Gli immobili di prestigio, o immobili di pregio, rappresentano una categoria di abitazioni associata ai beni di lusso. È proprio la legge infatti a definire le caratteristiche e i limiti di un immobile di pregio: al contrario di quanto puoi immaginare, infatti, non si tratta per forza di ville con piscina e o di appartamenti di grandi metrature, ma sono per esempio la località, il contesto e le finiture a inserire questi immobili nella categoria del lusso, portando a conseguenze di ordine soprattutto fiscale che tra poco ti spiegherò.

Quanto costano gli immobili di prestigio?

Il mercato immobiliare del lusso in Italia è sempre positivo, grazie al ricchissimo patrimonio presente sul territorio e all’interesse degli acquirenti stranieri. I prezzi sono molto vari, in base alle città e alle zone, alle caratteristiche delle abitazioni e alla qualità delle costruzioni e delle finiture. Mi piace ricordare ai miei lettori, però, che quando parliamo di immobili di lusso non dobbiamo considerare soltanto il prezzo di acquisto nel computo economico dell’affare, ma anche gli aspetti fiscali, e la mancanza, soprattutto, di ogni sorta di agevolazione.

Se vogliamo fare una stima molto generica del prezzo medio, in città come Milano, Roma o Firenze, per un immobile di lusso partiamo più o meno da 7.000€ al metro quadro, arrivano a triplicare la cifra e in alcuni casi a spendere anche di più. Nonostante la crisi del mercato che ha colpito il settore a fasi alterne dal 2008 a oggi, gli immobili di prestigio hanno sempre tirato avanti per la loro strada con grande soddisfazione, perché il patrimonio edilizio italiano è probabilmente il più interessante al mondo.

Cosa rende un immobile di lusso?

Le abitazioni di lusso, come dicevo all’inizio dell’articolo, sono definite per legge secondo alcuni criteri che il legislatore stabilì addirittura nel lontano 1969: proprio il Decreto ministeriale datato 08/1969 infatti elenca le caratteristiche che fanno di un abitazione un immobile di lusso. Una definizione ormai vecchiotta, perché i tempi sono cambiati, le esigenze abitative si sono trasformate, e così le sentenze giudiziarie hanno cambiato alcuni aspetti della norma, ma senza operare grandi stravolgimenti.

Quali sono gli immobili di prestigio?

La legge individua alcune importanti caratteristiche per definire un immobile di lusso o meno. La questione è molto importante per i proprietari, perché gli immobili di prestigio non hanno alcuna agevolazione fiscale, argomento molto di attualità in questi ultimi anni. Per essere immobile di lusso, come indicato nel decreto Ministeriale, una casa deve avere una di queste caratteristiche:

• Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
• Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
• Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
• Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
• Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
• Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
• Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella che trovi in fondo a questo documento dell’Agenzia delle Entrate.

Voglio però ricordarti che queste indicazioni rappresentano solamente un parametro utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per l’applicazione di alcune imposte, e non un imposizione giuridica netta. Nel prossimo paragrafo ti sarà tutto più chiaro.

La classificazione catastale degli immobili di pregio.

Se le indicazioni di Legge che abbiamo visto fino ad ora sono state utili a fini fiscali per l’Agenzia delle Entrate, ma con l’articolo 33 del Decreto legislativo 175 del 1014 lo Stato ha sostituito queste indicazioni con una più chiara classificazione catastale. Ma come sono accatastate le case di lusso? Secondo il Catasto possiamo definire immobili di prestigio:

• Categoria A/1: edifici di tipo signorile, ossia sussistenti in aree considerate di pregio per la presenza di parchi e/o giardini che vantano finiture superiori alla media;
• Categoria A/8: unità immobiliari realizzate all’interno di ville, ossia immobili residenziali che tra le loro pertinenze possono vantare un parco o un giardino, che vantano finiture di pregio;
• Categoria A/9: castelli e palazzi di pregio storico e artistico, la cui ripartizione interna e l’ampiezza dei volumi non rientra tra i modelli tipo delle abitazioni categorizzate. Queste soluzioni costituiscono principalmente un’unica unità immobiliare.

Immobili di prestigio: cosa cambia?

Come avrai intuito, la classificazione di un immobile come di lusso o di prestigio non è soltanto una questione semantica, ma cambia sostanzialmente quando di mezzo ci sono tasse e imposte, soprattutto per la richiesta di agevolazioni per ristrutturazione e bonus prima casa. A proposito: in questa pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate sono indicate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, mentre in questo articolo parliamo di tutte le spese che devi sostenere nell’acquisto di un immobile. Proprio in riferimento alle agevolazioni per la prima casa, ti racconto una storia realmente accaduta. Una storia tutta italiana che spiega bene quali sono i rischi per gli acquirenti.

Una storia vera su immobili di lusso e tasse da pagare.

Una persona che chiameremo Enrico (non sono io, è solo un nome di fantasia) acquista una casa beneficiando del contributo per la prima casa. Il Fisco fa un controllo e dice che quel contributo non spettava ad Enrico perché quella casa aveva una superficie maggiore di 240 mq e quindi era da considerarsi immobile di lusso, e richiede a Enrico il pagamento delle imposte per intero. Enrico a questo punto ribatte che la casa non è maggiore di 240 mq, perché il seminterrato e la cantina non dovrebbero essere conteggiati, in quanto non abitabili. L’Agenzia delle Entrate non sente ragioni e la questione finisce in tribunale. Il primo grado di giudizio dà ragione all’Agenzia delle Entrate, poi la Commissione tributaria regionale dà ragione a Enrico, infine la Cassazione dà di nuovo ragione all’Agenzia delle Entrate, perché nel Decreto ministeriale del 1969 l’abitabilità non è menzionata come requisito per un immobile di lusso. Alla fine, Enrico ha dovuto pagare la differenza e non ha potuto approfittare delle agevolazioni per la prima casa.

Morale della favola? Il mercato immobiliare è molto complesso, fai attenzione quando acquisti un immobile, studia la faccenda e documentati a dovere.

Proprio per questo motivo, ho realizzato una raccolta gratuita con i consigli più importanti che devi assolutamente fare tuoi prima di acquistare una casa: “CompERare – Il punto di riferimento per chi vuole Comprare Casa“ è una guida dettagliata per aiutarti nel tuo investimento.

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A presto!

Enrico