Come e quando affittare la prima casa

La prima casa non si scorda mai, però a volte si affitta. Moltissime persone mi chiedono infatti se sia possibile affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali di cui hanno usufruito per l’acquisto. La risposta è sì, certo, ma ci sono alcune condizioni che dobbiamo considerare, e alcune regole da rispettare, perché il rischio è molto alto. Mi spiego meglio.

Le agevolazioni fiscali per la prima casa.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in Italia sono disciplinate dall’articolo 1, commi da 107 a 116, della legge 190/2014 e dall’articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986. Partendo da qui, puoi ben vedere che per beneficiare delle agevolazioni fiscali per la prima casa la Legge prevede che l’immobile sia destinato ad essere abitazione principale del proprietario o dei famigliari a carico, che sia acquistato da persone fisiche che non possiedono già la proprietà di altri immobili a uso abitativo (ovvero case), e che l’immobile, infine, non sia stato affittato a canone concordato per i 5 anni precedenti alla compravendita. Vediamo perché è importante questo discorso.

Bonus prima casa, come funziona?

Con il bonus sulla prima casa è possibile risparmiare sulle imposte di registro (paghi il 2% invece del 9%) e sulle imposte catastali, ma non può essere una casa accatastata come immobile di lusso. E ovviamente l’acquirente non può essere proprietario di altre abitazioni nello stesso Comune, o avere acquistato altre abitazioni in altri Comuni usufruendo delle agevolazioni per la prima casa.

Locazione prima casa: quando, come e perché.

Secondo la Legge si può affittare una prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali, anche cambiando la residenza, se sussistono alcune condizioni: ad esempio hai esigenza di trasferirti in un’abitazione più piccola per qualche motivo oppure se hai necessità economiche che ti costringono al cambio di casa, quindi ad affittare la tua per andare altrove. A patto però, entro i 18 mesi dall’acquisto della prima casa, che vai ad abitare nello stesso Comune. Non a caso, se per esempio acquisti la tua prima casa nel comune di Trento, ma sei residente nel Comune di Rovereto, devi trasferire la residenza a Trento entro 18 mesi. In questo modo puoi sempre affittare la prima casa prima dei 5 anni – tempo che riguarda la vendita, non le locazioni, ma è tutto un altro discorso.

Come affittare la prima casa?

Come hai letto nel paragrafo precedente, la Legge stabilisce che l’acquirente di un immobile che usufruisce delle agevolazioni deve avere la residenza nello stesso Comune in cui ha comprato casa entro 18 mesi dal rogito. La Legge però non specifica che devi avere la residenza nella casa che hai comprato, ma soltanto nello stesso Comune, quindi puoi benissimo affittare la nuova casa e vivere altrove, ovviamente in quello stesso Comune. Se compri una prima casa a Trento usufruendo delle agevolazioni, puoi affittarlo senza problemi, a patto che continui ad avere la residenza all’interno del comune di Trento. Dopo 18 mesi, invece, puoi anche vivere in un altro Comune.

E per l’IMU come funziona?

Comprare un immobile come prima casa e darlo in affitto – quindi acquistarlo come investimento – e possibile, ma ricorda che in questo modo perderai l’esenzione dall’IMU, che per legge è destinata soltanto agli immobili riconosciuti come abitazione principale.

Affitto parziale della prima casa.

Restando in argomento prima casa, un’altra possibilità per i proprietari è quella di dare in affitto soltanto una parte dell’immobile, ospitando così un’altra persona (o più d’una) all’interno della propria abitazione. Così non perderai le agevolazioni fiscali – neppure quelle relative agli interessi del mutuo – e dovrai decidere se pagare le tasse relative al canone di locazione con cedolare secca al 21% o con il regime fiscale ordinario.

Posso affittare la prima casa con mutuo sopra?

Ecco una domanda molto intelligente: se acquisti una prima casa con un mutuo, e la dai in affitto, non potrai più scaricare il 19% degli interessi passivi del mutuo a fini IRPEF, perché la casa non è più la tua abitazione principale.

Affittare in nero la prima casa.

Questa non è certo una soluzione contemplata dalla Legge, e anche da parte mia ti sconsiglio di farlo, perché i rischi sono davvero enormi, se paragonati ai benefici: se è vero che affittando la tua prima casa in nero non pagherai né l’IMU né le tasse sul canone di locazione, l’inquilino potrebbe denunciarti, o peggio ancora occuparti casa. Mandarlo via, in entrambi i casi, sarà un bel problema, pure se non ti paga l’affitto.

Il mercato immobiliare è un settore molto vasto e con possibilità di investimento enormi, ma devi fare attenzione e valutare con attenzione, documentandoti a dovere su ogni aspetto, specialmente se hai intenzione di comprare casa come investimento.

Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di acquistare una casa: “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“ è una guida dettagliata per aiutarti nel tuo investimento.

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A presto!

Enrico