Affitto o Mutuo nel 2026: Il Conto che Nessuno Ti Fa

Settimana scorsa ho parlato con una coppia di Milano. Lui 34 anni, lei 31. Entrambi lavorano. Insieme portano a casa circa 4.200 euro al mese.

Pagano 1.800 euro di affitto.

Mi hanno detto: “Stiamo aspettando che i tassi scendano ancora un po’. Poi compriamo.”

Ho fatto due conti sul foglio. Glieli ho mostrati. Non hanno detto niente per un po’.

Ecco quei conti.

I Dati Che Ti Fanno Capire Dove Siamo

Nel secondo trimestre del 2026, il canone medio degli affitti in Italia ha toccato 15,4 euro al metro quadro al mese. È un record. È cresciuto dell’8,1% rispetto a un anno fa.

Tradotto per un bilocale di 60 mq a Milano: stai pagando 924 euro al mese. Periferia. Zona semicentrale puoi arrivare a 1.400-1.800 euro.

Nel frattempo, il tasso fisso su un mutuo a 25 anni per prima casa è tra il 2,85% e il 3,5% — quello variabile parte da 1,92%.

Per lo stesso bilocale a Milano, acquistato a 280.000 euro con il 20% di anticipo: rata mensile circa 950-1.100 euro. Meno dell’affitto. Ogni mese.

Questo dato non lo ho inventato io. Lo ha certificato Bankitalia, Immobiliare.it, e ogni comparatore di mutui serio in circolazione a luglio 2026. In quasi tutte le città italiane — Milano, Roma, Bologna, Torino, Napoli, Genova, Palermo — la rata del mutuo per un appartamento medio è già inferiore al canone d’affitto per lo stesso appartamento.

Quanto Costa Davvero Aspettare

Qui arriva la parte che fa male.

Quella coppia di Milano paga 1.800 euro al mese di affitto. Ogni euro che esce non costruisce niente. È come bruciare banconote — calde sì, ma inutili.

Se avessero comprato due anni fa con un mutuo variabile, avrebbero pagato circa 1.300 euro al mese. Differenza: 500 euro al mese × 24 mesi = 12.000 euro già bruciati nell’attesa.

E nel frattempo? Nel primo trimestre 2026 i prezzi delle case usate in Italia sono saliti del 4,1% su base annuale. Le case nuove a Milano del 5,7% nel primo semestre. Quel bilocale da 280.000 euro che “avrebbero comprato l’anno prossimo” oggi ne vale 291.000.

Quindi l’attesa ti è costata 11.000 euro di rivalutazione del prezzo più 12.000 euro di affitti buttati.

23.000 euro in due anni.

Questo è il prezzo dell’attesa. Non è un’opinione. È aritmetica.

La Trappola del “Momento Giusto”

La coppia di Milano aspetta che i tassi scendano. È una speranza comprensibile. Ma la BCE ha già alzato i tassi a giugno 2026 (+25 punti base, al 2,25% il tasso sui depositi). La riunione del 23 luglio è incerta: nessuno sa cosa deciderà il Consiglio Direttivo.

E anche se tagliassero — di quanto? Di 25 punti base? Quel taglio tradotto sulla rata di un mutuo da 230.000 euro a 25 anni vale circa 30-35 euro al mese in meno. Trentacinque euro. Per aspettare questo, hai già pagato 12 mesi di affitti in eccesso rispetto alla rata che avresti.

Il “momento giusto” è un miraggio che si sposta sempre in avanti. L’ho visto fare dal 2019 in poi. Prima si aspettava “la fine del Covid”. Poi “che il mercato si normalizzi”. Poi “che i tassi scendano”. Poi “che i prezzi calino”.

I prezzi non sono calati. I tassi non scenderanno abbastanza da giustificare l’attesa. Gli affitti continueranno a salire. Il mercato ha fatto +4,4% di compravendite nel primo trimestre 2026 nonostante tutto.

Il momento giusto per comprare casa era ieri. Il secondo momento migliore è oggi. Il terzo non esiste ancora — ma quando esisterà, sarà più caro di oggi.

Il Parametro Che Devi Guardare Davvero

Non guardare il tasso. Guarda la rata.

La domanda giusta non è “i tassi sono alti o bassi?” ma “posso sostenere questa rata in modo confortevole con il mio reddito?”. Le banche ti concedono il mutuo se la rata non supera il 30-35% del tuo reddito netto mensile. Ma io ti suggerisco di usare una soglia più conservativa: 25%.

Se guadagni 3.000 euro al mese in due, la rata sostenibile è circa 750-800 euro. Con un tasso al 3% su 30 anni, puoi permetterti un mutuo da circa 180.000 euro. Aggiungi il tuo 20% di anticipo, e sei in gioco per un appartamento da 225.000 euro.

A Milano non compri in centro. A Roma puoi trovare qualcosa. In molte città italiane trovi un buon appartamento. E soprattutto: ogni mese che passa, quella rata costruisce patrimonio. Non lo bruci.

La Cosa Che i Costruttori Sanno e Tu No

Esiste un altro aspetto che quasi nessuno considera quando “aspetta”.

Ogni anno che rimani in affitto è un anno in cui il potere d’acquisto del tuo anticipo si erode. L’inflazione a giugno 2026 è al 3,0% annuo. Se hai 50.000 euro fermi in conto corrente, ogni anno perdono 1.500 euro di potere d’acquisto reale. Non è che “non guadagnano” — è che arretrano.

I costruttori lo sanno. Per questo continuano a costruire, continuano a vendere, e il mercato delle compravendite nel 2025 ha chiuso con oltre 700.000 transazioni. La gente continua a comprare — non tutta è stupida. Molti hanno capito che l’immobile si apprezza, che l’affitto è un costo secco, e che l’anticipo tenuto fermo in banca è un patrimonio che si sgretola.

Cosa Fare Adesso

Non ti sto dicendo di comprare qualsiasi cosa, a qualsiasi prezzo, domani mattina.

Ti sto dicendo di fare i conti. Davvero. Non quelli emotivi — “mi sembra tanto”, “ho paura” — ma quelli numerici.

Prendi il tuo reddito netto mensile. Calcola il 25%. Quella è la rata massima sostenibile che ti consiglio. Verifica cosa puoi comprare con quella rata e con il tuo anticipo disponibile. Poi confronta: quella rata è superiore o inferiore a quello che paghi oggi di affitto?

Se è inferiore — e in molte città italiane lo è — stai pagando ogni mese per non avere niente. Letteralmente.

Se vuoi capire esattamente dove sei messo e come muoverti nel processo di acquisto senza incorrere nei 7 errori più comuni — caparre perse, fideiussioni false, metri quadri gonfiati, spese condominiali esplose — hai a disposizione la guida ComperaRE. È gratuita. È il punto di partenza che avrei voluto avere io quando ho visto per la prima volta i contratti che i costruttori fanno firmare senza spiegare niente.

Compila il form qui sotto. Ti rispondo io personalmente.

Ogni informazione contenuta in questo articolo è di carattere generale. Prima di prendere qualsiasi decisione finanziaria, verifica la tua situazione specifica con il tuo consulente del credito o con il tuo notaio di riferimento.