Che cos’è e come funziona il compromesso di vendita

Il compromesso di vendita, chiamato anche preliminare di compravendita, è l’atto formale attraverso il quale il venditore e l’acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare, in un secondo momento e a tempo debito, il contratto di compravendita definitivo secondo i termini e le condizioni che hanno pattuito. In questo articolo voglio spiegarti nel dettaglio come funziona, quanto costa e dove va redatto il preliminare di vendita.

Compromesso acquisto casa? Allora ci siamo quasi!

Come abbiamo detto, il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un passaggio obbligato quando andiamo ad acquistare (o a vendere) un immobile, perché definisce l’impegno delle due parti nella conclusione del passaggio di proprietà del bene, quindi della stesura di un contratto definitivo. Questo significa che il preliminare di compravendita non definisce già il trasferimento dei diritti di proprietà, ma soltanto un vincolo per le parti: in poche parole, la casa che stai vendendo è ancora tua, e viceversa se stai comprando casa dovrai aspettare il rogito di acquisto. Una volta che hai sottoscritto il compromesso immobiliare, però, non hai più – venditore o acquirente – la possibilità di ripensarci e di tornare sui tuoi passi: se violi il compromesso, per qualunque motivo, sei tenuto al risarcimento del danno.

La forma del preliminare di vendita.

La legge prescrive che il compromesso debba essere redatto in forma scritta. Può avvenire tramite una scrittura privata fra le parti, oppure di fronte a un notaio – con relativa imposta di bollo. Che sia scritto a mano o al computer, che sia in forma privata o pubblica, deve necessariamente (e ovviamente) essere firmato sia dal venditore che dall’acquirente. Anzi, da tutti i compratori o venditori, perché nel regime matrimoniale di comunione dei beni, o nel caso di più proprietari, devi assicurarti che sul compromesso siano presenti le firme di tutte le persone che rappresentano le parti in causa.

I contenuti del compromesso di vendita.

Abbiamo visto che cos’è e come funziona il compromesso immobiliare, adesso voglio concentrarmi sui contenuti, ovvero che cosa deve esserci scritto e che cosa non può assolutamente mancare perché il contratto preliminare di acquisto sia valido – e “forte” nel caso che le cose vadano male. Il compromesso immobiliare deve contenere:

La volontà manifesta e chiara da parte sia del venditore che dell’acquirente per la conclusione della compravendita dell’immobile.
La descrizione dell’immobile oggetto della compravendita, dettagliata e corredata di visure catastali, planimetrie, attestato di prestazione energetica (APE), indirizzo, numero di vani e tipologia dell’immobile.
L’indicazione chiara del prezzo stabilito da acquirente e venditore per la compravendita.
La data fissata per la stipulazione del rogito (non è obbligatoria ma te la consiglio vivamente).
Eventuali clausole accessorie come la caparra o clausole di penali da pagare nel caso di inadempimento totale o parziale.

Ovviamente, più il contratto preliminare sarà dettagliato ed esaustivo, meno problemi potrai avere se le cose non vanno per il verso giusto.

Le verifiche prima del compromesso per la casa.

Attenzione, questo è un paragrafo molto importante! Prima di stipulare il compromesso, quindi di firmare un contratto preliminare di acquisto casa, devi assolutamente provvedere a una serie di importantissime verifiche – oltre a quelle già effettuate sulla casa di cui parliamo in questo articolo sulle regole per le compravendite immobiliari tra privati.

Se stai comprando casa devi verificare che il venditore sia effettivamente il vero e unico proprietario di casa, che sia tutto in regola dal punto di vista normativo per quanto riguarda edilizia e impianti, vincoli urbanistici e ambientali, infine che la casa abbia l’attestato di certificazione energetica. E già che ci sei, controlla bene anche il regolamento condominiale e le ultime delibere dell’assemblea, per evitare spiacevoli sorprese come ingenti spese per lavori condominiali già approvati.

A cosa serve il compromesso di compravendita immobiliare?

Ho cercato di spiegarti in modo semplice e chiaro gli aspetti formali di quello che in gergo chiamiamo “compromesso casa”, adesso però voglio fare un precisazione: il compromesso di vendita, oltre che come garanzia di impegno per acquirente e venditore, consente alle due parti di avere il tempo necessario per tutti gli adempimenti burocratici e funzionali del caso: parlo ad esempio della richiesta di mutuo per chi compra, o della necessità di liberare l’appartamento per il venditore e di traslocare.

La registrazione del preliminare di vendita.

Ecco un punto molto importante del nostro articolo e soprattutto una domanda che mi rivolgono spesso i lettori: il preliminare deve essere registrato? La risposta è sì, ma devo fare una precisazione: il contratto preliminare di compravendita resta definitivo e vincolante per entrambe le parti che lo hanno sottoscritto anche se non lo registriamo. La registrazione infatti è necessaria soltanto a fini fiscali. Ricordo anche che gli oneri di registrazione, ovvero i costi (dai un’occhiata a questa pagina dell’Agenzia delle Entrate), gravano su entrambe le parti, acquirente e venditore:

200 euro di imposta di registro
16 euro ogni 4 facciate o 100 righe del contratto, o 155 euro se atto notarile
0,50% delle somme che sono state previste a titolo di caparra
3% delle somme che sono previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se esente IVA.

E se il compromesso non viene rispettato?

Può capitare che una delle due parti non voglia o non possa più onorare il preliminare di compravendita. Non sarebbe la prima o l’ultima volta che accade: venditore o acquirente, dopo aver stipulato il preliminare, non vogliono procedere con il contratto definitivo. Che cosa succede? Anzitutto la parte lesa può procedere per vie giudiziarie (art. 2932 c.c.) e ottenere comunque la vendita o l’acquisto dell’immobile, ovviamente adempiendo le prestazioni e le condizioni per le quali si è impegnato con il preliminare. Oppure, nei casi di grave inadempimento, è possibile risolvere il contratto (art. 1453 c.c.) e ottenere il risarcimento del danno. Se sei il venditore e l’acquirente è stato inadempiente, puoi trattenere la caparra. Viceversa, se sei l’acquirente puoi esigere il doppio di quanto hai versato come caparra.

Ho cercato di fare un panoramica quanto più completa e al tempo stesso semplice su tutto ciò che riguarda il compromesso di vendita – o preliminare di compravendita che dir si voglia – perché comprare e vendere casa può rivelarsi un buon affare ed è un momento molto bello e importante della vita, ma al tempo stesso presenta molte insidie. Devi essere preparato: ecco l’unico segreto!

Ecco perché ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di comprare casa, dal nome “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“.

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A presto!

Enrico