire un nuovo argomento così complesso. Ti consiglio invece, a tal proposito, di scaricare la raccolta gratuita che ho realizzato mettendo insieme gli aspetti più importanti della compravendita immobiliare: si chiamare : “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“. Puoi scaricarla gratis compilando il form qui di seguito.

Fammi sapere se il mio aiuto ti è stato utile.

A presto!

Enrico