Caparra, acconto: anche se solitamente vengono usati come sinonimi, sono due cose diverse – ed ognuna ti dà diritti e doveri diversi. Se non hai ben chiaro cosa comporta ciascuno di questi due, puoi rischiare di buttare nel cestino decine di migliaia di euro, dato che si tratta di istituti previsti dalla legge che ti rendono responsabile alla firma di un contratto. Per capire cosa è meglio per te, dunque, e non perdere i tuoi risparmi, devi essere informato su cosa significhino questi elementi.
Quando compri casa, sono tante le difficoltà attraverso le quali devi passare: la fase di ricerca, la richiesta del mutuo, il rogito.
Proprio perché le proposte del mercato immobiliare sono così tante, ti ritroverai con una miriade di scelte da filtrare prima di trovare qual è la casa dei tuoi sogni.
Chi vende, sa come tu ti stia trovando con tutte queste opzioni. E, proprio perché non vuole rischiare di togliere la casa dal mercato, pensando che tu procederai a comprarla, senza che tu in realtà acquisti, potrebbe chiederti una somma iniziale di denaro con la quale tu dimostri la tua volontà di procedere con l’acquisto.
Essendo un passaggio obbligato, è importante che tu abbia ben chiaro in testa cosa significa tutto questo per te.
Fai attenzione: come ogni contratto preliminare, hai certamente dei diritti, ma anche degli obblighi a cui sottostare, e che non devi prendere sottogamba!
Il rischio? Che tu perda tutti i soldi, perché un mancato adempimento dei tuoi doveri potrebbe trasformarsi in una mancata restituzione di ciò che hai anticipato, o, ancora peggio, in una denuncia con eventuale richiesta di risarcimento danni.
Sei disposto a passare anni tra tribunali, e a dover pagare un avvocato, per aver preso con leggerezza determinate clausole? Non credo.
E non penso nemmeno che ti piaccia andare dentro e fuori dalle magistrature, come un criminale qualsiasi.
Come noti, è meglio non commettere errori. Quindi, è importante che tu sappia cosa significano “caparra” e “acconto”, in modo che tu sappia le differenze.
Perché, sì, sono due istituti completamente diversi, tutti e due previsti dalla Legge. E, per essere sicuro che tutto filerà liscio come l’olio, devi partire dal principio conoscendo ognuno dei due nel dettaglio!
Acconto
La soluzione più “facile per te” è quella dell’acconto.
L’acconto è un anticipo sul prezzo di vendita, e non ha funzione di garanzia.
Ciò significa che, se non arrivi al rogito, anche se dipende da te, questo denaro dovrà sempre esserti restituito. Invece, se poi decidi di comprare quella casa, l’acconto dovrà essere sottratto dal prezzo finale di vendita.
La somma richiesta, solitamente, si aggira sul 10-20% del prezzo finale, e, in ogni caso, l’acconto porta con sé anche alcuni obblighi fiscali.
Per gli acquisti che pretendono l’IVA, dovrai versare al momento dell’acconto 200 euro fissi per l’imposta di registro e la percentuale prevista di IVA sul tuo acquisto, che può essere:
- del 4% per la prima casa (se hai l’agevolazione);
- Del 10% per le seconde case, o le case acquistate senza agevolazioni;
- Del 22% per le case considerate “di lusso”.
Invece, per la compravendita non soggetta ad IVA (ad esempio, le case usate), dovrai versare semplicemente il 3% sull’acconto come imposta di registro.
Attenzione: il fatto che l’acconto non sia previsto come garanzia, non vuol dire che tu non possa passare dei momenti poco piacevoli.
Infatti, in questo caso il venditore potrebbe portarti in tribunale, e chiederti un risarcimento danni, se riesce a dimostrare che non hai rispettato un contratto!
Caparra
È diverso invece il discorso quando si parla di caparra. Soprattutto perché ne esistono di due tipi: quella confirmatoria e quella penitenziale.
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma che viene versata a titolo di garanzia in caso di inadempimento del contratto.
Questo significa che, qualora tu non rispettassi gli accordi, non rivedresti più questi soldi! Allo stesso modo, se è il venditore a tirarsi indietro, non solo dovrà restituirti la caparra, ma dovrà versartene il doppio!
In ogni caso, la parte che ha rispettato gli accordi, può sempre portare in tribunale l’inadempiente, chiedendo che venga rispettato il contratto. Questo, però, può essere fatto solo se il preliminare di vendita è stato trascritto presso i registri immobiliari (come ti ho già spiegato qui).
Come noti, la caparra è un vincolo: in questo caso, una volta arrivato al rogito, potrà essere restituita, oppure trasformata in acconto sul prezzo finale di vendita.
Anche in questo caso, solitamente si parla del 10-20% sul totale.
Per quanto riguarda le imposte invece, con la caparra confirmatoria sia che il tuo acquisto sia soggetto ad IVA, sia che non lo sia, dovrai versare solo lo 0,5% della somma versata come caparra a titolo di imposta di registro.
Caparra penitenziale
Leggermente diverso è il caso della caparra penitenziale.
Questa è una somma che concordi con il venditore, e che dovrai pagare in caso di recesso.
Se non arrivi al rogito a causa di una tua scelta, sarai tu a doverla versare al venditore. In caso contrario, se non arriverai a concludere l’acquisto a causa del venditore, lui dovrà versartene il doppio.
Essendo una sorta di penale concordata tra le parti (in caso di recesso successivo al contratto preliminare), questo genere di caparra dovrà essere restituita in ogni caso se la compravendita dell’immobile dovesse concludersi positivamente.
Infatti, essa non è una sorta di anticipo come potrebbe essere considerata, ad esempio, invece quella confirmatoria oppure l’acconto stesso.
Inoltre, a differenza della caparra confirmatoria non è prevista in questo caso la possibilità di ricorrere in giudizio per chiedere l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni.
Quale opzione è la migliore per te?
Come vedi, ognuna ha i suoi pro e i suoi contro per te.
Dunque, non esiste una risposta giusta a questa domanda. Tutto dipende dalle tue esigenze economiche!
L’unico consiglio che mi sento di darti è di non firmare alcun contratto preliminare, e non versare alcun acconto o caparra, se non sei sicuro al 100% dell’acquisto.
Infatti, se cambiassi idea, poi ti ritroveresti a dover combattere con i mulini a vento, e a ritrovarti prosciugato dei tuoi risparmi per una decisione presa con leggerezza.
Come hai potuto notare, vi sono una miriade di ostacoli che ti separano dall’acquisto della tua casa.
Purtroppo, un articolo di blog non è sufficiente per darti una visione completa di tutte le possibili difficoltà che potrebbero sorgere – e che potrebbero causarti numerose difficoltà.
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